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부동산 개발사업의 사업성검토 및 시행 시행사, 시공사, 신탁사, 주택조합, 분양대행사, 금융권, 투자자를 위한 | 부지선정부터 토지매입, 시공사 선정, 인허가, 분양 및 사례연구까지

박국규 지음 | 어드북스 | 2020년 02월 15일 출간
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상품상세정보
ISBN 9788958451433(8958451432)
쪽수 464쪽
크기 150 * 225 * 29 mm /673g 판형알림

책소개

이 책이 속한 분야

부동산 개발사업의 기획부터 분양까지 망라한 실전 매뉴얼
이 책은 주택사업의 첫걸음이라 할 수 있는 땅을 물색하는 방법부터 주택사업을 시행할 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 사업성을 검토하며, 시공사와 공사도급계약을 체결한 후 인허가를 진행하여 분양을 하고 입주자 사전점검을 하기까지의 과정과 사업성검토 시 정말 주의 깊게 살펴보아야 할 주요 리스크들을 알아보는 부동산개발사업 또는 주택사업에 관한 업무매뉴얼이다.

저자 박국규는 건설 관련 회사를 30년 넘게 다니면서 시공사, 분양대행사, 시행사에서 평직원부터 상무, 본부장, 대표이사 등을 역임했다. 부동산개발사업의 모든 부분에서 실무를 담당하고 진행한 살아있는 노하우가 이 책 한 권에 녹아있다. 시행사, 시공사, 신탁사, 주택조합, 재건축조합, 분양대행사, 금융권, 투자자는 물론이고 부동산 중개업소, 부동산 기획사, 부동산 컨설턴트 등 부동산과 관련된 모든 직종의 실무자와 결정권자의 책상에 있어야 할 필독서가 될 것이다.

목차

제1부 서문
들어가는 글
부동산개발사업에 필요한 Legal Mind
메모하는 습관
신의성실의 원칙

제2부 땅을 찾아서
들어가는 글
땅에 대한 정보제공자
정보제공자 또는 고객의 관리
현장답사의 중요성
현장에서 확인할 사항
여러 가지 사업의 방식
주택조합
지역주택조합의 사업 시행절차
주택건설사업자 등록 요건

제3부 사업부지와 관련된 서류의 분석
평과 ㎡의 면적환산 방법
지적도 및 토지이용계획 확인원
토지 및 건물 등기부등본
등기부등본에 나타나지 않는 제한물권
토지대장, 임야대장, 건축물대장
매매계약서
기타
모든 서류는 직접 확인하자

제4부 매매계약을 위한 협상
들어가는 글
개략 사업성검토의 필요성
사업권 양도·양수
건물분 부가세
부전지(附箋紙)
지적불부합지
공유지분
용적률과 매매가격의 연동
중도금 및 잔금 지급시기
인허가 조건부
제한물권 해결방안 명기
분묘의 처리방안
세입자나 점유자 처리문제
지하 지장물 처리문제
종중 등과의 매매계약

제5부 사업부지의 소유권 및 명도 확보 방안
들어가는 글
근저당
소유권이전등기 청구권 가등기
제소전화해조서
공탁
가등기, 가처분
알박기

제6부 시공사 선정 방법
들어가는 글
선정기준
접촉시기
양다리 걸치기
도급계약조건 협상 및 도급계약 체결

제7부 주택사업을 위해 알아야 할 각종 금융기법
들어가는 글
시행사 자체조달
시공사의 대여금 활용
담보대출
책임준공보증을 통한 Project Financing
P2P 자금
ABS(Asset Backed Securities)
REIT’s(Real Estate Investment Trusts)
차입형 토지신탁
책임준공 의무부담부 관리형신탁
초기자금 조달 금액의 결정방식

제8부 사업성검토 방법
들어가는 글
용적률
분양가 및 예상분양률
공사비
철거비
토지대 및 소유권이전등기비
설계비
감리비
Model House 건립비 등
광고·선전비
분양대행수수료
분양보증 수수료
상·하수처리 부담금
학교용지 부담금
광역교통시설 부담금
과밀부담금
농지보전부담금
대체산림자원조성비 및 대체초지조성비
지역난방부담금
개발부담금
부가가치세
미술장식품비
보존등기비
종합부동산세
시행사 운영비(업무대행비)
금융비용
기타 Factors
건축물 분양에 관한 법률
건축법상 매도청구
건축물관리법
개략 사업성검토 Tool의 소개

제9부 주택사업의 인허가
들어가는 글
건축사사무소의 선정
미분양관리지역에서의 예비심사 또는 사전심사
문화재지표조사
지구단위계획
지질조사 및 굴착행위신고
환경영향평가
사전재해영향성검토 협의
교통영향평가
지방건축위원회 건축심의
교육환경평가서 승인
친환경 건축 관련 인증
경관심의
건축물 안전영향평가
지하안전영향평가
안전관리계획 승인
사업계획승인 신청
감리자 지정
구조안전심의
가설건축물 축조신고(M/H 관련 업무)
착공신고
입주자모집승인 신청
입주자 사전점검
사업주체의 어린이집 임차인 선정

제10부 사례연구
들어가는 글
송전탑 및 변전소 등과 관련된 문제점들
진입도로와 관련된 문제점들
문화재와 관련된 문제점들
철도·고속도로 등과 관련된 문제점들
학교용지 부담금과 관련된 문제점들
매도청구(알박기)와 관련된 문제점들
국공유지와 관련된 문제점들
기타 문제점들

추천사

김인수(현대건설 부사장)

시간에 끌려갈 것인가, 시간을 이끌어 갈 것인가! ‘타이밍’은 우리의 인생뿐만 아니라 부동산개발사업에서도 매우 중요합니다. 같은 유형의 개발사업이라도 시기와 장소에 따라 성공 여부가 달라집니다. 부동산개발사업에서의 ‘타이밍’... 더보기

이병철(케이티비투자증권 부회장)

부동산개발을 한다는 것은 참으로 어려운 일이며 리스크가 대단히 많은 일이기도 합니다. 그러기에 부동산개발사업에 어떠한 리스크가 있으며 그러한 리스크들을 어떻게 해결해야 할 것인지에 관해 실무를 직접 해본 사람의 얘기를 듣는 ... 더보기

이국형(한국투자부동산신탁 대표이사)

책을 보거나 신문 또는 잡지 등의 기사를 읽다 보면 어떤 글은 ‘몸으로 쓴’ 것이라는 느낌을 받을 때가 있는데, 나는 이 책을 보면서 바로 그런 느낌을 받았다. 책을 쓰자면 내용 전부를 저자의 경험만으로 쓸 수는 없고 많은 ... 더보기

책 속으로

등기부등본에 나타나지 않는 제한물권
1. 법정지상권 및 관습법상 법정지상권
지상권이란 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며 지상권설정계약 및 설정등기를 함으로써 성립하는 것이 일반적이며 민법 제279조에 규정하고 있다. 반면 법정지상권은 당사자 간의 합의에 의해 지상권을 설정하는 것이 아니라 법률의 규정에 의하여 당연히 지상권을 취득하는 경우로서 등기를 요하지 아니한다.
문제는 지상권의 존속기간이다. 법정지상권은 민법 제281조의 존속기간을 약정하지 아니한 ... 더보기

출판사 서평

부동산 개발사업은 수많은 난관이 도사린 터널을 지나게 된다
이 책이 터널의 끝에 보이는 빛이 될 것이다
시공회사, 분양대행사, 시행회사에서 부동산개발사업 실무를 담당했던 저자가 30년여 간의 경험과 노하우를 이 책 한 권에 모두 집약함으로써 부동산개발사업에 관심 있는 독자들에게 좋은 지침서가 될 것이다.

부동산 개발사업의 기획부터 분양까지 망라한 실전 매뉴얼
이 책은 주택사업의 첫걸음이라 할 수 있는 땅을 물색하는 방법으로부터 시작하여 주택사업을 시행할 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 사업성을 검토하며, 시공사와 ... 더보기

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