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[꾸러미] 돈되는 재건축 재개발 1-2권

돈되는 재건축 재개발 1-2권
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    08월 22일 출고 예정 배송일정 안내
상품상세정보
ISBN 2909100986902
쪽수 332쪽
크기 준비중
상품구성 도서 2종

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책소개

이 책이 속한 분야

<돈되는 재건축 재개발. 2: 재개발 완전정복 편(열정이넘쳐의)>
전작에서 복잡하고 알쏭달쏭한 재건축의 사업성 분석을 3개의 공식으로 깔끔하게 정리했던 저자가 이번엔 재개발 투자를 완벽 해부한다. 이번 책을 통해 ‘체크리스트’라는 새로운 개념을 선보이며, 재개발 투자도 오차범위 내에서 충분히 예측이 가능하다는 것을 보여주고 있다. 지역명과 수익률까지 남김없이 공개함으로써 검증받은 그의 예측 기술은 크게 세 가지로 요약된다.

① 체크리스트로 ‘될 만한 곳’ 한 눈에 훑어보기
② 통계적 기법을 활용한 감정평가액 추정하기
③ 세대당평균대지지분 & 일반분양비율로 함정 꿰뚫기

<돈되는 재건축 재개발(한 권으로 끝내는)>
최고의 재건축 재개발 투자자가 알려주는 수익률 예측의 절대공식

다른 부동산 투자와는 차원이 다른 높은 수익률! 누구나 알고 있는 재건축 재개발 투자의 매력 포인트다. 그럼에도 사람들이 재건축 재개발 투자에 과감히 뛰어들지 못하는 이유는 ‘오래 묶이고, 투자금이 많이 든다’는 두려움 때문이다. 과연 정말로 그럴까?

2017년 가장 핫한 투자 강사로 주목받는 이정열(닉네임 열정이넘쳐)은 그의 첫 책 ?(한 권으로 끝내는) 돈되는 재건축 재개발?에서 그런 두려움을 떨칠 비법을 제시한다. 그에 따르면 재건축 재개발 투자에서 발생하는 대부분의 리스크는 미리 대비하거나 피해갈 수 있다. 돈이 오래 묶이거나, 투자금이 많이 들거나, 예상보다 분담금이 많이 나와서 손해를 보는 등의 문제는 모두 정확한 사업성 분석의 툴(tool)이 없기 때문에 생긴다는 것.

이 책은 사업성을 분석하는 ‘3개의 절대공식’을 알려준다. 이 공식은 저자가 오랫동안 수많은 사례를 분석하고 연구하여 만들어낸 독창적인 것으로, 어떤 재건축 재개발 전문가도 이야기하지 않았던 것들이다. 이 공식을 활용하면 나의 개략적 분담금을 구할 수 있을 뿐 아니라, 아직 시작조차 되지 않은 재건축 사업이 시작되지 않은 지역에서도 사업성이 좋은 단지와 그렇지 않은 단지를 골라낼 수 있다.

<돈되는 재건축 재개발. 2: 재개발 완전정복 편(열정이넘쳐의) 목차>
chapter 01. 바야흐로 재개발 투자의 시대

엄청난 기회의 땅, 지방 재개발 시장
지방 시장이 뜰 수밖에 없는 이유 / 지방 재개발 투자에 대한 오해와 진실 / [꿀팁] 입주권은 양도소득세 중과 대상이 아니다
이것만은 알아두자① : 재건축과 재개발의 차이점
기부채납 비율 / 현금청산자 숫자 / 보상비 및 이주비에 따른 실투자금
이것만은 알아두자② : 사업 진행 과정
관심 있게 지켜봐야 할 단계 / 개략적인 분담금 예측 단계 / [꿀팁] 은마아파트에는 아직 재건축 조합이 없다 / 선진입 여부를 결정할 단계 / 연장투자 또는 수익실현을 결정할 단계 / 매도 또는 입주 여부를 결정할 단계 / 언제 진입하고 언제 빠져나올 것인가
이것만은 알아두자③ : 기본 용어
조합원 vs 토지등소유자 vs 현금청산자 / 조합원분양가 vs 일반분양가 vs 프리미엄(P) / 비례율 / 감정평가액 vs 권리가액 / 분담금 vs 추가부담금 / 이주비대출
이것만은 알아두자④ : 비례율의 함정
비례율은 왜 100%인 경우가 많을까 / 총사업비가 달라지는 경우 / 종전자산평가액이 달라지는 경우 / 종후자산평가액이 달라지는 경우
이것만은 알아두자⑤ : 계약면적과 조합원분담금의 관계
재개발·재건축 투자에서는 계약면적이 중요하다 / 계약면적에 따라 조합원분담금이 달라지는 이유 /
이것만은 알아두자⑥ : 재개발에서 세대당평균대지지분 활용법
재건축에서는 일반분양 물량의 크기를 보여준다 / 재개발에서는 신축 아파트의 평균 평형구성을 보여준다
insight_ 8?2 부동산 대책 이후의 재개발·재건축 투자

chapter 02. 재개발 투자의 기본은 감정평가액 추정

감정평가액이 프리미엄을 결정한다
진행 단계에 따라 달라지는 프리미엄(P)의 개념 / 감정평가액을 미리 알면 더 많은 P를 얻는다
빌라의 감정평가액을 추정하는 요령
인근 지역의 시세 정리하기 / 투자하려는 구역에 적용해 보기
단독주택의 감정평가액을 추정하는 요령
건물의 가격 추정해 보기 / 토지의 가격 추정해 보기 / 투자하려는 구역에 적용해 보기
감정평가의 핵심은 금액이 아니다
전체 감정평가액이 높게 나온다면 / 현금청산 vs 보유, 무엇이 더 이득일까 / 절대평가보다 상대평가가 중요하다
투자금 vs 수익률, 무엇이 우선일까
빌라 vs 단독주택, 당신의 선택은? / 실투자금에 변수를 만드는 이주비대출 / [꿀팁] 양도차익이 커질수록 세금에 주의하자
한 번 투자로 아파트가 2채! 원플러스원 분양이란
입주권은 몇 개까지 받을 수 있을까 / 원플러스원 분양을 받을 수 있는 조건 / 일반분양 물량이 적은 곳은 좋지 않다 / 분리매각 금지와 전매제한에 주의할 것 / [꿀팁] 아파트와 상가를 하나씩 얻는다면
insight_ 초기단계인 구역에 투자할 땐 출구전략을 고려해야

chapter 03. 수익성 분석의 절대무기 ‘재개발?재건축 체크리스트’

재개발?재건축의 체크리스트란 무엇일까
체크리스트를 통해 얻을 수 있는 것들
관심지역에 대한 체크리스트를 만들어 보자
관심지역의 전체 사업장 현황 파악하기 / 구역별 추진현황 및 진행단계 채워 넣기 / 지도에 표시하며 확인하기 / [꿀팁] 대형지도 주문하는 요령
사업장별 체크리스트를 만들어 보자
사업장별 체크리스트에 포함되는 것들 / [꿀팁] 쾌적한 단지는 건폐율이 낮다 / 입지 분석으로 발전 가능성 살펴보기
무엇을 어떻게 체크할까
기본사항 확인하기 / 토지등소유자수와 일반분양비율로 알 수 있는 것들 / [꿀팁] 인근 지역 이주수요 투자도 고려하자 / 세대당평균대지지분과 용적률로 알 수 있는 것들 / 체크한 내용을 바탕으로 집중할 사업장 정하기
실전 사례① : 탄방동2구역(탄방주공) 재건축 사업
관리처분계획 책자로 기본적 상황을 살펴보자 / 예상 일반분양가를 살펴보자 / 조합원분담금을 계산해 보자 / 실제 결과는 어땠을까
실전 사례② : 용문동1?2?3구역 주택재건축 사업
사업 진행 상황 및 입지를 살펴보자 / 감정평가액을 추정해 보자 / 감정평가액과 조합원분담금의 관계 / 일반분양가를 예상해 보자
실전 사례③ : 목동3?선화?선화B구역 재개발 사업
관심구역의 체크리스트를 만들자 / 가장 빠른 구역의 정보부터 살펴보자 / 목동3구역의 감정평가액을 추정해 보자 / 선화구역의 프리미엄 계산에 적용해 보자 / [꿀팁] 토지의 프리미엄도 추정 가능하다 / 선화B구역의 프리미엄 계산에 적용해 보자 / 세 곳의 사업성을 비교해 보자 / 주변시세와 비교하여 향후 가능성을 평가해 보자 / 직접 방법을 체득하지 못하면 소용없다
insight_ 사업비가 적정한지를 따져보는 요령

chapter 04. 이것만 있어도 대박! 주요 도시 체크리스트

지역별 체크리스트 자료, 어떻게 얻으면 될까
전국 단위의 정비사업 고시문 찾기
서울시 재개발?재건축 구역 체크리스트
강남구 / 서초구 / 송파구 / 강동구 / 용산구 / 성동구 / 동대문구 / 서대문구 / 성북구 / 노원구 / 관악구 / 영등포구 / 은평구 / 동작구
안양시 재개발?재건축 구역 체크리스트
안양시
성남시 재개발?재건축 구역 체크리스트
성남시
광명시 재개발?재건축 구역 체크리스트
광명시
인천시 재개발?재건축 구역 체크리스트
부평구
대전시 재개발?재건축 구역 체크리스트
대덕구 / 서구 / 동구 / 중구
대구시 재개발?재건축 구역 체크리스트
달서구 / 북구 / 남구 / 중구 / 동구 / 서구 / 수성구
광주시 재개발?재건축 구역 체크리스트
광산구 / 남구 / 동구 / 북구 / 서구
울산시 재개발?재건축 구역 체크리스트
울산시
부산시 재개발?재건축 구역 체크리스트
금정구 / 동래구 / 남구 / 북구 / 동구 / 서구 / 연제구 / 영도구 / 부산진구 / 사상구 / 사하구 / 수영구 / 해운대구

<돈되는 재건축 재개발(한 권으로 끝내는) 목차>
머리말_ 실패 없는 투자를 위한 3개의 절대공식 활용법

Chapter 1. 재건축?재개발 투자, 그거 어렵지 않나요?
왜 진짜 부자들은 재건축?재개발에 투자할까
재건축?재개발 투자에 대한 오해와 진실
재건축 vs 재개발, 무엇이 다를까
[꿀팁] 도시 및 주거환경 정비기본계획 vs 지구단위계획
재건축과 재개발의 사업성 차이
[꿀팁] 자주 쓰이는 용어 개념잡기
프리미엄, 분담금, 수익률의 삼각관계
투자할 때 반드시 고민해야 할 2가지

Chapter 2. 투자 전에 이것부터 체크하자
재건축?재개발의 진행 과정
언제 매입하고, 언제 매도해야 할까
부동산이 있다고 모두가 조합원은 아니다
조합원 분양권은 몇 개까지 가질 수 있을까
[꿀팁] 도시 및 주거환경 정비법 상의 조합원 자격
사업 책자만 제대로 읽어도 사업성이 보인다
총회 책자를 통해 실제 재개발?재건축 사례를 분석하자
[꿀팁] 재건축?재개발 정보 얻기 좋은 ?하우징 헤럴드?

Chapter 3. 재건축?재개발 투자의 기본 구조 익히기 _ 서울 A구역 재개발 실제 사례를 중심으로
시공비와 총사업비의 비율부터 파악하자
사업성을 보여주는 대표적 지표 ‘비례율’
감정평가액은 어떻게 산출할까
[꿀팁] 공동주택 공시가격과 감정평가액
권리가액은 어떻게 계산할까
[꿀팁] 비례율을 맹신하면 안 된다
분담금과 추가부담금은 어떻게 계산할까
[꿀팁] 감정평가액이 높으면 무조건 좋은 걸까

Chapter 4. 복잡한 수익률 분석, 단계별로 배워보자 _ 서울 B아파트 재건축 실제 사례를 중심으로
기본 개념을 정리해두면 수익률 분석이 쉬워진다
핵심은 ‘일반분양 기여 금액’ 구하기
B아파트의 실제 관리처분계획 들여다보기
[꿀팁] 일반분양 물량만 봐도 사업성이 보인다
분담금과 프리미엄을 예측해보자
반드시 외우자! 시공비와 총사업비 공식
[꿀팁] 전용면적 vs 공급면적 vs 계약면적
조합원 건축원가 직접 계산해 보기
[꿀팁] 평당 시공비에 따른 조합원 건축원가표
일반분양 기여 금액 산출하기
재건축 분석에 필수! 필요 대지지분표 활용하기
[꿀팁] 용적률, 어디까지 알고 있니
이제 분담금을 구해보자
[꿀팁] 한 방에 정리하는 분담금 산출표

Chapter 5. 유망 지역 미리 찾아내는 ‘세대당 평균 대지지분’_ 분당 재건축 유망 단지를 중심으로
‘용적률의 함정’에 빠지지 말자
세대당 평균 대지지분이란 무엇일까
사업성 좋은 지역을 미리 찾아내는 법
[꿀팁] 일반분양 물량을 볼 수 있는 곳
사업 시작 전의 분석은 어떻게 해야 할까
기준이 될 사업장부터 들여다보자
나의 상황에 맞게 조정하여 분담금 예측하기
사업성 좋은 지역을 선점하라
[꿀팁] 분당구 아파트의 세대당 평균 대지지분 비교표

Chapter 6. 남들보다 한 발 빠르게! 재건축 유망 단지 분석하기 _ 목동 재건축 단지 사례를 중심으로
좋아질 지역은 미리미리 분석해둬야 한다
[꿀팁] 실거주와 재건축 투자의 두 마리 토끼 잡기
세대당 평균 대지지분으로 대략적 사업성 판단하기
타 사업장을 참고하여 분담금을 예측할 수 있다
일반분양가가 변하면 사업성은 어떻게 될까
시공비가 변하면 사업성은 어떻게 될까
기부채납비율이 변하면 사업성은 어떻게 될까
용적률이 변하면 사업성은 어떻게 될까
[꿀팁] 용도지역에 관심을 갖자

Chapter 7. 도전! 재개발 사업성 분석 _ 경기도 C, D, E구역 재개발 실제 사례를 중심으로
재건축 공식이 재개발에 통하지 않는 이유
조합 설립 단계에서의 분석
한 발 빠르게 감정평가액 예측해보기
[꿀팁] 감정평가액은 왜 시세보다 낮은 경우가 많을까
감정평가액 확정 단계에서의 분석
관리처분계획 단계에서의 분석
일반분양가의 변수 고려하기
[꿀팁] 비례율 상승이 기대되면 큰 물건 투자가 유리하다

Chapter 8. 틀을 깨는 투자가 필요하다
아직 투자하기에 늦지 않았을지 모른다
또 하나의 투자 전략 ‘이주세대를 잡아라’
‘원 플러스 원’ 투자에 주목하자

특별부록
01. 용적률 별 필요 대지지분표
02. 평당 시공비에 따른 조합원 건축원가표
03. 일반분양가에 따른 대지지분 1평당 일반분양 수익표
04. 서울시 아파트 주요 단지 용적률표

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