재개발 재건축 지금 사도 될까요?
재개발·재건축 사업지에 투자나 실거주 목적을 위해 물건(아파트, 주택 등)을 산다는 것은,
불과 몇 년 전까지만 해도 정비사업에 대한 지식이 있고, 투자경험이 많은 사람들이 하는 투자방식이라고 생각해왔다.
나를 비롯한 재개발·재건축에 대해 잘 모르는 분들에게는 아주 어려운 절차와 법을 알아야하지 않을까? 그렇지 않으면 투자한 돈이 오래도록 묶일 것 같은 막연한 불안감을 가진 투자처라고 할까, 그런 고정관념을 가졌던 것 같다. 무식하면 용감하다고 하지만, 잘 몰라서 오히려...
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재개발 재건축 지금 사도 될까요?
재개발·재건축 사업지에 투자나 실거주 목적을 위해 물건(아파트, 주택 등)을 산다는 것은,
불과 몇 년 전까지만 해도 정비사업에 대한 지식이 있고, 투자경험이 많은 사람들이 하는 투자방식이라고 생각해왔다.
나를 비롯한 재개발·재건축에 대해 잘 모르는 분들에게는 아주 어려운 절차와 법을 알아야하지 않을까? 그렇지 않으면 투자한 돈이 오래도록 묶일 것 같은 막연한 불안감을 가진 투자처라고 할까, 그런 고정관념을 가졌던 것 같다. 무식하면 용감하다고 하지만, 잘 몰라서 오히려 미리 겁먹은 투자처가 아니였을까.
하지만, 이제는 많은 사람들이 낯설어 했던, 재개발·재건축 사업투자에 대해 많은 편견(?)들이 많이 없어진 듯하다. 편견이라 표현했지만, 단순히 사업기간이 길고, 추가부담금이 많이 들어가고, 감정가가 낮게 책정되고 하는 것들에 대한 부정적인 인식들이, 최근 몇 년간 부산에 분양 돌풍을 일으킨 재개발·재건축 사업지들의 성공사례로 인해 긍정적인 관심이 많아지면서, 부정적인 편견들이 많이 사라진 것 같다.
최근 몇 년간 서울이며, 부산이며 전국 부동산 시장 호황기를 이끌어왔던 원동력은 모두 재개발·재건축 현장이며, 앞으로도 그 추세는 이어질 듯하다.
앞으로의 주거지 선택의 핵심 키워드는 고령화, 도심, 소형, 새 아파트에 대한 기대인데, 이를 충족할 수 있는 사업지는 도심 내 재개발·재건축현장 밖에 없기 때문이다.
도심 내 공급할 수 있는 택지는 바닥이 난지 오래고, 도심 외곽에 신규택지공급도 정부에서 줄이겠다고 발표했다. 도심에서 멀어진 신규택지개발지의 아파트는 편의시설이 자리 잡으려면 절대적으로 시간이 오래걸리기 때문에, 나이든 사람일수록 교통이 좋고, 병원접근성이 높은 도심으로 회귀가 더욱 높을 것이고, 결국 기존 오래되고, 낙후된 재개발·재건축 현장을 개발하여, 공급할 수 밖에 없기 때문이다.
이는 시간이 갈수록 더욱 선호도가 높아질 것이고, 정부의 규제가 강력해 질수록, 어중간한 집은 처분하고, 도심에 있는 똘똘한 한 채를 가지는 쪽으로 부동산 보유 경향이 뚜렷해질 것이다.
부동산 가격이 오르는 것을 좋아하지 않는 정부가 6·19부동산 대책을 발표하고, 두 달도 되지 않아 더욱 강력한 8·2부동산 대책을 발표하게 된 것도 이러한 시장 상황을 반영한 결과이다.
특히 정부가 규제하려는 대상은 재건축아파트와 다주택자다. 아파트 가격의 급등한 근원지를 이 두 대상으로 지목한 것인데, 이번 8·2대책은 부동산 투자에서 죌 수 있는 모든 수단을 다 동원했다고 해도 무방할 것이다. 대출, 양도세중과, 전매기간 강화 등이다. 아직까지 보유세 인상에 대한 카드는 꺼내지 않았지만, 이 또한 강력한 대책이라 시장 상황을 지켜보며 언제 꺼내들지 모를 상황이다.
정부의 모든 규제들이 특히 서울지역의 재건축아파트로 수렴하는데, 그만큼, 재건축 아파트가 돈이 된다는 방증일 것이다. 원천적인 질문으로 왜 서울 재건축이냐고 궁금해하시는 분들도 있을 것 같은데, 이유는 간단하다. 과거 서울은 정부가 개발 주도권을 쥐고, 주택공급을 일괄적인 아파트로 공급을 해왔기 때문에, 비슷한 시기에 지어진 수 많은 아파트들이 이제 건축연한이 오래되어 재건축을 하지 않고는 신규아파트 공급을 할 수 없기 때문이다. 서울 아파트 분양물량의 90%가 재개발·재건축사업으로 공급되는데, 재건축 사업지의 공급량이 어마어마하다. 그렇게 진행되는 재건축 현장들이 고분양가와 높은 프리미엄을 선도하고 있고, 주변에 진행하는 사업지에까지 영향을 미치고 있다. 그만큼, 투자자들과 실거주 수요자에게 뜨거운 관심을 가지게 만드는 것이고, 오래된 아파트가 일반 아파트 매매가를 추월하는 웃지 못하는 상황이 연출되는 것이다.
부산은 재건축현장보다 재개발 현장이 더 많은데, 지금까지 재개발 현장들이 주를 이루어 사업을 했고, 앞으로도 그 추세는 이어질 것이다. 재건축 사업지도 연한이 다 되어 가는 아파트들이 이제 제법 생겨나고 있어, 이 또한 향후 좋은 입지를 가진 현장들이 각광받을 것이다.
재개발·재건축사업은 기본적으로 진행되는 기간이 평균9.5년 정도 라고 한다. 이것도 잘 진행되었을 때 기간이고, 각 단계별로 방해요소가 많다면, 얼마나 걸릴지 장담할 수 없는 불확실한 사업이기도 하다. 그러나, 잘 공부하고, 준비해서 각 단계별 투자 타이밍에 잘 들어간다면 충분히 수익을 낼 수 있는 사업이고, 부동산 재테크 투자처로도 손색없다.
그러니, 급변하는 부동산 시장에서 재개발·재건축 투자에 대해 공부를 하지 않을 수 없고, 정부의 부동산 정책에도 불구하고 끝까지 살아남을 수 있는 투자법을 준비해야 하는 것이다.
심형석교수와 박유현교수의 ‘재개발·재건축 지금 사도 될까요?’ 책은 정비사업에 대해 잘 모르는 초보부터 잘 아는 고수에게까지 두루 읽어 도움이 될 만한 책이였다.
3시간 정도를 집중해서 정독했는데, 마치 3시간짜리 특강을 받은 것 같은 기분이랄까,
헛돌거나, 곁들이는 내용없이, 핵심적인 내용과 알짜 내용으로 읽는 독자를 바짝 집중시킨다. 전국의 재개발·재건축 주요지역과 사업단지별 분석전망을 수록했고, 서울의 재건축 현장이 주로 많이 나오지만, 그에 못지 않게, 부산에 진행되고 있는 사업지에 대한 예시도 제법 나와 공감도 많이 되었다.
특히, 얼마전 발표된 8.2부동산 대책으로 많은 투자자와 실수요자들이 혼란을 겪고 있는데, 최근 정부의 규제를 바로 분석해준 책이라 더욱 독자들에게 앞으로의 방향에 대해 도움이 될 수 있는 책이라 생각된다.
정부의 규제 뿐아니라, 정부가 진행하고 있는 뉴스테이 같은 이슈에 대해서도 생각해 볼 수 있게 잘 설명되어있어 좋았다.
책은 총 4장으로 구성되었는데, 1장은 재개발·재건축 시장을 분석했고, 2장은 투자지역을 살펴보았다. 3장은 성공과 실패사례를 가지고, 유의해야 할 사항들을 짚어준다. 마지막 4장은 도시정비사업에 참여하는 주체들 간의 이해관계와 역할을 설명하고 있다.
특히, 3장의 내용은 어떻게 투자해야 하는가?에서 왕초보도 의지하고, 투자할 수 있는 방법과 투자비법, 각 단계벌 투자 타이밍, 과소필지의 역발상이나 입주권투자시 유의사항 등 알짜내용들이 담겨있어 읽을수록 재미있었다.
재개발 수익률 분석에 대해 예시도 보여주는데, 확실히 재개발·재건축 사업지에 대한 투자시 수익 개념을 잡는데 도움이 될 수 있을 것 같다.
또, 각 장 사이에 꼭 알아야 하는 재개발·재건축 법률상식도 정말 꼭 알아둬야 할 핵심 내용들을 알기 쉽게 설명해줘서 개념을 잡는데 많은 도움이 되었다.
이 책이 재개발·재건축 투자에 대한 모든 것을 설명하지는 못하겠지만, 스스로 투자에 나서기 위한 지침서는 충분히 될 수 있을 것이다.
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