대한민국 부동산의 미래(빅데이터로 예측하는)

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ISBN	9791196495503(1196495505)
쪽수	468쪽
크기	154 * 224 * 34 mm /705g 판형알림

책소개

이 책이 속한 분야

경제/경영 > 재테크/금융 > 부동산 > 부동산일반

이 책의 주제어

대형 건설사 부동산 데이터 분석가의
2만 시간 노하우가 담긴
대한민국 부동산 예측의 정수

바야흐로 부동산 불확실성의 시대. 대한민국 부동산은 지금 어디에 있는가.
부동산 관련 뉴스와 대책이 쏟아지고 있지만 오히려 유동성만 커져가고, 전문가의 입에선 ‘똘똘한 한 채’와 ‘입지’라는 뻔한 답만 되풀이되는 혼돈의 부동산시장. 언제까지 다른 사람의 눈과 입에 의존할 것인가. 스스로 부동산시장을 읽는 힘은 결국 ‘진짜 봐야 하는 데이터’가 무엇인지 알고, 그것을 읽는 눈에 달려 있다. 대형 건설사 데이터 분석가가 공유하는 2만 시간의 노하우를 통해 이제 스스로 판단한다.

상세이미지

머리말 변곡점에 선 부동산시장, 데이터는 알고 있다
이 책의 활용법

PART 1 데이터로 전망하는 대한민국 주택시장
1장 대한민국 주택시장의 핵심 모멘텀
주택 가격의 상승 모멘텀｜주택 가격의 하락 모멘텀｜주택 가격의 상승 모멘텀 VS 하락 모멘텀

2장 주택시장 전망: 주택의 순환주기와 입주 물량
매매가 변동률은 ‘동행 혹은 후행지표’, 예측을 위해서는 매매가의 장기 추세를 보라!

3장 신규 분양시장 전망: 적정 미분양 분석
‘재고주택시장’과 ‘분양시장’의 양극화｜신규 분양시장은 ‘미분양 통계’로 봐야 한다｜전국 미분양의 적정 수준: 분양시장의 온도 체크하기｜2018년 전국 미분양 심층 분석

4장 인구구조로 보는 주택시장 전망: 인구밀도와 주택 가격
인구 증감률과 주택 가격 변동률의 상관관계｜인구밀도와 주택시장

5장 경제지표와 경제정책으로 보는 주택시장 전망: 청년 취업자 수와 경제정책 불확실성 지수
청년 취업자(20~29세) 수의 증가와 주택시장의 관계｜경제정책 불확실성 지수로 본 주택시장

6장 교통 개발로 보는 주택시장 전망

7장 주택시장 2대 리스크 점검: 중산층의 가계부채와 입주 리스크
중산층의 가계부채｜입주 리스크

PART 2 데이터로 쪼개 보는 전국 ‘시도별, 시·군·구’ 주택시장

1장 전국 시도별 주택시장 분석
시도별 공급량 입체 분석: 시도별 ‘입주·분양’ 예정 물량｜수도권의 공급 여건 정밀 진단: 2018년 서울과 경기권 시·군·구의 순공급 규모｜시도별 밸류에이션 분석: 중년주택의 가치 흐름

2장 전국 시·군·구 주택시장 분석
시·군·구 주택시장의 6대 선행지표｜반전 분양 스토리: 시장의 선행지표 적용 사례｜상위 지역을 대표하는 시·군·구와 독립적인 시·군·구｜지역 기반산업의 흥망성쇠를 활용한 주택시장 전망｜시·군·구 주택시장 전망에 대한 고찰

PART 3 알아두면 쓸모 있는 건설사 직원의 주택시장 데이터 에세이
1장 강남에서 제주까지
수도권과 지방은 다른 눈으로 봐야 한다｜서울 인구 1,000만 명 붕괴와 서울 주택시장｜강남의 주택시장: 미국 주택시장, 코스피, 똘똘한 한 채｜서울 인근 경기도 아파트의 밸류에이션 분석｜어촌을 주목하라｜효리네 민박은 안녕할까?

2장 데이터는 말한다
지금 당신의 주택 구매(투자) 심리는｜전문가의 예측과 닻 내림 효과

3장 우리가 사는 세상
신규 분양 대박 현장 예측하기｜주택 자산의 양극화, 그것이 알고 싶다｜금리와 주택시장｜택지의 생애 주기

PART 4 빅데이터로 읽는 오피스텔과 상권의 흐름
1장 오피스텔 시장의 3대 선행지표
오피스텔 시장의 결과지표: 오피스텔 스프레드 수익률｜첫 번째 선행지표: 소형 아파트의 전세가 변동률｜두 번째 선행지표: 단기유동성 흐름｜세 번째 선행지표: 오피스텔 입주 물량

2장 ‘도시 인프라 지수’로 본 오피스텔 수요 매력도
첫 번째 도시 인프라 지수: 주간인구지수｜두 번째 도시 인프라 지수: 종사자 1,000명 이상 사업체 수｜세 번째 도시 인프라 지수: 지하철 승하차 인원

3장 인구통계로 본 오피스텔의 핵심 수요층
오피스텔의 핵심 수요층｜주요 도시 오피스텔의 핵심 수요 분석

4장 월세 거래량으로 본 도시별 오피스텔 동향
전국 주요 도시 오피스텔 시장의 동향 분석
5장 전국 142개 주요 상권 국면 진단
공실률과 임대가 추이로 지역 상권 진단하기

책 속의 책
미래를 보다
집단 지성을 활용하다
남이 모르는 정보를 찾다

맺음말을 대신하며 ‘부동산 데이터 미신’에 빠지지 않기 위한 셀프 문답
감사의 말

책 속으로

이 책은 주택시장의 중심축이 되고 있는 분양시장과 기존 재고주택시장을 구분해서 해당 시장의 핵심 인과 지표를 짚어주고, 더 나아가 이들의 지역별 양극화를 다룬 최초의 책이다. 나는 이에 더하여 재고주택시장에서의 양극화, 즉 오래된 주택과 신축 주택 간의 양극화 원인과 그 수준을 다뤄볼 것이며, 같은 시도에 속해 있지만 서로 다른 양상을 보이는 하위 지역(시·군·구)을 하나하나 짚어봄으로써 지역별 양극화 수준과 그 원인을 다뤄볼 것이다. (…) 더불어 주택뿐 아니라 국내 최초로 수익형 상품인 오피스텔과 상가의 빅데이터를 분석함으로써 전국 주요 도시의 수익형 부동산시장의 흐름도 낱낱이 살펴볼 것이다. (8, 13쪽)

일반적으로 상위 시도의 주택시장이 하락하면 당연히 하위 시·군·구도 같은 경향을 보일 거라고 생각한다. 하지만 최근에는 이러한 통념과 달리 독립적인 경향이 몇몇 지역에서 나타난다. 이유는 여러 가지가 있는데, 첫째 우리나라의 주택 재고가 성숙 단계에 들어섰다는 것이다. (…) 둘째, 지역의 ‘지리적 특성’이다. (196, 197쪽)

인천을 대표하는 주택시장은 청라지구가 있는 서구와 서울과 연접한 부평구라고 할 수 있다. 그에 비해 인천의 신부촌인 송도국제도시가 있는 연수구는 인천의 다른 지역과 독립적인 흐름을 보인다. (…) 부산은 남구와 해운대구를 통해 주택시장의 흐름을 읽을 수 있다. (…) 대구는 수성구와 북구, 동구를 통해 주택시장의 흐름을 읽을 수 있다. (202, 203쪽)

시장을 읽는 진짜 실력은 ‘앞으로 강남, 서울이 좋을 것이다’ 같은 누구나 볼 수 있는 입지·인프라·인구 규모를 바탕으로 시장을 전망하는 것이 아니다. 보통(이하)의 입지 수준, 지방 (소)도시같이 누가 봐도 리스크가 있는 지역의 시장 흐름을 읽는 데서 나온다. 입지가 좋은 지역은 기본적으로 후한 점수를 줄 수 있지만 그렇지 않은 곳은 시장 예측에 대한 확신 없이는 후한 점수를 주기 힘들기 때문이다. (…) 실수요 압력, 수급 동향, 가격 트렌드로 구성된 6대 시장 선행지표를 중심으로 상위 지역과의 상관성, 그리고 기반산업의 흐름을 종합적으로 검토한다면 향후 관심 지역 주택시장의 미래에 대해 보다 높은 수준의 통찰을 얻을 수 있을 것이다. 더불어 무분별하게 쏟아지는 장밋빛 미래 혹은 막연한 공포심 조장에 흔들리지 않는, 자신만의 눈을 얻을 수 있을 것이다. (215, 216쪽) 닫기

출판사 서평

변곡점에 선 부동산시장, 데이터는 알고 있다
2018년 대한민국 부동산시장은 변곡점에 서 있다. 지난 4년간의 호황은 평균적인 주택 사이클에 비해 길었고, 주택 가격의 상승폭 역시 연 2~3%의 경제성장률에 비하면 꽤 매력적이었다. 하지만 2018년, 대한민국 부동산시장은 불확실성의 시대를 지나고 있다. 44만 호라는 역대 최다 입주 물량이 기다리고 있고, 금리 인상도 시작되었다. 지방은 이미 2016년부터 둔화 혹은 하락세로 접어들고 있다.
주택 경기가 2008년 금융 위기 직후의 대세적 하락기 혹은 2015년의 대세적 상승... 더보기

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내가 사는 곳, 내가 살고 싶은 곳을 스스로 분석하는 데 도움을 주는 책! mi**aryjs | 2018-10-20 | 추천: 0 |

흔히 말하는 ‘부동산은 입지다’, ‘강남에 똘똘한 한 채만 있으면 된다’는 식의 통념들이 넘쳐난다. 이러한 통념들은 마치 부동산은 삼척동자도 알 만한 단순한 어떤 것으로 이해하게 한다. 나아가 이러한 통념들은 주택시장을 소위 돈많은 부자들의 ‘그들만의 리그’로 인식하게 한다. 한국의 집값은 양극화되어 있다. 대부분의 사람들은 양극화 현상의 원인이 투기 때문이라고 막연히 생각하지만 이 책은 ‘주택시장 양극화’에 대해 다른 해석을 한다. 주택 자산 양극화의 핵심 동인은 ‘부자 고령 인구의 자가 소유 경... 더보기

흔히 말하는 ‘부동산은 입지다’, ‘강남에 똘똘한 한 채만 있으면 된다’는 식의 통념들이 넘쳐난다. 이러한 통념들은 마치 부동산은 삼척동자도 알 만한 단순한 어떤 것으로 이해하게 한다. 나아가 이러한 통념들은 주택시장을 소위 돈많은 부자들의 ‘그들만의 리그’로 인식하게 한다.

한국의 집값은 양극화되어 있다. 대부분의 사람들은 양극화 현상의 원인이 투기 때문이라고 막연히 생각하지만 이 책은 ‘주택시장 양극화’에 대해 다른 해석을 한다. 주택 자산 양극화의 핵심 동인은 ‘부자 고령 인구의 자가 소유 경향 강화’라는 것. 주택 자가 비율이 증가할수록 집값 하락을 방지하기 위해 다수의 자가 보유 유권자들이 ‘공급 억제’ 같은 정치적 압력을 행사하여 ‘저공급 상태의 균형’이 유지된다고 한다.

이처럼 일견 그렇고 그렇게 보이는 부동산의 세계는 국내외 여러 변수들이 복잡하게 얽혀 있다. 어쩌면 강남 집값 같은 건 그들만의 리그로 치부하고 넘어갈 수도 있다. 최근까지 폭등한 부동산 시장은 어디로 가고 있는 걸까? 저자는 “우리가 어디로 가고 있는지 알 수 없어도, 우리가 지금 어디에 있는지는 잘 알고 있어야 한다”는 하워드 막스의 조언을 인용하여 데이터를 통해 우리가 지금 어디에 있는지를 알 수 있다고 한다.

이 책에는 데이터에 기반한 그래프가 쏟아지듯이 나타난다. 이러한 것들이 처음에는 난해함과 하나의 장벽으로 느껴질 것이다.
이 최초의 장벽만 돌파한다면, 부동산이라는 거대한 대상을 파악하기 위한 유효한 지표들을 만날 수 있다. 예컨대 이 책은 주택시장은 재고주택시장과 신규분양 시장으로 이루어져 있다는 것이나, 수도권과 지방의 주택시장은 다른 눈으로 보아야 한다는 등의 사실을 보여준다. 주택가격에 영향을 미치는 통계들 중에서도 유효한 지표들을 알려준다. 즉, 인구 증감률보다 ‘인구밀도’가 중요하고, GDP보다 ‘청년 취업자 수의 증가율’이 중요하다는 것, 단순 가계부채가 아니라 ‘중산층의 가계부채’를 눈여겨 봐야한다는 것 등이 그러하다. 이것은 수년간 데이터를 통해 주택시장을 분석한 작가의 축적된 노하우에서 비롯된 것임은 두말할 필요가 없을 것이다.

나아가 이 책은 자신이 살고 있는 바로 ‘그 지역’을 분석할 수 있도록 도와준다. 이것이 이 책의 미덕이라고 생각된다.
이 책의 저자는 어디어디에 무엇을 사라고 하지 않는다. 자신이 수집한 수많은 지표들을 통해서 서울부터 제주까지 광범위한 지역의 주택시장의 경향과 흐름을 제시한다.
이를 통해 내가 사는 곳, 내가 살고 싶은 곳의 주택시장이 어떠한 특징을 지녔는지를 확인해 보는 것도 재미있는 지점이다. (다른 지역은 그냥 넘어가면 된다)

작가 스스로가 말했듯이 이 책은 투자자 뿐 아니라 주택시장을 읽는 힘을 기르고 싶은 이들을 위한 책인 것 같다. 적어도 읽기 전에 문외한이었던 내게, 대한민국 부동산의 현주소와 방향을 이해할 수 있도록 해주었다는 점에서 격하게 공감이 되는 부분이다.

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진짜 전문가가 쓴 제대로된 부동산 서적 ec**ps83 | 2018-10-19 | 추천: 0 |

2018년 현재 서울과 수도권의 부동산 급상승으로 너나 나나 자칭 전문가를 사칭하는 사람들이 판을 치고 있습니다 시중에 나와있는 대부분의 부동산 관련 서적들도 보면 비 전문가인 블로거 들이 쓴책이 대부분이며 심지어 맞춤법이나 한글 문법도 안맞는 책들이 수두룩 합니다 이 책은 진짜 전문가가 쓴 책이고, 실제 대형 건설사에서 분양시 적용하는 내용들로 구성되어... 더보기

2018년 현재 서울과 수도권의 부동산 급상승으로

너나 나나 자칭 전문가를 사칭하는 사람들이 판을 치고 있습니다

시중에 나와있는 대부분의 부동산 관련 서적들도 보면

비 전문가인 블로거 들이 쓴책이 대부분이며 심지어 맞춤법이나 한글 문법도

안맞는 책들이 수두룩 합니다

이 책은 진짜 전문가가 쓴 책이고, 실제 대형 건설사에서 분양시 적용하는

내용들로 구성되어 있어 향후 부동산 시장을 전망하는 통계기법 등을 배울 수 있었습니다

특히 최근 부동산 서적이라고 나온 책들과 달리 맞춤법이 틀리거나 한게 눈에 띄지 않네요

출판사와 저자가 상당히 정성을 쏟은 책이라는게 느껴집니다

무엇보다 책이 양에 비해 상당히 싸네요 (거의 500페이지)

제대로된 부동산책을 만난거 같아 기쁩니다
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올가늘 돈되는 책한권 읽어보자 eb**1 | 2018-10-18 | 추천: 0 |

회사 업무상 부동산 관련도서는 늘 관심있게 찾아 읽는 편이다. 이 책이 다른 부동산 도서와 다른 점은 빅데이터를 활용했다는 점과 아파를 실제로 분양하는 직업을 가진 사람이 경험을 바탕으로 부동산의 미래를 예측했다는 점이다. 부동산은 가격이 만만치 않지만 그만큼 평생의 자산 형성의 메인을 형성하는 만큼 정확한 분석과 판단이 요구된다. 발품을 팔아 정보를 수집하거나 몇몇 소수의 의견에 끌려 투자에 실패했을 경우 큰 낭패를 보기 마련이다. ... 더보기

회사 업무상 부동산 관련도서는 늘 관심있게 찾아 읽는 편이다.

이 책이 다른 부동산 도서와 다른 점은 빅데이터를 활용했다는 점과
아파를 실제로 분양하는 직업을 가진 사람이 경험을 바탕으로
부동산의 미래를 예측했다는 점이다.

부동산은 가격이 만만치 않지만
그만큼 평생의 자산 형성의 메인을 형성하는 만큼
정확한 분석과 판단이 요구된다.

발품을 팔아 정보를 수집하거나
몇몇 소수의 의견에 끌려 투자에 실패했을 경우
큰 낭패를 보기 마련이다.

이러한 때에 이렇게 기초가 탄탄한
도서 한권은 비타민과 같은
명료한 효과를 빠르게 볼 수 있어
고맙다.

본문에도 나오지만
실수요와 투자수요를 구분하는 것은 사실 의미가 없다.
아무리 실수요라하더라도
가격이 떨어질 것을 감수하면서 구매를 결정하는 경우는 거의 없기 때문이다.

내가 투자한 오피스텔이 과연 잘 한 결정인지?
이제 입주 6년을 넘어서 중년주택이 된 내집은 어떻게 될 것인지?

궁금했던 부분을 데이터로 명확하고 정직하게 보여주는
도움이 되는 책이 분명하다.

이 가을 돈되는 책 한 권 사고 싶은 독자에게
추천한다. 닫기

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