인천 부동산의 미래(양장본 Hardcover) | 스마트튜브(김학렬)

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상품상세정보
ISBN	9791170433262(117043326X)
쪽수	470쪽
크기	162 * 230 * 38 mm /951g 판형알림

책소개

이 책이 속한 분야

경제/경영 > 재테크/금융 > 부동산 > 부동산투자

부동산 인플루언서 빠숑의 인천 답사기
인천광역시 8개 구 지역별 핵심 투자 전략 완전 분석!

인천 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 이 책에 주목하자. 송도, 청라, 영종도 3대 신도시의 활성화, 구도심의 정비사업 등 인천은 천지개벽 중이다. 스마트튜브 김학렬 소장은 이 책에서 투자처로서 인천 지역을 조망하고, 인천 8개 구의 과거와 현재, 미래를 꼼꼼하게 정리했다. 특별 부록으로 ‘인천광역시 아파트 가치 투자 지도’를 수록해 투자서로서 가치를 높였다. 이 책은 향후 10년 동안의 인천 사용 설명서가 될 것이다. 양질의 가성비 높은 아파트 상품을 공급하는 입지로서 인천을 눈여겨보자.

인천 부동산의 미래는 서울 부동산의 미래와 함께한다!
달라진 인천의 위상을 확인하라!

최근 몇 년 동안 인천의 위상이 크게 상승했다. 2021년에는 전국 17개 광역 지자체 중에서 가장 높은 시세 상승을 이뤘다. 하지만 인천의 전망이 항상 밝았던 것만은 아니다. 금융위기 이후 화려했던 스포트라이트는 모두 꺼져버리고 꽤 오랜 기간 침체기를 겪었다.
이제 다시 인천 부동산에 주목해야 한다. 미래 가치를 끌어올릴 인천의 입지 스펙트럼이 다양해지고 있다. 인천을 인천만의 인천이 아닌 서울과 같은 생활권으로, 경기도의 동반자로, 대한민국의 관문 역할로 바라봐야 한다. 이제부터라도 인천이라는 지역을 제대로 파악하고 활용해보자.

상세이미지

추천사_인천의 향후 역할에 주목하자
프롤로그_인천은 서울과 같이 갈 수밖에 없습니다

1부
인천 부동산의 미래,
인천의 위상을 확인하라!

현재 인천 부동산의 위상
역사를 알아야 방향성이 보인다!
인천의 현재가 미래를 좌우한다
2040년 인천도시기본계획 톺아보기
결국 입지다! 인천 부동산의 미래

2부
구별로 핵심이 다르다,
다른 전략으로 노려라!

인천의 ‘강남’ 연수구 부동산 전략
부평‘시’로 불리는 부평구 부동산 전략
인천의 ‘진짜’ 중심지 남동구 부동산 전략
‘수요 증가’의 1등 공신 서구 부동산 전략
‘정비사업’으로 변신 중 미추홀구 부동산 전략
‘새로운’ 길을 찾다 중구 부동산 전략
서울과 ‘함께’하는 계양구 부동산 전략
인천의 ‘잊힌’ 지역 동구 부동산 전략

에필로그_인천 부동산의 미래는 서울 부동산의 미래와 함께 결정될 것입니다

책 속으로

제가 이 책을 쓰는 이유는 상승할 수도 있고, 조정될 수도 있기 때문입니다. 무조건 상승하는 시장이라면 더 이상 말할 내용이 없고 전문가도 필요 없습니다. 전문가와 연구원들이 필요하고, 저같이 리서치하는 사람들이 필요한 이유는 더 상승할 곳과 이제 하락할 곳을 분석해내기 위함입니다. 하락할 이유와 하락할 타이밍을 알려주기 위해서 저 같은 시황 분석을 하는 전문가들도 필요합니다. 이 책은 그 정도로만 활용하면 될 것 같아요.
_30쪽

중요한 것은 ‘인천을 살까 말까’를 보는 것입니다. 구도심에서는 인구가 줄고, 신도시에는 인구가 ... 더보기

출판사 서평

혼돈의 부동산 시장, 투자의 방향을 제시하다!
향후 10년 동안의 인천 사용 설명서

기존 도심으로는 한계를 느낀 인천은 완전 새로운 도시로의 업그레이드를 시도 중이다. 적극적으로 취해야 할 부동산은 많아졌고, 피해야 할 부동산도 여전히 존재하고 있다. 인천 부동산에 투자하기 위해서는 이 두 가지를 구분할 수 있는 인사이트가 필요하다. 『인천 부동산의 미래』를 읽어야 하는 이유다.
이 책은 2부로 구성되어 있다. 1부 ‘인천 부동산의 미래, 인천의 위상을 확인하라!’에서는 인천의 현재 위상과 역사, 미래를 살펴본다. 단순히 현재 ... 더보기

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※ 북로그 리뷰 리워드 제공 2021. 4. 1 종료

이부망천은 옛말? VE**RAN | 2022-08-17 | 추천: 0 |

개인적으로 이 책을 인천 송도국제도시에 위치한 스타벅스 매장 중 한 곳에 앉아서 다 읽었다. 아이 영재고 시험 때문에 송도국제도시에 위치한 호텔에서 1박을 하며 몇 번 송도를 다녀가면서, 또 송도국제도시에 거주하고 있는 친구와 함께 돌아다녀보면서 서울과 교통 연계성만 좋으면 살기 좋은 도시라는 것을 체감할 수 있었다. 어쨌든 2021년에 전국 17개 광역 지자체 중에서 가장 높은 시세 상승을 보인 곳이 인천이라고 한다. 지방에서 수도권으로 올라올 때 인천을 선택하는 비율이 꽤 높아지면서 최근 몇 년 동안 인천의 위상이 크게... 더보기

개인적으로 이 책을 인천 송도국제도시에 위치한 스타벅스 매장 중 한 곳에 앉아서 다 읽었다. 아이 영재고 시험 때문에 송도국제도시에 위치한 호텔에서 1박을 하며 몇 번 송도를 다녀가면서, 또 송도국제도시에 거주하고 있는 친구와 함께 돌아다녀보면서 서울과 교통 연계성만 좋으면 살기 좋은 도시라는 것을 체감할 수 있었다. 어쨌든 2021년에 전국 17개 광역 지자체 중에서 가장 높은 시세 상승을 보인 곳이 인천이라고 한다. 지방에서 수도권으로 올라올 때 인천을 선택하는 비율이 꽤 높아지면서 최근 몇 년 동안 인천의 위상이 크게 상승했는데, 인천을 제대로 아는 사람들에게는 적극적으로 취해야 할 부동산이 더 많아졌고, 반대로 피해야 할 부동산도 여전히 존재한다면서 그 부분을 이 책을 통해 알려주고 있다. 기본적으로 인천 아파트는 신도시 위주로 돌아간다고 말한다. 신도시 중에서도 송도가 대부분을 차지하고 청라가 뒤를 이어서 따라가고, 영종도는 아직 상위 순위에 포함되지 않았다면서 말이다. 인천은 지금 투자수요가 들어가기보다는 실수요가 증가하고 있다면서, 그 실수요는 인천 자체 인구가 증가했다기보다 서울과 경기, 다른 지방에서 밀려 올라오는 수요들을 받아주고 있다고 말한다.

이 책은 인천광역시의 8개 구별로 개발 호재나 투자 가치가 있는 아파트 단지에 대해 설명하고 있는데, 우선 연수구에 위치한 송도국제도시는 2023년에 입주 물량이 많으니까 혹시 갈아타기를 할 사람들은 이때를 한번 노려보라고 권한다. 서울과 무관할 때도 올랐던 송도국제도시는 GTX-B가 개통되면 당연히 더 올라갈 것이기에 지금도 많이 올랐지만 더 오를 가능성이 높기 때문에 반드시 공부해야 한다고 말한다. 송도 바깥쪽의 연수구에는 1천만원이 안 되는 아파트들이 있는데, 그곳은 인기가 없는 지역이니까 싸다고 이런 아파트를 사면 안된다고 조언한다. 특히 송도나 주변에 입주 물량이 많았기 때문에 10년 차 전후 아파트들이 생각보다 안 올랐다면서, 이런 아파트들을 조금 안 올랐을 때 사서 오르면 파는 전략이 필요하다고 말한다. 부평구는 2023년에 공급되는 입주 물량이 제일 많고 2022년에도 많다고 한다. 만약 부평구에서 내 집을 마련하거나 갈아타기를 해야 한다면 이게 기회가 될 수 있다면서도 부평구는 정비사업만 많기 때문에 인구가 파격적으로 증가하지는 못할 것이라 말한다. 부평구는 7호선 라인이 대장이며, GTX-B 부평역에 복합환승센터를 만들 때 주변에 복합개발을 하고 정비사업을 벌일 것이라 언급한다.

남동구는 대외로 알려진 위상보다 훨씬 더 시세가 낮다면서 2022년과 2023년 입주물량이 적기에 여간해서는 아파트 시세가 흔들리기 어려운 조건을 갖추었다고 말한다. GTX-B 인천시청역 주변 재건축 재개발 지역들은 모두 대박위치라면서 눈 여겨 봐야 한다고 언급한다. 서구는 인구가 계속 늘고 있고 2022년과 2023년에 입주 물량이 터지고 있다고 말한다. 그러면서 새 아파트 중에서 입지가 좋은 곳들은 들어갈 기회가 생기겠지만 구축들은 조심할 필요가 있다고 언급한다. 청라국제도시는 서구에서 넘사벽이지만 입주한 지 어느 정도 지나서 새 아파트가 생각보다 없다면서, 그러다보니 청라지구를 따라가는 지역인 가정동, 신현동의 가정중앙시장역에 있는 가정지구, 검단신도시 아파들이 입주하면 청라신도시에 있는 아파트 가격대를 따라갈 것이라 예상하고 있다. 향후 10년을 바라본다고 하면 청라, 루윈시티, 검단은 무조건 우상향 할 것이라 전망한다. 미추홀구의 경우 2023년은 입주 물량이 많은 시기라 조심해야 하며, 만약 갈아타기를 하려면 2022년에 한 다음에 2023년엔 관망하면 된다고 말한다. 정비사업 지역을 눈여겨보면서 아파트 투자에 신중할 필요가 있다고도 언급한다.

용현동 등 지역에서 다세대주택이 인기가 많다면서 몇몇 아파트가 다세대주택이나 빌라와 큰 차이가 없기 때문이라 설명한다. 이 경쟁에서 확실한 우위를 차지하는 아파트를 선택해야 한다면서 말이다. 중앙공원, 인천시청 주변에 있는 아파트를 갭투자형, 단기투자형 아파트로서 늘 보고 있다가 가격이 안 오르는 것 같으면 사고 오르지 않으면 팔고 하는 전략이 필요하다고 조언한다. 중구의 경우 계속 인구가 증가하고 있으며 대부분 단독주택이 많다고 한다. 2022년에는 아파트 물량이 풀리기에 갈아탈 수 있는 기회가 생길 것이라 말한다. 중구 내륙에서는 재개발밖에 분양할 것이 없으니 거의 분양이 이루어지지 않고, 대신 분양 물량은 거의 영종도 내에 있다고 언급한다. 지금보다 영종도 인구가 2배 이상 증가할 것으로 예상되기 때문에 영종생활권은 10년 전과 10년 후를 비교했을 때 가장 큰 변화를 보일 곳이라 설명한다. 계양구는 3기 신도시를 주목 하면서 작전동을 중심으로 이루어질 개발을 눈여겨보라고 조언한다. 마지막으로 동구는 옛 동네를 지키고자 하는 노력을 하고 있기에 이런 지역에서는 상가 투자를 해야 한다고 말한다. 재건축, 재개발, 주거환경 정비사업이 끝나고 나면 동구의 가치가 많이 올라가 있을 것이라면서 말이다.

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인천 부동산의 미래 pe**el18th | 2022-08-11 | 추천: 0 |

저자는 칼람니스트면서 부동산 조사를 20여 년간 해 왔습니다. 빠숑이라는 닉네임으로 많은 사람들이 알고 있습니다. 팟캐스트, 유튜브, 강의, 지상파 방송을 통해서도 많은 활동을 하고 있습니다. 책도 매년 발간해서 부동산 관련 정보들을 제공하고 있습니다. ... 더보기

저자는 칼람니스트면서 부동산 조사를 20여 년간 해 왔습니다. 빠숑이라는 닉네임으로 많은 사람들이 알고 있습니다. 팟캐스트, 유튜브, 강의, 지상파 방송을 통해서도 많은 활동을 하고 있습니다. 책도 매년 발간해서 부동산 관련 정보들을 제공하고 있습니다.

이번 책은 이전 책인 <서울 부동산의 미래>에 시리즈 편으로 느껴집니다. 앞으로 <경기 부동산의 미래>, <대구 부동산의 미래> 이런 식으로 책을 집필하지 않을까 생각해 봅니다. 전국의 지역을 책으로 공부해 볼 수 있어 기대가 됩니다.

<인천 부동산의 미래>에서는 인천 지역에 대해서 자세하게 설명하고 있습니다. 인천광역시에 대해서만 이야기하는데 총 473페이지를 이야기합니다. 보통 부동산 책들은 몇 개의 지역을 설명하고 페이지도 많지 않습니다. 온전히 한 지역을 이야기하고 있습니다. 그래서 낯선 지역을 공부할 때 좋습니다.

인천 부동산의 미래 목차

목차를 보면 인천시의 모든 구를 하나씩 분석하고 있습니다. 인천의 강남인 연수구부터, 부평시라고 불리는 부평구, 진짜 중심지 남동구, 수요 증가의 1등 공신 서구, 정비 사업으로 변신 중인 미추홀구 등 각 지역별로 전략을 제시하고 있습니다.

중요한 지역들은 한 장 지도로 보기 쉽게 표현해 주고 있습니다. 한 지역을 자세하게 들여다볼 수 있어서 좋은 책입니다. 하지만 투자 전략보다는 역사, 사실 나열적인 부분들이 많은 부분을 차지하고 있어서 부동산 투자자의 입장에서는 조금 아쉬움이 남습니다. 그럼에도 인천시의 현재 위치와 미래를 그려 볼 수 있는 부분은 좋았습니다.

기회의 도시가 될 수 있는 인천시에 대해서 공부하고 투자 타이밍이 왔을 때 우선순위를 정해두었다가 투자하면 좋을 거 같습니다. 인천의 부동산에 대해 잘 모른다면 한 번 읽어보면 좋습니다.

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인천 부동산의 미래는 서울 부동산에 달렸다 5f**10 | 2022-08-10 | 추천: 0 |

ϻ 책의 저자인 스마트튜브 김학렬 소장은 부동산 인플루언서이자 '빠숑'이라는 필명으로 널리 알려진 인물로, 투자처로서 인천 지역을 조망하고, 인천 8개 구의 과거와 현재, 미래를 꼼꼼하게 정리했다. 특별 부록으로 ‘인천 아파트 가치 투자 지도’를 수록함으로써 책은 향후 10년 동안의 인천 사용 설명서가 되기에 충분할 것이다. 총 2부로 구성되어 1부(인천 부동산의 미래, 인천의 위상을 확인하라!)에선... 더보기

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책의 저자인 스마트튜브 김학렬 소장은 부동산 인플루언서이자 '빠숑'이라는 필명으로 널리 알려진 인물로, 투자처로서 인천 지역을 조망하고, 인천 8개 구의 과거와 현재, 미래를 꼼꼼하게 정리했다.

특별 부록으로 ‘인천 아파트 가치 투자 지도’를 수록함으로써 책은 향후 10년 동안의 인천 사용 설명서가 되기에 충분할 것이다. 총 2부로 구성되어 1부(인천 부동산의 미래, 인천의 위상을 확인하라!)에선 인천의 현재 위상과 역사, 미래를 살펴보면서 인천 부동산에 대한 새로운 인사이트를 제시한다.

2부(구별로 핵심이 다르다, 다른 전략으로 노려라!)에선 인천시 8개 지역구(연수구,부평구,남동구,서구,미추홀구,중구,계양구,동구)를 과거와 현재의 데이터를 분석해 미래 가치를 가름하면서, 핵심 포인트 정리를 통해 투자 유망 부동산을 알아본다. 특히, 각 구별 상세지도와 함께 저자가 직접 탐사한 분석 자료를 담고 있다.

변하는 시장에 대응해야 한다

일반적으로 투자 대상인 부동산의 시세는 상승할 수도 있고, 조정될 수도 있어서 이를 예측할 수 있는 혜안을 필요로 하기에 전문가 등의 시선이 무척 도움된다. 무조건 상승하는 시장, 즉 대세 상승기라면 굳이 전문가도 필요 없을 것이다.

부동산 관련 전문가, 연구원, 리서치 요원들이 필요한 이유는 추가 상승할 곳과 향후 하락할 곳을 분석해내기 위함이다. 또 하락할 이유와 하락할 타이밍을 알려주려고 부동산 시장의 시황을 분석하는 전문가들의 도움도 필요하다. 이에 인천 부동산 투자 용도로 활용하면 도움될 것 같아 이 책을 읽고 있는 중이다.

결국은 입지이다

앞서 밝힌 대로 목적은 ‘인천을 살까 말까’를 살펴보는 것이다. 인천시의 특징을 보자면 구도심에는 인구가 줄고, 도시가 확장되면서 생겨난 신도시엔 인구가 증가하고 있다. 그런데 신도시로 신규 유입되는 인구가 더 많아서 구도심의 감소 인구를 감안하더라도 인천 전체 인구는 증가하고 있다.

통상 아파트 시세는 해당 지역으로의 신규 유입의 증가와 비례하는 상관관계가 성립한다. 내가 서울을 떠나 처음 경기도로의 전입은 서울 은평구에 인접한 고양시 삼송지구였다. 서울에서 살던 젊은 부부와 신혼 부부들이 주거비용이 상대적으로 저렴한 이곳으로 점차 이주해오면서 유입 인구의 증가와 함께 주변의 아파트들이 많이 올랐다.

이는 지극히 '수요와 공급에 의한 가격 결정'이라는 경제원리에 부합하는 현상이었다. 따라서, 만약 인천 구도심도 인구를 정주시키고 유인할 수 있는 시설들로 빨리 변환된다면 인천의 주거 경쟁력은 점점 더 높아질 것으로 예상된다. 경쟁력은 바로 시세로 나타나는 법이다.

평단가로 보는 가격 동향

서울 아파트의 평단가가 4천만 원 정도일 때 인천은 평균 1,400만 원정도였다. 사실 인천은 비교적 주거비용이 저렴한 편이었다. 재정적 어려움을 겪던 회사 동료가 서울 강남 지역 아파트에서 전세로 거주하다가 지속적으로 상승하는 전세가를 감당하지 못해 인천으로 이사갈 때 자가 아파트를 매입했던 과거 일이 떠오른다.

인천은 전국 평균보다 아파트가 더 많다. 비율상으론 단독주택보다 다세대주택이 많다. 다세대주택이 월세가 잘 나오는 편이라 그래서 인천이 타 지역보다 월세 수익률이 높다. 연수구의 아파트 비율은 91%이므로 아파트 중심의 거주지인 셈이다. 인천 평균치보다도 월등히 높고, 거의 전국 톱 수준이다. 그런데, 자가 비율이 58.4%로 인천 평균보다 낮다. 이는 미래 가치를 보고 투자한 사람들이 많다는 해석이 된다. 이런 점은 서울도 마찬가지다.

연수구 동별 평단가

연수구: 1882만 원

남동구: 1452만 원

계양구: 1170만 원

인천시: 1475만 원

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송도동: 2312만 원

연수동: 1420만 원

송도신도시는 연수구가 아니다. 평균 가격 차이가 더블 스코어 이상이다. 그러니 송도는 그냥 송도로, 다른 지역과의 연관성을 갖지 않았으면 좋겠다. 다른 지역이 올라간다고 송도가 올라갈까? 만약 송도가 올라가면 다른 지역들이 따라 올라갈 수는 있겠지만 다른 지역이 오른다고 거꾸로 송도에 영향을 주지는 않는다. 송도 주변 지역들은 송도의 배후 수요가 될 것이고 송도는 독보적인 송도라고 생각하면 된다.

기회의 땅, 부평구

부평구를 정리해보자. 일단 향후 전망, 10년 전후를 보면 구도심 정비사업의 완성도가 높아지는 시기가 된다. 그전까지 뭐라도 한두 개의 기회는 챙겨야 한다. 기회를 10년 동안 주고 있으니까 말이다. 정비사업은 반드시 직접 챙겨야 한다.

GTX-B 노선 역이 생기기 때문에 교통망의 중심지가 된다. 현재 지하철 1호선과 인천지하철 1호선 두 라인이 있으며, 경인고속도로도 있다. 인천의 중심지로, 교통의 중심지로 인식, 새 아파트를 봐야 한다. 재건축 재개발 정비사업이 엄청나게 공급되고 있다. 이 중 하나 정도는 챙겨볼 만하다.

서구의 주목해야 할 포인트

서구는 인천 중에서 4위에 해당하는 시세를 보인다. 다만 청라지구만 독보적으로 연수구 평균보다 높다. 서구 중에선 가히 '넘사벽' 수준이다. 입주한지 제법 경과한 청라의 맹점은 신규 아파트가 없다는 점이다. 따라서 청라지구를 뒤따라가는 신현동의 가정중앙시장역에 있는 가정지구가 오히려 기회일 듯하다.

서구에서 두 번째로 비싼 곳이 신현동이다. 이 지역은 아파트는 별로 없고 다세대주택들이 빽빽하게 밀집해 있다. 시세가 비싼 이유는 2017년 초에 입주한 루원시티의 영향력 탓이다. 루원시티대성베르힐의 평단가가 2366만 원으로 제일 높고, 2010년에 입주한 신현e편한세상하늘채가 2076만 원 시세를 보인다.

그 아래 순위에 위치한 작은 아파트들은 1989년과 1991년에 각각 입주했는데, 평단가 839(효성)~ 680만 원(원흥)를 보이므로 일단 시세 차이가 크다. 이 정도 격차가 나는 나홀로 아파트에 단기 투자하는 것은 베테랑들의 영역이니 조심하는 게 좋다. 왜냐하면 재건축 연한이 됐다고 모두 재건축하는 거 아니기 때문이다.

서울의 주공 아파트라면 웬만해서는 재건축을 하겠지만 지방은 주공 아파트라 하더라도 재건축이 안 되는 경우가 있다. 더군다나 이곳의 아파트는 주공도 아닌 애매한 민간 아파트들이기 때문에 될지 안 될지는 현장에 직접 가봐야 한다. 재건축을 추진하는 세력이 있는지, 중개업소 통해서 한번 조사를 해보고 접근하는 것이 좋겠다.

영종생활권 속 중구

영종생활권은 인천시 도시기본계획에서도 별도로 분리한다. 계속 매립함으로써 면적이 커지고 있는 영종도 때문이다. 공항이 있어서 입지적으로 중요하고, 이보다는 일자리가 많이 생기는 곳이라 더욱 중요한 것이다. 일지리가 많이 생기면 당연히 인구가 증가한다. 현재 9만 명이 16만까지 증가할 것으로 예상하고 있다. 약 2배로 늘어나므로 시세에도 긍정적인 영향을 분명 미칠 것이다.

지금 모든 게 새롭고 새로 생기는 지역이다. 원래 부족했던 기반시설인 학교, 학원, 전철망 등을 계속 만들어내고 있다. 때문에 지금이 최저 상태이며, 향후엔 지금보다 더 좋아질 일들만 남았다고 보여진다. 항공 산업을 기반으로 해서 관광 산업들도 그렇고. 제3연륙교, 제2공항철도 등의 교통, 일자리, 새 아파트가 향후 10년 동안은 계속 들어올 것으로 기대가 되는 지역이다.

낡고 싼 동구의 매력

동구는 인천권역에서 인구가 제일 적고 면적 또한 제일 작다. 따라서, 시세도 당연히 제일 싸다. 인접구와 통폐합하지 않는 것이 이상할 정도이다. 왜 단독으로 존재해야 하는지 이해가 안된다. 차라리 중구와 통폐합하거나, 아니면 옆의 남구와 합치는 것도 나쁘지 않아 보인다.

아마도 이 지역이 가진 역사적 의미를 굉장히 높게 사는 듯하다. 동구를 지키고 싶은 사람들, 주민들의 마음이 동구를 지키고 있는 것이 아닐까 싶다. 그러나 부동산을 분석할 때는 옛것만을 지키려하면 크게 프리미엄이 발생하지는 않는다. 아파트 재개발, 재건축을 생각해보면 그 답을 짐작할 수 있을 것이다. 이런 지역은 주거 상품보다 상가 투자를 해야 한다.

서울 부동산의 미래와 함께 결정된다

이제 인천은 인천만의 수요를 고려하는 지역이 아닙니다. 광역화된 지역이고, 특히 서울과 경기도의 보조 역할이 점점 더 커지고 있습니다. 결국 인천 자체 수요, 서울과 경기의 연계 수요를 지속해서 추적하게 되면 인천 부동산의 미래는 누구나 상상할 수 있을 겁니다. - '에필로그' 중에서

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[책끌-서평] 인천 부동산의 미래 tw**kafa | 2022-08-07 | 추천: 0 |

서울의 부동산 값이 천정부지로 뛰어오르면서 인천을 비롯해 경기도 일대와 부산 등 다른 도시에 대한 관심들이 높아졌다. 다시 오를 거라는 기대감이 여전히 높지만 일반 직장인들이 평균 10억 원을 호가하는 서울 아파트 대신 다른 지역에 관심을 두기 시작했다. 그중 하나가 인천이다. 그렇다면 인천은 무엇을 어떻게 살펴봐야 할 것인가? 이럴 때 보면 좋을 책이 새로 나왔다. 부동산 인플루언서 '빠숑'이 소개하는 인천광역시 8개 구의 지역별 핵심 투자 전략을 완전히 분석해 공개한 <인천 부동산의 미래>이다. 이 ... 더보기

서울의 부동산 값이 천정부지로 뛰어오르면서 인천을 비롯해 경기도 일대와 부산 등 다른 도시에 대한 관심들이 높아졌다. 다시 오를 거라는 기대감이 여전히 높지만 일반 직장인들이 평균 10억 원을 호가하는 서울 아파트 대신 다른 지역에 관심을 두기 시작했다. 그중 하나가 인천이다.

그렇다면 인천은 무엇을 어떻게 살펴봐야 할 것인가? 이럴 때 보면 좋을 책이 새로 나왔다. 부동산 인플루언서 '빠숑'이 소개하는 인천광역시 8개 구의 지역별 핵심 투자 전략을 완전히 분석해 공개한 <인천 부동산의 미래>이다.

이 책의 저자인 스마트튜브 김학렬 소장은 투자처로서 인천 지역을 새롭게 조망하고 있다. 그는 4년 동안 하루도 거르지 않고 아침 8시마다 '빠숑의 세상 답사기' 유튜브에서 부동산 뉴스를 진행해 오고 있다. 이 책에는 특히 인천 8개 구의 과거와 현재, 미래를 '부동산'이라는 주제에 맞춰 지역별로 나눠 자세한 설명을 달았다.

p.27
6개 광역시 중 광역시 자체 수요만으로 움직이는 광역시는 부산이 유일할 듯하고, 대구가 그다음, 광주와 울산이 뒤를 있습니다. 하지만 인천과 대전은 철저하게 수도권 움직임, 수도권 영향을 크게 받습니다. 특히 서울의 눈치를 많이 봅니다. 결국 대전과 인천은 서울의 움직임에 따라서 같이 움직일 가능성이 높다는 거죠. 이 말은 즉 대전과 인천은 서울에서 수요를 나눠 받는다는 의미입니다.

p.84
영종도와 청라는 이미 송도만큼이나 중요합니다. 청라 오른쪽에 계양이 있는데, 지하철 역세권이자 계양신도시입니다. 예전에는 김포였다고 하는 검단, 여기도 검단신도시가 있습니다. 동인천은 동구, 이런 계획들이 발표되며 최근 가격이 좀 오르고 있습니다.

이 책에서 저자는 인천에서도 10여 년 전에 투자 광풍이 분 적이 있는데 송도, 청라, 영종 지역의 개발 초기 때라고 말했다. 또한 검단을 비롯해 구도심 정비사업 이슈로 스포트라이트를 받았는데, 2008년 금융위기 이후 관심 밖으로 밀렸다는 것이다.

하지만 그는 2021년 인천 부동산이 다시 뜨고 있다며, 앞으로 10년 후 인천이 어떻게 변모할지 주목해야 한다고 말했다. 최근 몇 년 동안 인천의 위상이 크게 달라졌다며, 3대 신도시는 어느 정도 활성화되었고, 구도심에도 많은 변화가 생기고 있다고 분석했다.

이런 결과를 반영하듯 2021년에는 전국 17개 광역 지자체 중에서 가장 높은 시세 상승을 했다는 점에 주목하고 있다. 따라서 아직 외지인들에게는 잘 알려지지 않은 곳에 대해 소개하는 한편 안정적인 투자 수요를 가진 지역으로 인천에 주목해야 할 때라고 말했다.

p.134
인천에서 사업체가 제일 많은 곳은 남동구입니다. 앞서 남동공단을 이야기하면서 제조업이 제일 많다고 했죠. 종사자 수도 23만 5천 명으로 제일 많습니다. 남동구가 아직까지도 저력이 있는 이유가 바로 이거죠.
연수구는 1만 9천 개의 기업체가 있고 종사자 수는 11만 9천 명입니다. 송도 1동과 송도 3동 순으로 종사자 수, 즉 일자리가 제일 많습니다. 송도가 일자리도 제일 많고 사람도 제일 많고 교통도 제일 편리합니다.

p.167
송도는 우리에게 계속 기회를 줄 겁니다. 언제까지? 2030년까지. 앞으로 10년 동안 계속 눈여겨보세요. 조정을 당한다 싶으면 들어가고, 분양을 하면 들어가세요. 송도는 절대 놓치면 안 됩니다. 인천에서 제일 좋다고 하는 연수구에서도 제일 좋다고 하는 곳이 송도입니다. 송도에 있는 11개 공구의 움직임, 시세 변화, 물량을 반드시 체크하세요.

인천 지역에 주목해야 할 이유로 저자는 2022~2023년 인천의 입주 물량이 상당히 많다고 설명했다. 인구는 1/3도 안 되는데 입주 물량은 서울보다 무려 두 배가 더 많다는 것이다. 물론 많은 전문가들이 우려를 나타내기도 하지만 저자는 인천을 인천만의 시장으로 보지 말아야 한다고 강조했다.

서울과 경기도의 시장으로 본다면 인천의 역할이 달라질 수 있다는 설명이다. 그는 2020년, 2021년의 부동산 가격 폭등은 정책의 부작용 때문이라며, 전국의 모든 지역이 상승했는데 특히 2021년에 가장 주목을 받은 지역이 인천이라고 이야기했다.

인천이 크게 오른 이유로 일자리가 많아졌고 일자리와 연결된 교통망이 좋아진 원인으로 보고 있다. 또한 사람들이 선호하고 거주하고 소유하고 싶어 하는 새 아파트가 많아진 이유 때문이라고 분석했다. 즉 새 아파트라는 호재가 있었기 때문에 인천 지역을 다시 새롭게 주목하게 됐다는 것이다.

p.224
남동구는 굉장히 재미있는 지역입니다. 일단 이름의 어원이 재밌습니다. 남동쪽에 있어서 남동구일까요? 물론 위치는 인천의 남동쪽이 맞는데, 한자가 남쪽과 동쪽이 아니에요. 남자는 남녘 남이 맞는데 동자는 동쪽 동이 아니라 마을 동자입니다. 남동구는 남촌면과 조동면에서 한 글자씩 따서 만든 이름입니다. 남천면과 조동면을 통합해서 남동구라고 했던 것입니다. 저는 남동구를 인천의 진짜 중심 지역이라고 생각합니다.

p.251
남동구의 3가지 호재
일자리, 교통, 새 주거시설로 호재를 정리해 보겠습니다. 기본적으로 남동구의 개발 호재들은 아까 말씀드린 간석, 석남아파트 재개발 정비구역이 하나 있고요. 간석초교 주변 다복마을, 그리고 논현동 힘찬병원 신축공사가 있습니다. 인천에는 길병원 외에 큰 병원이 없어 병원이 확장하거나 새롭게 들어오는 것은 큰 호재가 됩니다.

이처럼 <인천 부동산의 미래>는 여러 부동산 호재 지역 중에서도 인천 지역에 초점을 맞추고 있다. 따라서 부동산 투자에 관심 있고 인천 지역에 주목하고 있다면 이 책을 꼭 살펴봐야 한다. 저자는 인천 자체 수요지로서, 서울 대체 수요지로서 송도를 비롯해 청라, 영종도 3대 신도시의 활성화가 된 이유를 설명했다.

또한 구도심의 정비사업 등 향후 20년 동안 인천이 어떻게 바뀔지에 대해 부동산 투자자의 관점에서 꼼꼼하게 분석해 소개했다. 하지만 이 책은 450페이지가 넘는다. 따라서 한 번에 쭈욱 훑어 보긴 어렵다. 관심 있는 지역을 살펴볼 때 참고서처럼 옆에 두고 그때그때 펼쳐보시기 바란다.

이 책의 특별 부록에 소개된 ‘인천광역시 아파트 가치 투자 지도’도 꼭 참고해 보시기 바란다. 특히 양질의 가성비 높은 아파트 상품을 공급하는 입지로서 인천을 눈여겨보고 있다면 이 책이 좋은 가이드 역할을 해줄 것이다.

이 포스팅은 원앤원북스 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적인 관점에서 살펴보고 작성했다.

* 출처 : 박기자의 책에 끌리다, 책끌 닫기
향후 10년, 인구가 늘어나서 전망 있는 지역을 살펴보자 ma**o1983 | 2022-08-06 | 추천: 0 |

수도권 인구들은 경기도권으로 밀려나고 있다. 서울 경기권 내에서 인구가 가장 많은 곳은 어디일까? 인천일 것이다. 인천은 공식적으로 경기도에 포함되지 않는다. 만약 본인이 서울이 있다면, 인천이 멀지 않다는 것을 알게 될 것이다. 편리한 대중교통 덕분에 서울과 가깝게 연결이 되어 있다. ... 더보기

수도권 인구들은 경기도권으로 밀려나고 있다. 서울 경기권 내에서 인구가 가장 많은 곳은 어디일까? 인천일 것이다. 인천은 공식적으로 경기도에 포함되지 않는다. 만약 본인이 서울이 있다면, 인천이 멀지 않다는 것을 알게 될 것이다. 편리한 대중교통 덕분에 서울과 가깝게 연결이 되어 있다.

전국 인구 현황 및 평 단가를 보면 인천광역시가 4~5위권이다. 그런데 광역 지자체별 출신 인구 비율을 보면 인천이 압도적 1위이다. 인천의 비율은 31.2%, 서울은 11.7%이다. 그만큼 많은 분들이 인천에 살고 있는 것이다.

인천의 세대수 이동을 보면 많은 분들이 이동을 해왔다. 인천을 보며 서 하는 말이 있다. 뜨내기들이 많다고 한다. 지역 거주민들이 아닌, 타지에서 정착한 분들이 모여 사는 지역이 인천이라고 한다. 그래서 부정적인 인식도 있지만, 인천 인구가 늘어나는 것은 사실이다. 아마 향후 10년 안에는 부산을 제치고, 대한민국 2번째 자리에 올라설 것 같다.

인천 세대 수 이동(왼쪽), 전국 아파트 매매 전세 증강도 (오른쪽)

인천을 알아보자.

인천광역시는 2개군과 8개의 구로 이루어져 있다. 인천 공항, 삼성, SK 바이오, 여러 가지 제조업들이 인천에 정착해 있다. 2022년 5월 기준 295만 명인데, 이제 곧 인천 인구는 300만 원이 넘어갈 것 같다. 왜냐하면 신도시들이 아직 개발 중이고, 개발되는 신도시에 입주가 시작되면 300만 명이 훌쩍 넘어갈 수밖에 없기 때문이다

인천에서도 계양구와 부평구, 서구 이 3개 구는 서울의 영향을 더 많이 받는 지역입니다. 부천시도 같은 큰 권역으로 보면 돼요. 그런데 부천시가 좀 더 비쌉니다. 서울에 더 가깝고 기반 시설이 제대로 갖춰진 신도시이기 때문에 그렇습니다. 하지만 부천도 인천의 한 권역이라고 할 수 있습니다.

다음은 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구입니다. 이 5개의 구는 말 그대로 오리지널 인천 구역입니다. 원래는 서울의 영향권이 아니었는데 최근에 영향을 받는 지역이라고 기억하면 인천의 8개의 구를 완벽하게 이해하는 겁니다.

페이지 41쪽

이런 인천의 부동산 평단이 은 얼마일까? 아래의 사진을 보면 1,458만 원으로 되어 있다. 생각보다 싸다는 것을 알 수 있다. 여기서 평균의 함정에 속지 말아야 한다. 송도 같은 지역의 평 단가는 여전히 높다. 송도는 다른 지역으로 봐야 할 것 같다.

2021년 전국 시도 평균 단가(왼쪽), 인천 상위 거래가 (오른쪽)

인천 지역의 가장 주목해야 할 곳 : 송도

인천의 지역 검토 및 분석

저자인 마송 님은 전국에 226개 시군구가 있는데, 10여 년 전에 아파트 투자 가능 지역으로 검토 및 분석, 연구한 곳이 170개 정도라고 한다. 그중에서 인천에서 6개 구를 정리한 적이 있다고 한다.

10년 전 마송 수첩 메모

중구-영종국제도시

연수구-송도 국제도시, 연수지구

남동구 -논현지구, 서창지구, 시청 소재지

부평구 -삼산지구

계양구 - 계양 신도시

서구 -청라 국제도시, 루원시티, 검단 시도 시

69쪽

인천 원도심의 인구는 감소하고 있다. 살만한 집이 없기 때문이다. 지금 인구가 증가하는 곳들이 연수구, 중구, 서구 같은 지역들이다. 신도시 덕분에 그렇다고 보면 된다. 연수구는 송도, 중구는 영종도, 서구는 검단과 청라가 있어 인구가 증가했는데 기존 도심이라고 할 수 있는 계양구, 부평구, 동구, 미추홀구, 남동구는 인구가 증가하지 않았다.

지중에서 가장 특별하게 보아야 할 곳이 송도이다. 얼마 전 나 혼자 산다, 김광규 님 편에서 인천 송도에 첫 자가에 대한 소개를 하였다. 20억 넘는 집이었다.

김광규 님 자가 구매

인천에서 송도를 주목해야 할 이유는 무엇인가? 신도시, 풍부한 일자리, 미래 가치가 높기 때문이다. 장기(10년)을 목표로 하면 송도, 청라, 영종 같은 신도시에 투자를 해야 한다. 해당 라인에 GTX-B 라인 광역 교통망이 있기 때문이다.

인천에 중기(5년)을 목표로 한다면 입지 좋은 기존 아파트, 재건축, 재개발 아파트를 후 투자해야 한다. 단기(1년)은 시세 변동성 큰 아파트, 각종 분양권을 노려야 한다. 이처럼 인천 부동산은 지역, 기간별로 투자하는 수단이 달라야 한다.

파송의 <인천 부동산의 미래>라는 책은 인천 지역별로 상세하게 설명이 되어 있다. 빠송님 <서울 부동산의 미래>라는 책이 나왔을 때, 무시를 한 기억이 있다. 3년 후 서울 부동산이 뛰는 것을 보면서 후회를 하였다. 왜 그때는 무시를 했을까라는 생각을 한 것이다.

이제 인천은 곧 뜰 지역으로 보인다. 바이오 회사 들어오고, GTX-B 가 입성하기 때문이다. 만약 인천 지역에 투자할 생각이 있다면 파송님의 <서울 부동산의 미래>라는 책을 추천하다.

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