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뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집

채상욱 지음 | 헤리티지 | 2016년 06월 30일 출간
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ISBN 9791186615140(1186615141)
쪽수 248쪽
크기 150 * 225 * 20 mm /448g 판형알림

책소개

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이 책의 주제어

9.1 부동산 대책, 뉴스테이법이 몰고 올 부동산 시장의 빅뱅!

‘개인’이 주인공이었던 임대주택시장을 바꾸고 싶던 정부는 ‘민간 기업’의 참여와 확대를 원했다. 마침내 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 2015년 8월 도입하기에 이른다. 공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전ㆍ월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 주택시장도 거대한 자산시장의 일부로 자산시장의 모든 특징을 공유한다는 사실은 아무리 강조해도 지나침이 없을 것이다. 금융업계의 애널리스트, 펀드매니저, 그리고 많은 기업이 공식적으로 또 뜨겁게 논의되는 한국의 부동산 시장의 현실과 미래는 어떤 모습일까?

『뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집』은 주택시장에 관한 객관적인 자료와 석학들의 연구, 우리나라 주택시장의 문제나 해결책, 주택정책이 지향하는 바를 짧지만 굵게 망라하고자 했다. 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 책에는 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.

작가의 말

여전히 한국에는 매년 19만 가구가 새롭게 발생한다. 주택 신규시장이 창출되고 주택의 노후화가 사상 최대에 이르러 매년 임차수요가 100만 건에 육박할 정도로 넘쳐난다는 게 현실이다. 한데 유통되는 정보로만 보면 정반대의 현실이 펼쳐진다.
당장 2017년부터 인구감소로 가구 수가 줄어든다거나 주택시장이 폭락한다는 주장이 광범위한 지지와 설득력을 얻고 있다. 또 국내 금융시장에서는 2008년 금융위기의 진앙인 리먼 사태의 원인이기도 한 주택시장을 비우호적으로 바라보고 있다는 점도 현업에 와서야 알게 됐다.
대중들은 자극적 표현을 사용하는 일부 유명인과 전문가들의 주장만을 언론을 통해 접해서인지 다양성 측면에서 턱없이 적은 정보에 휘둘린다. 왜곡된 정보들로 쉽게 의사를 결정하는 폐해는 이렇게 생겨난다. 보통 사람들이 한없이 긍정적이거나 부정적인 미래를 내다보고 있는 사이 현실의 이면에서는 다양하고 풍성한 정보로 이익을 얻는 특별한 사람들이 있다. 언제까지 정의로운 피해자로 살 텐가.
주택시장도 거대한 자산시장의 일부로 자산시장의 모든 특징을 공유한다는 사실은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 금융업계의 애널리스트, 펀드매니저, 그리고 많은 기업이 공식적으로 또 뜨겁게 논의되는 한국의 부동산 시장의 현실과 미래는 어떤 모습일까?
일개 건설 애널리스트지만, 주택시장에 관한 객관적인 자료와 석학들의 연구, 우리나라 주택시장의 문제나 해결책, 주택정책이 지향하는 바를 짧지만 굵게 망라하고자 했다. 금융시장에 차례차례 공표해 오던 내용으로 편향된 현실이 조금이라도 바로잡혔으면 한다.

목차

머리말 _ 사느냐 파느냐 그것이 문제다 .4

제1부. 뉴스테이 시대의 개막 _한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다

임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가? .21
기업형 임대주택(뉴스테이라 이름 붙은)이 부동산 시장을 바꾼다 .25
1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길 .28
주택 수를 알아야 부동산 시장이 보인다 .34
주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니 .41
주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실 .45
다주택자의 두 얼굴 : 탐욕의 화신 VS 착한 사마리아인 .51
집이 있어도 남의 집에 사는 사람들 .55

제2부. 뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 _재건축ㆍ재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다

휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화 .61
집 지을 땅을 공급하지 않는다면? .69
주택시장의 금수저, 아파트 재건축 .75
주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산 .81
은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다 .87
주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다 .90
주택 재건축.재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다 .94
분양은 사라진다 .99
주택을 거래하는 방식이 달라진다 .102
죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브의 효과 .106

제3부. 사야 할 집, 팔아야 할 집 _무주택, 전ㆍ월세 세입자에게 마지막 기회가 될…

2018년 부동산 위기론의 실체 .115
부루마블과 부동산 시장의 비밀 .120
주택가격 전망 .125
주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀 .130
주택도 주식처럼 투자하라 .139
전세시장의 하이에나, 무피투자 .144
공인중개사가 사라진다 .149
기업에 월세를 내는 삶 .155
부동산 리츠가 밀려온다 .160
한국 주택시장의 미래 .163

제4부. 어떻게 주택을 사야 하나 _내 집을 마련하는 실전 노하우

서울에 20평 1억 아파트 공급이 가능할까? .169
2015년, 재개발ㆍ재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유 .173
지분제와 도급제 방식의 차이를 알자 .178
주택 재건축 투자의 정석 .183
주택 재개발 투자의 정석 .188
주택 재개발 및 재건축 현황 .198

Q&A .203

Q1 미분양이 많다는데 주택 경기가 둔화한다는 증거 아닌가?
Q2 무주택에 월세(전세)를 산다. 한 달 350만 원이 소득이다. 분양하는 아파트가 많은데 분양이라도 받아야 하나?
Q3 위 질문에 이어 일반 단독주택이나 빌라(다세대, 다가구)를 매매하는 것도 길인가?
Q4 지방은 천 명당 주택 수가 평균을 웃돈다고 했다. 그럼 지방 재건축(재개발)을 매매하는 건 피해야 하나?
Q5 2가구(다가구) 임대인(민간)이다. 지금 상태를 유지하는 게 바람직한가?
Q6 앞으로 민간 기업형 임대주택이 들어서면 임대료는 어떻게 책정될 것으로 예상하나?
Q7 전세 대란의 궁극적 해결책은 공공임대주택 건설이라는 주장이 많다. 정책 변화로 임대주택 건설이 활성화하면 이 책 이야기는 물거품이 될 수 있다
Q8 시장이 붕괴하지 않으려면 공급과 수요가 적절해야 한다는 게 시장 원리인데, H신문에서
지적했듯 1차, 2차, 3차 산업혁명이 공황을 물리친 건 인위적인 수요 견인 책이 큰 역할을
했다고 봐야 한다. 만약 주택시장이 임대시장 특히 기업들이 주도하는 임대시장으로 갔을 때 대부분 국민이 구매력이 떨어져 수요가 사라지면 결국 시장 자체가 붕괴할 위험은
없을까?
Q9 인구 절벽과 관련해서 베이비붐 세대들이 거의 한 채씩 가지고 있는 집이 그들 사후에는
텅 비게 될 것이므로 공급 물량은 자연스럽게 늘어난다는데 그럼 공급이 확 늘어나는 것
아닌가?
Q10 아파트 분양 시 대출받은 뒤 즉시 원리금을 갚아야 할 수 있다. 아파트를 분양받는 건 괜찮은 선택일까? 최근 뉴스 기사에는 집단 대출이라는 수단이 있는데 그것이 분양가를 올리는 꼼수라고 지적하던데.
Q11 과연 한국 부동산 시장에 거품은 있는 걸까? 부동산 시장을 암울하게 전망하거나 부동산
불패 신화를 신봉하는 사람들이 여전히 혼란을 가중한다. 거품이 존재한다면 한국 부동산
시장에서 적당한 가격은 얼마일까?
Q12 서브프라임 모기지론에 의한 미국발 금융위기와 한국의 가계부채발 공황을 자주 비교한다. 한마디로 주택담보대출 등 비중이 크고 대부분 이것이 생계형이라는 데 주목한다. 어떻게 해석하면 좋나?
Q13 일본 부동산 거품 붕괴와 잃어버린 20년이 한국의 부동산 붕괴론을 떠받치는 근거로 삼곤 하는데, 어떤 점이 다른가?
Q14 재건축이나 재개발 시 집주인의 염려 중 하나는 비용 부담이었다. 여윳돈이 없으면 재건축이 엄두가 나지 않는다는 말인데, 이런 위험 부담도 줄어드나?

추천사

오세준(알펜루트투자자문 펀드매니저)

당신이 부동산 강세론자이건 약세론자이건, 원점에서 다시 생각하게 만드는 책! (《달러는 왜 미국보다 강한가》 저자)

이진우(서울경제TV 진행자)

부동산 시장의 전반적인 흐름의 변화를 명확히 판단해 자신만의 지식으로 바꾸는 능력에 경의를 표한다. 혼란스러운 부동산 시장에 새로운 지표를 만들 차세대 전문가로 첫손가락에 꼽고 싶다. (이진우의 ‘기센부동산’ 진행)

최종일(대우건설 재무금융본부 상무)

건설담당 애널리스트인 필자는 국내 부동산 흐름의 맥을 짚고 있다. 향후 기업형 임대주택사업이 대세가 될 것을 데이터에 기초해 예측하고 있다. 이 책은 주택시장에 대한 중장기 전망이 필요한 정책입안자, 투자자, 회사 경영자와 ... 더보기

김유겸(LIG투자증권 이코노미스트)

'한국의 집값은 폭락하지 않는다'는 제 생각을 공유한 이번 책은 저자가 오랜 시간 한국 주택시장을 경제 구조와 정책 양면을 동시에 연구한 양질의 성과물입니다. 독자들이 이 책을 통해 한국 주택시장에 대한 그릇된 분석들에서 벗... 더보기

두성규(한국건설산업연구원 법학박사)

이름값 하는 책을 오랜만에 만나 가슴이 뻥 뚫리는 것 같다. 건설 그리고 부동산 시장의 흐름과 패러다임 변화를 날카롭고 정확하게 짚어내고 있어 감탄스러울 정도다. 책의 마지막까지 설렘과 흥분을 느끼며 읽어가리라 감히 이야기할... 더보기

책 속으로

민간 기업인 스트래튼 홀딩스는 조합원들에게 다음처럼 얘기했다. ‘우리가 이 사업의 일반분양 분을 모두 사겠습니다.’ 전체 분양 중 조합원 분양을 제외한 규모는 일반분양만 총 3,000세대에 분양매출만 대략 8,000~9,000억 원 수준으로 예상됐는데, 이를 통째로 한 번에 사겠다고 하자마자 8년간이나 지지부진하던 이 사업은 기지개를 켰다. _ 25쪽

좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 증가할 가구 수에 맞는 주택 공급이 필요하다. 한국은 주택보급률 100%가 넘는 상황인데도, 인구 증가와 가구 ... 더보기

출판사 서평

왜 전국의 재건축ㆍ재개발이 다시 들썩일까?
폭락론과 인구 절벽의 이면에 ‘기업형 임대주택’발 수급 폭탄이 터진다

현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 운명을 가름할 흐름이다.
업계와 전문가들 사이에서도 아직 파장을 가늠하기 어렵다고 판단하고 있으며, 많은 언론과 미디어에서는 이 이슈를 놓치고 있어 일반인들이 알아차리기가 어려울 수밖에 없다. 현재 집주인, 전ㆍ월세 세입자, 무주택자들은 특별히 촉각을 곤두세울 사안이다.

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  • 뉴스테이.. tm**q0210 | 2016-09-09 | 추천: 0 | 5점 만점에 4점 구매
    우선 책 표지부터가 눈에 띄고 제목부터도 잘 눈에 띄어서 사고 싶은 매력을 충분히 어필한 책이라는 생각이 들었습니다. 그리고 요즘 뉴스테이 시대라고 하는데 도대체 뉴스테이가 몬지 잘 모르는 저 같은 사람한테는 충분히 호기심을 끌만한 그런 제목이라는 생각이 듭니다.  계획적으로 책을 구입한게 아니라 서점에 우연히 충동적으로 구입한 책이었지만 결과적으로 내용도 그렇고 아주 만족할만한 내용이었다는 생각이 듭니다.   그리고 부동산 같은 경우 사실 전문가가 아닌 저같은 개인에게 있어서는 장기적인 시안을 갖는다는것이 ... 더보기
  • 아마도 <뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야 할 집>보다 뉴스테이에 대해 자세하게 알려주는 책은 없었다. 뉴스테이라는 단어 자체도 일반인들에게는 생소하다. 부동산에 대해 관심있는 사람이나 들어봤음직하다. 내가 부동산에 관심없었으면 전혀 몰랐을 단어고 개념이다. 민간임대주택을 뉴스테이라고 한다. 한국에서 이런 경우에 100% 아파트다. 솔직히 그 점은 좀 서글프다. 무조건 아파트라는 의미가 말이다. 과거에 임대아파트라고 하면 기피대상이었다. 이런 언급조차도 힘이 빠진다. 내 편, 네 편을 갈라 철조망까지 친다는... 더보기
  • 제가 지금 살고 있는 동네는 30년 전 서울에 처음 올라왔을 때부터 무척 친숙한 곳입니다. 대학교 인근이라 수 많은 지방학생들이 자취 혹은 하숙하던 곳이었으니까요(당시에는 기숙사가 없었습니다). 그래서 무척 집들이 낡았고 또 사실 '수해' 말고는 뉴스에 보도된 적도 없는, 그저그런 동네였죠. 그런데 요즘은 완전히 천지개벽했습니다. 십 년 아니 그 이상을 질질끌던 재건축이 힘을 받으면서, 방송에서 쉽게 볼 수 있는 유명 브랜드 아파트촌으로 바뀌고 있으니까 말입니다. 재건축이나 재개발이 얼마나 어려운지 ... 더보기
  •  좋은 분이 주신 기회로 뉴스테이시대 내용을 담은 이 책을 읽게 되었다. 이 책에 대해 중요히 느낀 점들을 가능한 간결한 서평으로 담고자 한다.  기존에 나는 우리 부동산이 흘러가는 흐름을 아예 몰랐다 해도 무관하다. 단순히 이제 부동산이 쇠퇴기에 접어들었다는 일부의 의견, 부동산이 일정한 생애주기를 가지고 있으며, 부동산시장도 롤러코스터처럼 등락을 반복한다 정도의 기본적인 사고의 틀만 갖고 있었다. 그래서 내 얕은 시야가 더 길게 과거현재를 보고 미래를 조망할 수 없는 것 같아 답답했다. ... 더보기
  • 내가 사는 인천에서는 재개발 재건축 이야기가 나오면 다들 입모아 말하길, "재개발 안돼~ 인천에 지금 빚이 얼만데~ 빚이나 갚고 하던지 말던지..." 혹은 "언젠가는 되겠죠~ 돼야 해요." 라고들 한다. 재개발 지역으로 묶여 있음에도 언제 될지 알 수가 없어 나가야돼나 말아야 하나 기사들만 무성하고 도대체 되긴 언제된다는거여!!! 나에게 엄청난 스트레스를 가져다 준 재개발. 나는 지금 이 책에서도 언급된 미추 8구역에 살고 있다. 미추 8구역은 뉴스테이 연계형 정비사업 후보구역에 선정된 곳이기도 하다. 이 ... 더보기

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