강남의 많은 건물주를 매일 만났지만 건물주가 되는 길은 그저 꿈일 뿐이었다. 영업 특성상 수입은 늘 불안정했다. 이번 달에 고액의 수입이 들어와도 당장 다음달을 걱정해야 하는 불안한 프리랜서의 삶이었다. 이런 상황을 탈출하기 위해서 부동산과 관련된 많은 책을 읽었다. 또한 부동산 재테크 강좌도 열심히 들으면서 공부했다. 그런 과정에서 부동산을 저가에 매입할 수 있는 가장 좋은 방법 중의 하나인 부동산 경매를 접했다. 프리랜서의 불규칙한 수입구조를 보완할 수 있는 현금 흐름, 파이프라인이 필요했다. 내가 일하는 것에 관계없이 끊임없이 돌아가는 현금 흐름구조를 만들고 싶었다. ‘1인 디벨로퍼’가 되기 위한 밑거름이 되는 시기였다. 군 전역 당시 받은 퇴직금 2천만 원이 종잣돈이 되었다. 적은 금액이었기에 소액 물건 위주로 접근했다. 시세차익과 월세소득을 적절히 안배한 투자를 했다. _pp.25

소소하게 작은 빌라부터 시작하면서 부동산 경매투자에 대한 감을 익히면 된다. 처음부터 5억, 10억 원대에 투자하기에는 부담감이 크다. 1억 원대의 작은 빌라는 실투자금 2천만 원만 있으면 할 수 있다. 빌라에 투자해 월세 세팅과 매도를 통해 수익을 맛보면 큰 성취감을 얻을 수 있다. 이런 경험이 쌓이게 되면 조금 더 큰 매물을 노려볼 수 있다. 워라밸을 통해 시간적 여유를 확보하고 그 시간을 이용해 임장 및 입찰에 활용하자. 지방에 좋은 물건이 있으면 임장여행을 떠나보는 건 어떨까? 부동산 경매에 나온 투자 물건을 먼저 임장한 후에 주변 여행을 하는 식으로 말이다. 얼마든지 우리의 삶 속에 부동산에 투자하는 습관을 가질 수 있다. 어렵다고만, 시간이 없다고만 할 일이 아니다. 진정으로 워라밸과 소확행을 꿈꾼다면 반드시 부동산투자를 병행해야 한다. 소소하지만 확실한 행복을 더욱 오랜 시간 누리려면 말이다. _pp.36~37

돈이 스스로 일하게 하는 시스템을 만들기 위해서는 부동산에 반드시 투자해야 한다. 상가나 건물 등의 수익형 부동산은 우리에게 3가지 소득을 스스로 만들어준다. 첫째, 매달 임대료가 들어온다. 금리가 낮은 상황에서 은행 이자보다 2~3배 높은 수익률이다. 둘째, 매매가가 상승한다. 2017년에 전국적으로 주택은 0.54%, 아파트는 0.42%, 토지는 1.84% 상승했다. 전국 평균 상승률이라는 걸 감안할 때 서울의 상승폭은 훨씬 더 높을 것이다. 이렇듯 내가 관심을 가지고 있지 않아도 부동산은 스스로 굴러간다. 눈덩이를 불리듯 점점 커지고 있다. 셋째, 부동산의 영속성이다. 자동차는 우리에게 편리함을 주지만 사는 순간부터 가격이 떨어진다. 하지만 부동산은 임대료와 자산이 증식되면서도 장기적으로 보유 및 사용이 가능하다. _pp.44~45

모든 일이 그렇듯 첫 술에 배부를 수는 없다. 한 걸음씩 가다 보면 월급만으로는 달성할 수 없는 자산을 마침내 만들어낼 것이다. 나도 대학 졸업 후 직업군인으로 복무할 때까지만 하더라도 부동산에 대해서는 전혀 알지 못했다. 하지만 2천만 원을 가지고 낙찰받은 아파트가 불과 1년 만에 1억 원이나 상승하는 놀라운 경험을 하고 난 후 부동산에 열광하게 되었다. 7년 동안 직업군인으로 복무한 퇴직금이 2천만 원이었던 것을 감안하면 나에게 1억 원이라는 돈은 매우 큰돈이었다. 부동산 재테크를 통해 돈을 벌 수 있다는 경험은 나를 자연스럽게 부동산으로 이끌었다. 그렇게 부동산 중개업을 하게 되었고, 종잣돈을 모으는 족족 부동산 경매투자로 재테크를 했다. 지금은 아파트, 상가, 토지, 건물 등을 다양하게 소유하고 있으며 만족스러울 만큼 수익을 올리고 있다. _pp.51

문재인 정부 1년 동안 최우선 과제로 삼은 집값 안정 대책으로 인해 매매가뿐만 아니라 전세가도 하향안정화를 보이고 있다. 그때 전세로 갭을 메워 투자한 사람들은 이제 거꾸로 다음 임차인과의 계약시에는 기존 전세금 반환을 위해 추가적으로 자금을 투입해야 하는 구조가 되어버린 것이다. 그런 상황이 한 채, 2채이면 어떻게든 하겠지만 10채, 20채면 이야기가 달라진다. 즉 잘못된 투자 방식이라는 말이다. 갭투자는 전세 가격이 지속적으로 상승해야 성공하는 것이다. 내가 매입 당시 임차인의 전세 가격이 떨어지면 문제가 발생한다. 갭투자를 권유하던 강사는 절대로 전세 가격이 떨어지지 않는 곳에 투자하면 된다고 한다. 하지만 앞서 말한 것처럼 부동산은 살아 숨쉬는 생명체와 같다. 조정을 받을 수도 있고, 상승할 수도 있다. 절대적이란 것이 없다는 사실을 알아야 한다. 조정을 받을 때 버틸 수도 있는 방안이 없다는 게 갭투자의 가장 큰 단점이다. _pp.61~62

부동산 재테크에서 아파트 분양권시장은 한 번쯤은 기회가 될 수 있다. 하지만 아파트 분양권시장만을 바라보면서 정부 정책에 맞서 불법적인 투자를 하는 것은 강력한 후폭풍을 맞을 확률이 너무 큰 게임이다. 이것이 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 1인 디벨로퍼 및 부동산 경매시장이 아직도 좋은 이유이기도 하다. 나만의 무기를 갖추어 다른 사람들과 차별화한다면 안전하고 자연스럽게 돈을 벌 수 있을 것이다. 오랜 시간 아파트 분양에 당첨되기를 바라면서 투자 시기를 놓치는 우를 범하지 않았으면 한다. 청약가점을 높이기 위해 무주택으로 세월을 보내고 50대가 되어서야 당첨된다. 새 집에 들어가는 기쁨도 잠시, 매달 들어가는 아파트 대출 원리금에 허리가 휜다. 제대로 된 외식 한 번 할 수 없는 상황이다. 이런 가정이 비일비재하다. 물론 분양을 받으면 집값은 주변 시세보다 오른다. 하지만 분양을 받지 않고 30대부터 부동산투자를 했다면 아파트 한 채 오른 가격에 비하겠는가? 아파트 청약의 달콤한 유혹에서 이제는 깨어나자._pp.74

오피스텔투자의 단점을 말하면 다음과 같다. 첫째, 대지지분이 작다. 상업지역에 위치해 있어 용적률이 높고, 동일 면적의 빌라나 아파트에 비해 대지지분이 매우 작다. 향후 재건축시나 매매시 가격 상승 여력이 작은 이유다. 둘째, 관리비가 비싸다. 공급면적 14평의 전용면적 7평의 오피스텔을 예로 들면 적게는 10만~15만 원 이상의 기본관리비가 나온다. 여기에 주차비를 별도로 추가해 받기도 한다. 당연히 공과금은 별도다. 공실시에는 임대인이 관리비와 공과금을 부담해야 한다. 셋째, 주택에 비해 취등록세가 비싸다. 최초 분양자에 한해 주택임대사업자일 경우 감면을 받을 수 있지만 기본적으로 4.6%가 부과된다. 더 큰 문제는 수익률이다. 전국 오피스텔 임대수익률이 2014년 5.64%, 2016년 5.31%에서 2017년 5.26%로 갈수록 떨어진다. 서울지역은 4.92%로 4%대의 임대수익률을 기록중이다. 오피스텔의 장점이 공실 리스크가 적고 임대수익률이 높다는 것인데, 좋은 입지가 아니면 이 또한 녹록지 않다. _pp.82~83

빌라투자는 신축이 아닌 지분이 크고 오래된 구옥에 하는 것이 정석이다. 시간이 지남에 따라 건물의 가치는 하락하고, 토지의 가치는 상승하기 때문이다. 추후 재개발시에 신축빌라 임대수익에 비할 수 없는 엄청난 시세차익이 발생한다. 일단 부동산투자로 재테크를 하겠다고마음먹었으면 신축빌라 분양은 아예 생각하지 않았으면 한다. 구옥빌라를 저렴한 가격에 매입하거나 부동산 경매를 통해 낙찰을 받는 것이 좋다. 그런 후에 소액으로 내부를 깔끔하게 인테리어하고, 현금 흐름이 나오는 구조로 임차인을 구한다. 이런 구조로 재개발 이슈가 생기거나, 아니면 자체적으로 개발을 할 때까지 보유함으로써 얻는 수익이 신축빌라에 비해 훨씬 크다. 이런 방법이
빌라투자의 정석이다. 신축빌라는 투자보다는 실거주 목적으로 마음을 비우고 접근해야 추
후 매도시에 어렵지 않다. 신축빌라를 분양받고 시세차익을 기대하려면 한 20년쯤은 기다려야 되지 않을까? _pp.89~90

어떤 일이든 기획단계가 매우 중요하다. 기획이 잘못되면 모든 것이 방향성을 잃게 되기 때문이다. ‘어떤 용도로 어떻게 지을까?’ 이것이 디벨로퍼의 가장 중요한 요소다. 주변 입지 및 시장상황 등 전반적인 수요와 공급을 예측하는 안목이 필요하다. 원룸수요가 많은 지역에 대형 평수의 집을 지으면 임대 및 분양이 안 되는 건 당연지사다. 정확한 수요 예측이 필요했다. 추후에 인접 경쟁자들의 공급물량도 생각해야 했다. 신축부지 인근 부동산을 방문하면서 좀더 자세하게 조사했다. 인접 대학교와 대기업 사옥 등으로 투룸, 쓰리룸보다는 원룸이 수요가 많다는 결론이 나왔다. 원룸의 수요는 통상적으로 1인가구에 생활하는 젊은 직장인과 대학생이다. 요즘 혼밥, 혼술 등 1인가구의 수요가 폭발적으로 늘어가는 상황이다. 따라서 안정적인 임대사업을 하기 위한 최선의 선택이라는 판단이 들었다. _106~107

부동산투자를 하다 보면 다양한 관심을 가진 이들에게 그만큼많은 질문을 받게 된다. 그 중 자주 받는 질문이 있다. “시세차익형부동산과 수익형 부동산 중 어디에 투자를 해야 하나요?”라는 질문이다. 대부분의 초보 투자자들은 시세차익형 부동산과 수익형 부동산을 구분해 생각한다. 하지만 토지를 제외한 대부분의 부동산은 시세차익형 부동산과 수익형 부동산을 굳이 구분지어서 생각할 필요가 없다. 장기적인 관점에서 월세로 세팅하고 보유만 하고 있어도 월세수입을 통한 안정적인 현금 흐름과 부동산 자체의 가치 상승이 동시에 이루어진다. 결론적으로 2마리 토끼를 다 잡을 수 있게 되는 것이다. 대부분의 부동산투자 고수들은 단기 매매를 통해 수익을 올리는 방법을 선호하지 않는다. 물론 전혀 없지는 않지만 단기 매매를 통한 수익보다는 장기적인 보유를 통한 시세차익과 현금 흐름을 더 중요시한다는 것이다. 세금 혜택 부분도 장기 보유가 훨씬 유리하다. _pp.122~123