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부동산 매매 임대사업자 세무 가이드북: 실전편

개정판
신방수 지음 | 매경출판 | 2019년 01월 03일 출간 (1쇄 2015년 03월 30일)
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상품상세정보
ISBN 9791155429389(1155429389)
쪽수 343쪽
크기 188 * 257 * 20 mm /695g 판형알림

책소개

이 책이 속한 분야

부동산 매매업과 임대업 수익률관리에서 세금을 모르고
사업하는 것은 무기 없이 전쟁터에 나가는 것과 같다!

최근 부동산 경매에 관심을 갖는 사람들이 부쩍 많아졌다. 예·적금이나 주식, 펀드 같은 전통적인 재테크 수단이 사실상 유명무실해지면서 월세가 나오는 소형주택으로 관심을 돌리는 층들이 폭발적으로 늘어났기 때문이다. 특히 자금이 부족하더라도 저렴하게 대출을 받아 경매에 참여할 수 있다는 점도 이러한 분위기를 한층 끌어올리고 있다. 그런데 힘들게 경매에서 성공하더라도 또 다른 걱정거리가 생기곤 하는데 그것은 다름이 아닌 세금 때문이 아닌가 싶다. 임대해도 세금, 이를 처분해도 세금이 발생해 수익률을 떨어뜨리기 때문이다. 심지어 처분 시의 수익률이 50% 이상 떨어지는 경우도 있어 세금관리에 초비상이 걸리고 있다. 이 책은 이러한 배경 아래 주로 일반인들이 경매 등을 통해 투자할 때 발생되는 다양한 세금 문제를 해결하기 위해 기획되었다. 국내 경매 업계에 부동산 매매업에 대한 세무를 처음으로 소개한 저자가 수년간 현장에서 경험한 바를 그대로 싣고 있어 실무서로 손색이 없을 것이다

부동산 사업의 절세전략 수립을 위해
필요한 최신 정보 총망라

이 책은 주로 부동산 투자자들의 관점에서 그들이 맞닥뜨리는 다양한 세금문제를 폭넓게 다루고 있다. 전반부에서는 경매를 통해 취득한 주택의 임대소득에 대한 과세제도를 소개하고 있다. 특히 연간 2,000만 원 이하의 주택월세소득에 대한 분리과세, 그리고 종합과세제도를 체계적으로 정리했다. 중반부에서는 부동산 매매업을 다양한 관점에서 분석하고 있다. 특히 주택의 경우 양도소득세 중과세제도가 부활함에 따라 주택을 전문적으로 매매하는 사업자들이 알아야 할 세무문제를 비중 있게 다루었다. 주택매매의 경우에도 비사업용 토지처럼 양도소득세와 종합소득세 중 높은 금액을 세금으로 내는 비교과세제도가 적용되고 있기 때문이다. 이러한 이유로 주택매매업으로 사업자등록을 냈더라도 후속관리에 실패하면 세금리스크가 증가하게 된다는 점에 유의해야 한다. 특히 매매사업성을 인정받지 못하면 종합소득세가 아닌 양도 소득세가 부과된다는 점 등이 그렇다. 이 책은 이러한 세무리스크를 없애기 위해 매매사업성을 인정받는 방법 등을 다양하게 제시하고 있다. 마지막 후반부에서는 상가임대업의 소득세 절세를 위한 다양한 전략들을 소개했다. 이를테면 부동산 관리 법인을 신설해 운영하는 방법, 법인으로 전환하는 방법 등이 이에 해당한다. 이외에도 공동임대사업자들의 차입금 이자에 대해서는 필요경비로 인정되지 않는데, 이에 대한 부당성을 논리적으로 분석했다.

저자소개

저자가 속한 분야

신방수 신방수(세무사)
ㆍ한양대 경영학과 졸업
ㆍ연세대 법무대학원 조세법 전공
전) 한국세무사회 연수원 교수
현) 세무법인 정상 이사
현) 건설기술교육원 세법전담 교수
현) 서울지방세무사회연수원 교수
방송) MBC, KBS, SBS, YTN, 부동산TV 등 출연
온라인 강의) 휴넷, 이나우스에듀, 유비온, 신용보증기금, 매경인터넷 등
오프라인 강의) 금융기관, 각 기업체, 건설기술교육원 등
저서) 《부동산법인/보험/금융자산·부동산계약/중개·주택/아파트·토지·세무조사실무·상가·기업회계·보험·병의원·부동산·중소기업·상속/증여세무 가이드북》시리즈, 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법(개인/기업/부동산)》, 《한 권으로 끝내는 회계와 재무제표》, 《신입사원 왕초보 재무제표의 달인이 되다》,《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 40여권 출간
주요업무) 상속·증여세 및 양도소득세 신고대행, 상속·증여플랜, 가업승계, 세무리스크 진단 컨설팅, 세무조사 대행, 조세불복, 부동산매매업·신축판매업 등 장부작성 대행 및 컨설팅

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목차

프롤로그
부동산 매매·임대 사업자 세무 가이드북 절세솔루션
나의 부동산 매매·임대 세무지식 지수 파악하기

PART 01 경매투자편
chapter 01 경매와 세금
경매세금과 수익률
경매와 취득세 절세법
▶▶ 부동산 취득세 표준세율
경매와 임대소득세 절세법
경매와 양도소득세 절세법(비과세를 받는 경우)
▶▶ 일반 투자자들이 양도소득세 솔루션을 찾기 위한 절차
경매와 양도소득세 절세법(과세가 되는 경우)
【 실력 더하기 】 양도의 개념과 양도소득세 과세대상의 범위
▶▶ NPL투자와 세금
【 실력 더하기 】 경매절차와 배당순위
chapter 02 경매부동산의 양도소득세 절세법
필요경비를 활용하라
▶▶ 필요경비처리원칙
합산과세의 위험성을 극복하라
주택과 토지에 대한 중과세제도를 정복하라
부가가치세를 정복하라
부동산매매업에 정통하라
【 실력 더하기 】 사업소득이 양도소득보다 좋은 이유 네 가지

PART 02 주택임대업편
chapter 01 주택임대업 소득세 과세체계
주택임대소득에 대한 과세체계
▶▶ 주택임대소득 범위와 주택 수 판정요령
주택(다가구주택)임대소득과 비과세제도
주택임대소득과 분리과세제도
주택임대소득과 종합과세제도
▶▶ 주택임대사업자의 종합소득세 신고절차
【 실력 더하기 】 월세세액공제와 소득세 무신고 시 예상추징액
【 실력 더하기 】 주택임대사업자에 대한 세제혜택
chapter 02 주택임대업 등록사업자의 세제혜택
주택임대사업자와 조세혜택
▶▶ 세금감면을 위한 주택임대사업자등록방법
주택임대사업자의 양도소득세 비과세(핵심)
5년 임대한 주택을 양도한 경우의 절세법
준공공임대주택의 양도소득세 절세법
【 실력 더하기 】 주택임대사업자의 실익분석

PART 03 사업자의 장부와 재무제표편
chapter 01 장부작성과 소득세 신고방법
종합과세와 분류과세의 이해
장부의 종류와 작성의무
장부작성 시 필요경비처리법
장부 미작성 시 소득금액 파악법(단순경비율 대 기준경비율)
종합소득세 신고방법(종합)
【 실력 더하기 】 부동산업 관련 단순경비율과 기준경비율 적용법
chapter 02 사업자의 부동산과 재무제표
부동산과 재무상태표
부동산과 손익계산서
재고자산(부동산매매업, 주택신축판매업)
유형자산(부동산임대업)
【 실력 더하기 】 사업자의 재무제표와 소득세 신고

PART 04 부동산(주택·토지) 매매업편
chapter 01 부동산매매업과 세금
부동산매매업 사업자등록 신청하기
▶▶ 직장인과 사업자등록
부동산매매업자의 세금체계와 사업장현황 신고
부가가치세 신고
종합소득세 신고
▶▶ 소득세법상 필요경비의 범위
【 실력 더하기 】 건물신축판매업과 부동산매매업의 구분
chapter 02 주택매매업 소득세 신고법(실전)
주택매매차익 예정신고
▶▶ 토지 등 매매차익 계산명세서와 신고서 양식
주택매매업 종합소득세 절세전략(기본)
▶▶ 매매사업자의 증빙수취법
주택매매업 종합소득세 절세전략(비교과세가 적용되는 경우)
주택매매업 종합소득세 절세전략(종합)
【 실력 더하기 】 주택매매업 종합소득세 절세포인트
chapter 03 토지매매업 소득세 신고법(실전)
비사업용 토지와 비교과세의 실체
토지매매차익 예정신고와 종합소득세 신고
▶▶ 토지매매차익 등에 대한 종합소득산출세액 계산서
【 실력 더하기 】 토지매매업 종합소득세 절세포인트

PART 05 상가임대업편
chapter 01 상가임대업의 소득세신고전략
상가임대와 세금체계
상가임대수입과 세무상 쟁점
▶▶ 특수관계자간의 무상임대와 세금
관리비처리법
【 실력 더하기 】 상가운영위원회(건물관리단)의 세무처리방법
chapter 02 상가임대소득세 절세전략
종합소득세 절세전략1(필요경비활용법)
종합소득세 절세전략2(공동임대전략)
▶▶ 공동임대사업자의 이자에 대한 필요경비불산입 검토
종합소득세 절세전략3(건물관리자회사 설립전략)
종합소득세 절세전략4(법인전환전략)
▶▶ 임대법인의 주식평가

부록편
주택개념과 세제
주택형태와 세제
과세대상 판정단위 및 과세단위와 세제
주택 수와 세제
주택소재지역과 세제
거주자의 주택해당 여부와 세제
주택면적과 세제
주택가격의 종류와 세제
주택가격 수준과 세제
주택보유기간과 세제
주택거주기간과 세제

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