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어쩌다 건물주란 없다

30대 흙수저의 꼬마빌딩 성공기
오동협 저자(글)
영림카디널 · 2019년 09월 30일
9.2 (32개의 리뷰)
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저금리 시대의 빌딩 경제학
핫플레이스의 꼬마빌딩을 잡아라!
건물주도 공부해야 하는 시대
이제는 은퇴를 앞두고 노후를 준비하는 중장년층뿐만 아니라 10대 청소년들도 장래 희망으로 건물주를 꿈꾼다. ‘조물주 위에 건물주’를 의미하는 ‘갓(God)물주’란 유행어가 한 시대를 풍미하며 세대를 가리지 않고 사람들의 뇌리에 깊게 박혀있기 때문이 아닌가 싶다. 물론, 수시로 터져 나오는 각종 규제책 때문에 수익을 종잡을 수 없는 아파트에 비해 상대적으로 안정적이라서 빌딩이 매력적인 투자 대상으로 인식되고 있는 것 또한 사실이다.
빌딩이라고 하면 누구나 수백억 원대의 대형 고층 빌딩을 먼저 떠올리며 감히 어떻게 건물주가 될 수 있을까 지레 겁을 먹게 된다. 그러나 이 책의 저자는 빌딩에 관심을 갖고 차곡차곡 지식을 쌓아나가면 당신도 얼마든지 건물주가 될 수 있다고 호언한다. 그는 무일푼에서 10년 만에 10억 원대 빌딩을 품에 안은 건물주가 되었고, 그 과정에서 터득한 노하우를 바탕으로 15년간 각종 빌딩의 매매를 성사시킨 베테랑 중개사이다.
요즘처럼 부동산 시장의 위축으로 돈줄이 막히고 인터넷이나 웹의 범람에 따라 나만의 비장한 정보를 갖기 어려운 때는 어쩌다 건물주가 되기가 어려울 수밖에 없다. 아는 것이 힘이라고 건물주도 공부를 해야 한다는 것이 저자의 지론이다. 즉, 잘 알아야 건물주가 될 수 있고, 잘 알아야 보유한 건물의 가치를 키울 수 있으며, 잘 알아야 합법적으로 절세하면서 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 이 책은 열심히 배워가며 건물주의 꿈을 실현하고자 하는 사람들에게 최적의 비법을 전하고 있다.

작가정보

저자(글) 오동협

100여 건이 넘게 중소형 빌딩 매매를 중개한 경력 15년의 공인중개사이다. 빌딩 리모델링과 관리를 컨설팅하는 (주)원빌딩부동산중개 대표로서 동분서주하고 있다. 빌딩 전문 강사로서 ‘오동협의 빌딩부자’란 실무 특강을 운영하며 일반인 및 중개사들을 상대로 빌딩 중개 업무의 세세한 과정을 가르치고 있다.
한국경제신문, 매일경제, MBN 등 국내 주요 경제지와 잡지에 부동산 관련 칼럼을 기고했고, 다수의 매체들에 인터뷰 기사가 실렸다. 한국경제TV, TV조선, MBN 등에 부동산 전문 패널로 출연한 바 있고, 한국경제신문에서 주최한 ‘무조건 성공하는 빌딩투자’ 세미나를 진행했다. 2017년 대한민국 브랜드 대상(부동산 중개서비스 부문)을 수상했다.

목차

  • 프롤로그. 나는 10년 만에 무일푼에서 건물주가 되었다
    만인의 꿈 ‘갓물주’ / 간절하면 꿈은 이루어진다 / 경험은 거짓말을 하지 않는다 / 10년의 도전, 그리고 ‘건물주’ 실현의 성공기

    Part1. 건물주도 배우는 시대 - 빌딩은 아파트 투자의 훌륭한 대체재
    과거를 보면 현재와 미래를 알 수 있다
    근린생활시설의 이해에서 꼬마빌딩 매입의 시작 / 꼬마빌딩이 각광받는 이유

    최근 빌딩시장 동향
    2015~2016년 : 연트럴파크와 성수동의 부활 / 2017~2018년 : 빌딩시장의 활황, 그리고 RTI규제 /
    2019~2020년 : 입소문에 울고 웃는 핫플레이스 / 2019~2020년 주목할 상권 : 익선동과 뚝섬역 /
    2020년은 법인 빌딩 매입의 좋은 기회 : 상업용 빌딩 매입 체크포인트

    아는 만큼 길은 가까워진다
    전문 컨설팅의 중요성 : 정보 분석과 크로스체크 / 흙수저도 건물주가 될 수 있다 /
    점점 젊어지는 꼬마빌딩 투자자 : 시니어에서 40대로, 30대로

    Part2. 내 빌딩 만들기 10단계 - 빌딩 투자, 어디에 어떻게 할 것인가
    내 빌딩 만들기 - 입문(入門)
    싸고 괜찮은 물건은 없다 / 착한 가격? 싼 데는 다 이유가 있다

    내 빌딩 만들기 - 실전(實戰)
    제1단계: 자금 계획 세우기
    매입 자금 총액 확정하기 : 보유 자산과 대출 / 가능한 대출 금액 확인하기 : 담보대출과 신용대출 /
    시뮬레이션 : 현금 10억으로 30억 빌딩 매입하기

    제2단계: 빌딩의 종류와 지역 선택
    빌딩 매입에서 가장 중요한 것은 구매 목적 / 매입지역 선택 : 잘 아는 동네를 노려라 /
    미래 가치는 개발 호재 혹은 인구·자본이 집약된 곳에 있다 / 임대 수익의 포트폴리오 : 1층보다 꼭대기 층을 눈여겨보아야

    제3단계: 현장 답사 및 시세 파악
    빌딩 찾기는 맞선이다 / 현장 답사 : 체크포인트로 치밀한 계획 준비해야 / 임차인의 눈으로 골라라 /
    공실 걱정보다는 주변 파악이 우선 / 감정평가 3방식 : 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 /
    수익 창출을 위한 유형자산, 무형자산, 레버리지 효과의 이해 / 투자판단 3요소 : 환금성, 수익성, 안전성 /
    유념해야 할 법적규제 : 건폐율, 용적률, 용도지역, 용도지구, 지구단위계획 등

    제4단계: 빌딩 매입 체크리스트
    답사에서 얻은 정보로 체크리스트 작성 / 등기부등본 등 빌딩의 족보 세심히 따져볼 것

    제5단계: 계약하기
    빌딩 매입 시 알아야 할 기본사항

    제6단계: 중도금 및 잔금 준비하기
    계약금 지불 후 해야 할 일

    제7단계: 소유권 이전등기
    잔금 집행일 약속 시간은 오전에 / 소유권 이전등기 - 건물주가 바뀌는 순간

    제8단계: 매입 후 처리
    이제 진짜 건물주 : 하지만 이제부터 시작

    제9단계: 임대 및 재계약 요령
    임대인과 임차인은 갑과 을이 아닌 윈윈 관계

    제10단계: 빌딩 갈아타기
    언제 어떻게 빌딩을 갈아탈 것인가?

    Part3. 빌딩으로 돈 버는 방법① 지역적 상승 요인
    상권도 생로병사를 겪는다 - 근생상권의 흥망성쇠 5단계
    영원한 승자는 없다 - 2013년 → 2017년 빅데이터로 분석한 상권의 변화
    부동산은 종합사회과학 - 투자 수익은 정확한 상권 분석에서 나온다
    지역적 상승의 가장 중요한 요소는 교통 - 종류별 지역적 상승 요인
    상권 좌우하는 SNS의 위력 - 이면 도로의 상권이 뜨고 있다

    Part4. 빌딩으로 돈 버는 방법② 개별적 상승 요인
    건물의 가치, 직접 만들어서 키워라
    리모델링과 신축을 통한 건물의 가치 상승 / 원빌딩 사옥의 리모델링 사례

    연예인, 그들이 매입하면 달라진다
    시행착오, 그리고 발전을 거듭하는 소지섭의 투자

    ‘일조권 사선제한’ 북향 빌딩이 더 비싸다?

    에필로그. 상대를 만족시키지 못하면 내가 만족할 수 없다

출판사 서평

꼬마 빌딩은 아파트의 훌륭한 대체재
그렇다면 어느 지역의 어떤 빌딩을 노려야할까? 저자는 우선 주택가 인근의 꼬마빌딩을 주목하라고 권한다. 주택가와 인접한 골목의 근린생활시설(수퍼마켓, 음식점, 주점, 병원 등)이 입점한 빌딩을 말한다. 실제로 서울 시내 곳곳에서 등장한 신흥 상권에는 꼬마빌딩에 투자해 성공한 건물주들을 어렵지 않게 만날 수 있다. 연남동이나 성수역, 뚝섬역 주변은 이전에는 관심을 받지 못했지만 경의선숲길이나 서울숲이 들어서며 주변 지역이 달라지면서 주택과 작은 꼬마빌딩 등에 근린생활시설이 하나둘씩 들어서 골목상권이 인기를 끌게 된 대표적인 곳들이다.
저자는 이런 근린생활시설이 들어서는 골목상권을 잘 파악하면 건물주가 그저 꿈이 아니라 현실이 될 수 있다고 말한다. 그렇다면 무엇부터 해야 할까? 저자는 현장에서 생생하게 경험한 빌딩 투자의 노하우를 10단계로 나누어 초보자들도 쉽게 이해할 수 있게 정리해 소개한다.

베테랑 전문가의 산지식, 빌딩 투자의 A to Z
우선 빌딩 매입의 목적을 명확히 하라고 조언한다. 직접 사용할지, 임대 수익을 바라는지, 시세 차익을 내서 되팔지 등 매입 목적을 명확히 해야 목적에 맞는 매물을 찾을 수 있기 때문이다. 다음으로 자신의 보유자산과 대출을 포함해 자금계획을 세우는 것부터 시작해 구매 목적에 맞는 빌딩의 종류와 지역 선택, 현장답사와 시세 파악, 매입 전후로 확인할 사항, 계약과 등기서류 처리, 매입 후 임대와 빌딩 관리 노하우까지 세부 사항들을 빠짐없이 알려준다.
그리고 무엇보다 빌딩이 토지나 아파트 같은 다른 부동산과 다른 점으로, 빌딩 자체의 가치를 건물주 스스로 높일 수 있음을 강조한다. 리모델링, 신축, 증개축, 용도변경 등의 형태로 건축물 개선시켜가며 임대료와 가격을 올려 수익을 극대화할 수 있다는 것이다. 책의 말미에는 배우 소지섭을 비롯한 스타들의 투자에서 그런 사례들을 상세히 전하고 있다.
금수저로 태어나거나 돈이 남아돌아 건물주가 된 사람들도 있다. 하지만 그들이 모두 성공한 건물주가 된다고 보장할 수 없다. 겉으로 보기에 좋은 빌딩을 가지고 있더라도 무조건 좋은 가격에 팔 수 있는 것도 아니고, 건물의 가치를 더 높일 수 있는데도 그냥 방치하는 경우도 있다. 그러니 성공한 건물주가 되기 위해서는 끊임없이 공부하고 발품을 팔아 매물을 고르고, 구입한 후에는 건물에 가치를 높이는 방법들을 강구해야 한다.
당신이 월급쟁이라도 좋다. 이제는 “어쩌다 운이 좋아 건물주가 된 것이지 뭐겠어?”라고 시샘하거나 부러워만 할 게 아니라 하루라도 빨리 공부를 시작할 것을 권한다. 이 책은 당신이 건물주로 가는 지름길을 안내하고 있다.

기본정보

상품정보
ISBN 9788984012332
발행(출시)일자 2019년 09월 30일
쪽수 272쪽
크기
153 * 225 * 21 mm / 503 g
총권수 1권

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  • 바로드림 주문 후 재고가 실시간 변동되어, 수령 예상시간에 수령이 어려울 수 있습니다.

취소/교환/반품 안내

  • 주문 후 7일간 찾아가지 않으시면, 자동으로 결제가 취소됩니다.
  • 취소된 금액은 결제수단의 승인취소 및 예치금으로 전환됩니다.
  • 교환/반품은 수령하신 매장에서만 가능합니다.

사은품 관련 안내

  • 바로드림 서비스는 일부 1+1 도서, 경품, 사은품 등이 포함되지 않습니다.

음반/DVD 바로드림시 유의사항

  • 음반/DVD 상품은 바로드림 주문 후 수령점 변경이 불가합니다. 주문 전 수령점을 꼭 확인해주세요.
  • 사은품(포스터,엽서 등)은 증정되지 않습니다.
  • 커버이미지 랜덤발매 음반은 버전 선택이 불가합니다.
  • 광화문점,강남점,대구점,영등포점,잠실점은 [직접 찾아 바로드림존 가기], [바로드림존에서 받기] 로 주문시 음반코너에서 수령확인이 가능합니다.
  1. STEP 01
    픽업박스에서 찾기 주문
  2. STEP 02
    도서준비완료 후 휴대폰으로 인증번호 전송
  3. STEP 03
    매장 방문하여 픽업박스에서 인증번호 입력 후 도서 픽업
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도서 소득공제 안내

  • 도서 소득공제란?

    • 2018년 7월 1일 부터 근로소득자가 신용카드 등으로 도서구입 및 공연을 관람하기 위해 사용한 금액이 추가 공제됩니다. (추가 공제한도 100만원까지 인정)
      • 총 급여 7,000만 원 이하 근로소득자 중 신용카드, 직불카드 등 사용액이 총급여의 25%가 넘는 사람에게 적용
      • 현재 ‘신용카드 등 사용금액’의 소득 공제한도는 300만 원이고 신용카드사용액의 공제율은 15%이지만, 도서·공연 사용분은 추가로 100만 원의 소득 공제한도가 인정되고 공제율은 30%로 적용
      • 시행시기 이후 도서·공연 사용액에 대해서는 “2018년 귀속 근로소득 연말 정산”시기(19.1.15~)에 국세청 홈택스 연말정산간소화 서비스 제공
  • 도서 소득공제 대상

    • 도서(내서,외서,해외주문도서), eBook(구매)
    • 도서 소득공제 대상 상품에 수반되는 국내 배송비 (해외 배송비 제외)
      • 제외상품 : 잡지 등 정기 간행물, 음반, DVD, 기프트, eBook(대여,학술논문), 사은품, 선물포장, 책 그리고 꽃
      • 상품정보의 “소득공제” 표기를 참고하시기 바랍니다.
  • 도서 소득공제 가능 결제수단

    • 카드결제 : 신용카드(개인카드에 한함)
    • 현금결제 : 예치금, 교보e캐시(충전에한함), 해피머니상품권, 컬쳐캐쉬, 기프트 카드, 실시간계좌이체, 온라인입금
    • 간편결제 : 교보페이, 네이버페이, 삼성페이, 카카오페이, PAYCO, 토스, CHAI
      • 현금결제는 현금영수증을 개인소득공제용으로 신청 시에만 도서 소득공제 됩니다.
      • 교보e캐시 도서 소득공제 금액은 교보eBook > e캐시 > 충전/사용내역에서 확인 가능합니다.
      • SKpay, 휴대폰 결제, 교보캐시는 도서 소득공제 불가
  • 부분 취소 안내

    • 대상상품+제외상품을 주문하여 신용카드 "2회 결제하기"를 선택 한 경우, 부분취소/반품 시 예치금으로 환원됩니다.

      신용카드 결제 후 예치금으로 환원 된 경우 승인취소 되지 않습니다.

  • 도서 소득공제 불가 안내

    • 법인카드로 결제 한 경우
    • 현금영수증을 사업자증빙용으로 신청 한 경우
    • 분철신청시 발생되는 분철비용

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