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ISBN	9791196073152(1196073155)
쪽수	268쪽
크기	171 * 226 * 20 mm /546g 판형알림

책소개

이 책이 속한 분야

경제/경영 > 재테크/금융 > 부동산 > 부동산투자

이 책의 주제어

혼자서도 쉽게 따라하는 부동산 1인법인 만들기!

강력한 정부 규제 속에서 도저히 답이 없을 것 같은 대출 문제, 명의 문제, 절세 문제를 해결하는 색다른 전략 『지성의 돈되는 부동산 1인법인』. 부동산 1인법인 설립을 통해 부동산 투자 위기를 극복할 수 있도록 도와주는 책이다. 법인을 설립하더라도 운영 방향을 잘못 잡으면 비용은 비용대로 들고, 일은 일대로 많아지는데, 세금을 별로 줄어들지 않는 난감한 경우가 생긴다. 그러므로 법인을 설립한다면 어떻게 해야 하고, 장점은 무엇이고 단점은 무엇인지를 객관적으로 살펴볼 필요가 있다. 저자는 이 책에서 설립부터 활용까지 법인의 핵심적인 운영 내용을 초보자도 이해할 있도록 쉽게 풀어내고자 했다.

▶ 『 지성의 돈되는 부동산 1인법인 』 북트레일러

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책 속으로

그렇게 힘들었으면 그냥 투자를 안 하면 되죠. 하지만 사놓으면 분명히 돈이 될 물건인 걸 아는데 차마 포기를 할 수는 없었습니다. 그래서 방법을 찾기로 결심했고, 백방으로 알아보며 열심히 머리를 굴려서 결국 최선의 선택지를 찾아냈습니다. 바로 지금부터 설명할 부동산 법인 설립이 그것입니다. 그때는 지금처럼 법인 설립, 특히 직원 없이 대표가 혼자서 일하는 1인법인 설립에 대한 정보를 찾기가 쉽지 않았습니다. 무조건 세무사나 세무공무원을 찾아가서 꼬치꼬치 물어보면서 배우는 수밖에 없었죠. 다행스럽게도 저는 시행착오를 무서워하는 성격이 아니다 보니 어찌어찌 결국 법인 설립을 할 수 있었습니다. 그런데 만들 때는 정신없고 힘들었지만, 막상 만들고 운영하다 보니 생각보다 장점이 더욱 많더군요. 그 동안의 비용과 노력은 아무것도 아니란 생각이 들면서 왜 진작 법인을 만들지 않았을까 싶었습니다. (p8_ 투자를 시작하는 전혀 새로운 방법)

중과지역 내 주택이라도 1가구1주택자에 대해서는 양도세가 비과세됩니다. 하지만 8·2 대책 이후로는 이 요건도 까다로워졌습니다. 이전까지는 1주택자가 2년 이상 보유만 해도 양도세가 비과세되었지만 2017년 8월3일 이후에 취득한 주택은 보유뿐만 아니라 실제 거주도 2년 이상 해야 1주택자에 대한 비과세가 가능해진 겁니다.
상황이 이렇다 보니 세금이 부담스러워서 투자를 꺼리거나 보유한 물건을 팔지 않고 버티는 경우가 생겼습니다. 그러나 계속 보유만 한다면 돈은 대체 언제 벌 수 있을까요? 세금이 무섭다고 월급을 안 받는 직장인은 없습니다. 마찬가지로 투자자들도 무조건 버티기보다는 어떻게 해서든 물건을 팔아서 차익을 남길 생각을 해야 합니다.
이런 상황에서 법인의 매력은 더욱 부각될 수밖에 없습니다. 법인은 양도세 적용 대상이 아닙니다. 이 말은 양도세 중과도 적용받지 않는다는 뜻입니다. (p40_ 중과의 시대, 법인이 필요한 이유)

생각해 보세요. 부동산 투자를 하다 보면 어차피 보일러를 수리하고, 도배와 장판을 교체하고, 임장을 하게 됩니다. 낙찰받은 집의 보일러를 수리하는 데에 30만 원, 도배·장판 교체에 50만 원 해서 총 80만 원이 들었다고 합시다. 개인일 때에는 이 80만 원이 내 통장에서 빠져나갑니다. 그렇다고 필요경비로 인정받는 항목도 아니라서 세금공제도 받을 수 없습니다. 그냥 쓰고 나면 사라져 버리는 돈이죠. 반면에 법인이라면 똑같이 80만 원의 돈이 내 통장이 아닌 법인통장에서 빠져나갑니다. 어디 80만 원뿐일까요? 투자를 하다 보면 알게 모르게 지출이 꽤 생깁니다. 임장 가면서 채워 넣은 자동차 기름값, 고속도로 통행료, 입찰하러 갔다가 법원에서 사먹는 점심값, 중개소 사장님과 면담할 때 사들고 갈 음료수 한 상자 값…. 이런 돈만 내 통장이 아닌 법인통장에서 지출된다고 해도 상당한 금액이 절약됩니다. (p46_ 각종 비용이 절약된다)

그런데 처음부터 투자 목표와 매도 시점을 분명하게 정해 놓지 않으면 나중에 문제가 생기기 쉽습니다. 사람마다 매도하고 싶은 시점이 다를 수 밖에 없거든요. 나는 단기간에 매매차익을 내고 정리하고 싶은데 다른 참여자는 더 기다려 보자고 합니다. 그러면 서로가 서로의 발목을 붙잡는 셈이 되는 겁니다. 투자를 해보면 아시겠지만 갖고 있는 물건을 원하는 시점에 원하는 가격으로 팔 수 있는 경우는 매우 드뭅니다. 그때그때 상황에 맞춰 팔지 말지를 빠르게 판단해야 하는데, 잠깐 망설이다가 못 팔고 시기를 놓치는 경우도 많습니다. 혼자 할 때에도 타이밍 잡기가 힘든데, 여러 명이 함께 하면 어떨까요? 제가 공동투자를 권하지 않는 것은 그 때문입니다. (p59_ 법인을 활용한 합법적 명의 분산)

법인은 하나의 새로운 인격체와 비슷합니다. 마치 내 말이라면 껌뻑 죽는 믿음직한 친구를 만드는 것과 같습니다. 제가 ㈜지성이라는 1인법인을 설립한 후 이 법인을 통해 부동산을 매입한다면 그건 어디까지나 ㈜지성의 부동산이지 제 부동산이 아닙니다. 실질적으로는 대표인 내가 매매 결정을 내렸고 이를 통해 수익을 얻을 수도 있지만, 여전히 내 명의는 남겨둘 수 있는 거죠. 가장 좋은 점은 주택 수가 많아져도 여전히 나는 1주택자로 남을 수 있다는 겁니다. 이것은 법인이 가진 중요한 매력입니다. 매입한 주택 열 채 중 아홉 채가 법인 명의이고, 나머지 한 채가 내가 거주하는 내 명의의 집이라면 나는 1주택자가 되는 것입니다. 그리고 열 채가 모두 법인 명의라면 나는 무주택자가 됩니다. (p60_ 법인을 활용한 합법적 명의 분산)

벌어들인 수익은 9,000만원 인데 운영비로 나간 돈은 1억2,000만 원이니 3,000만 원의 마이너스가 생겼습니다. 그렇다면 ㈜차손의 투자는 잘못된 것일까요? 투자 자체가 잘못됐다고 생각하면 곤란합니다. 모든 투자에는 비용이 따르기 마련인데 법인으로 운영을 하다 보니 유동자금이 일시적으로 부족한 경우가 발생했다고 생각하는 게 맞습니다. 이런 상황이 계속된다면 ㈜차손은 문을 닫아야 하겠지만, 유동자금을 운용하는 데에 별 문제만 없다면 회사는 끄떡없이 잘 돌아갈 겁니다. 또한 이런 상황을 이용해서 절세를 할 수 있는 방법이 있습니다. 이것이 바로 법인세법상 이월결손금 공제를 활용하는 방법입니다. 다시 말해서 올해 법인을 운영하면서 손해가 났다면 그 손해를 후년으로 넘길 수 있다는 뜻이죠. (p172_ 법인에게는 손해 보는 것도 전략이다)

만약 타임머신을 타고 부동산 시장이 가장 바닥이었던 2012년으로 되돌아가서 서울 강남의 아파트를 열 채 살 수 있다고 하면 어떨까요? 100명 중에 90명은 사겠다고 말할겁니다. 비록 한 달에 이자를 한 채당 130만 원씩 1,300만 원을 부담해야 하고 대출을 20억 원이나 받아야 하지만 말입니다. 왜냐하면 우리는 이미 그 결과가 어떤지 알고 있으니까요. 하지만 현실에서는 미래를 알 수 없습니다. 방법을 모르고 리스크가 두렵습니다. 그래서 눈앞에 좋은 물건이 있어도 무리를 하지 않으려 합니다. 내가 감당할 수 있는 이자는 얼마인가, 프리미엄은 어느 정도가 적당한가, 이런 식으로 가지고 있는 투자 금액 안으로 자기의 한계를 정해 버리곤 합니다. 안정적인 투자가 나쁜 건 아니지만, 그 이상을 볼 수 없다는 건 나쁜 것이죠. 제가 이런 이야기를 왜 하는 걸까요? 의정부 빌딩이나 강남 아파트 같은 보물들이 아직도 남아 있을 리 없는데 말입니다. 하지만 분명히 말씀드리건대, 아직 이런 물건이 분명히 있습니다. 다만 접근법을 모를 뿐이죠. 물건이 없는 게 아니라 찾는 방법을 모를 뿐입니다. (p189_ 투자자는 생각을 열어두어야 한다) 닫기

출판사 서평

세금, 대출, 명의 문제를 해결하는
1인 법인 만들기!

설립부터 활용까지 쉽게 따라 하는 나 혼자 법인 만들기 A to Z [지성의 돈되는 부동산 1인법인]. 현재의 위기를 극복하기 위해 가장 필요한 것은 명의를 분산하는 것과 세금을 아끼는 것! 강력한 정부 규제 속에서 도저히 답이 없을 것 같은 대출 문제, 명의 문제, 절세 문제를 해결하는 색다른 전략을 소개한다.

부동산 규제 시대, 해법은 따로 있었다

세금, 대출, 명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략!
설립부터 활용까지 쉽게 따라 하는 나 혼자 법... 더보기

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지성의 돈되는 부동산 1인법인 ji**o542 | 2020-04-01 | 추천: 0 |

부동산 법인 대표. 투자 멘토. 실전투자가. 법인을 활용한 역발상 투자 전략을 활용해 수익을 올리고 있다. 20대에 부동산 투자를 시작하여 18년차를 맞이한 투자가로, 한 때는 일 년에 수십여 채를 사고팔 정도로 부동산 투자에 빠져 살았다. 하지만 세금과 명의 문제의 벽을 경험한 후 오래갈 수 있는 투자 전략을 고민하다가 일찌감치 법인 설립에 눈을 떴다. 현재 그가 대표이사로 운영 중인 법인이 관리·운용하는 투자용 부동산은 수십 채에 달한다.부동산 1인법인 설립을 통해 부동산 투자 위기를 극복할 수 있도록 도와주는 책이다. 법인을 ... 더보기

부동산 법인 대표. 투자 멘토. 실전투자가. 법인을 활용한 역발상 투자 전략을 활용해 수익을 올리고 있다. 20대에 부동산 투자를 시작하여 18년차를 맞이한 투자가로, 한 때는 일 년에 수십여 채를 사고팔 정도로 부동산 투자에 빠져 살았다. 하지만 세금과 명의 문제의 벽을 경험한 후 오래갈 수 있는 투자 전략을 고민하다가 일찌감치 법인 설립에 눈을 떴다. 현재 그가 대표이사로 운영 중인 법인이 관리·운용하는 투자용 부동산은 수십 채에 달한다.부동산 1인법인 설립을 통해 부동산 투자 위기를 극복할 수 있도록 도와주는 책이다. 법인을 설립하더라도 운영 방향을 잘못 잡으면 비용은 비용대로 들고, 일은 일대로 많아지는데, 세금을 별로 줄어들지 않는 난감한 경우가 생긴다. 그러므로 법인을 설립한다면 어떻게 해야 하고, 장점은 무엇이고 단점은 무엇인지를 객관적으로 살펴볼 필요가 있다. 저자는 이 책에서 설립부터 활용까지 법인의 핵심적인 운영 내용을 초보자도 이해할 있도록 쉽게 풀어내고자 했다.설립부터 활용까지 쉽게 따라 하는 나 혼자 법인 만들기 A to Z [지성의 돈되는 부동산 1인법인]. 현재의 위기를 극복하기 위해 가장 필요한 것은 명의를 분산하는 것과 세금을 아끼는 것! 강력한 정부 규제 속에서 도저히 답이 없을 것 같은 대출 문제, 명의 문제, 절세 문제를 해결하는 색다른 전략을 소개한다. 법인은 수익적지출, 인건비, 사무실임대료, 금융비용 등 대부분의 비용을 세금에서 공제받을 수 있기 때문에 과세표준 자체가 개인보다 월등히 낮다. 닫기
지성의 돈되는 부동산 1인법인 ge**444 | 2019-06-11 | 추천: 0 |

다주택자인 부동산 투자자라면 가장 고민하는 것은 세금, 정확히는 양도소득세가 아닐까 싶다. 과거에는 임대사업자, 매매사업자로 등록하는 방법 등을 통해 절세할 수 있었다. 하지만 정부에서 다주택자를 적폐로 몰고 세금을 비롯하여 다양한 방법으로 압박을 하며 기존의 혜택을 줄이고, 임대사업자 등록에 대해서도 토끼몰이를 하여 등록만 시키고 혜택은 없애버리는 상황에서 현재 다주택자가 선택할 수 있는 선택지는 그리 많지 않다. 그러다 알게 된... 더보기

다주택자인 부동산 투자자라면 가장 고민하는 것은 세금, 정확히는 양도소득세가 아닐까 싶다.

과거에는 임대사업자, 매매사업자로 등록하는 방법 등을 통해 절세할 수 있었다.

하지만 정부에서 다주택자를 적폐로 몰고 세금을 비롯하여 다양한 방법으로 압박을 하며 기존의 혜택을 줄이고, 임대사업자 등록에 대해서도 토끼몰이를 하여 등록만 시키고 혜택은 없애버리는 상황에서 현재 다주택자가 선택할 수 있는 선택지는 그리 많지 않다.

그러다 알게 된 것이 부동산 법인이다. 법인이란 사업하는 사람만 하는 것이라 생각했었는데 나의 무지였다.

요즘은 1인 기업 전성 시대다. 부동산 법인도 그와 같은 형태로 할 수 있는 것이었다.

부동산 법인에 대해 알게 되고 구체적으로 이제 어떻게 해야 할까에 대해 고민을 하고 검색을 하며 <지성의 돈되는 부동산 1인 법인>의 저자인 지성님을 알게 되었다.

처음 지성님을 알게 되었을 때 아직 책이 나오진 않았었고, 뛰어난 부동산 투자자이자 부동산 법인 강사로도 유명하다는 것만 알고 있었다.

곧 <지성의 돈되는 부동산 1인 법인> 책이 출간되고 출간기념 저자 특강을 하여 강의를 먼저 듣고 책을 읽었다.

책을 읽지 않은 상태에서 들은 강의라 이해하지 못한 부분도 있었지만 책을 통해 복습할 수 있었다.

강의의 절반은 법인보다 투자와 마인드에 대한 얘기들도 많이 나와서 자극을 많이 받았다.

<지성의 돈 되는 부동산 법인>은 크게 4개의 챕터로 나뉘어 있다.

Part1. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

Part2. 부동산 법인 설립하는 방법

Part3. 법인의 투자법은 어떻게 다를까

Part4. 운영 및 관리의 실전 노하우

세세한 실무적인 부분은 비용을 지불하고 세무사, 법무사, 회계사 등에게 맡기면 되는 것이고, 일반인인 내가 그 모든 것을 다 알 필요가 없고, 투자자로서 투자 물건에 집중해야 한다는 말에 공감하였다.

물론 전문가를 효율적으로 잘 활용하기 위해 내가 최소한의 지식의 가지고 있어야 할 것이다.

지성님의 꼬꼬마 시절, 본인은 세법을 몰라서 세무사는 부동산 투자를 몰라서 비용처리를 제대로 못한 부분에 대한부분을 보며 다시 한 번 더 기본 공부의 필요성을 느꼈다.

책내용 Part2 에서는 부동산 법인 설립에 대한 실질적인 부분이 나오는데 그 중 "법무사 없이 셀프 설립하기"는 따라하기 시리즈 책들처럼 순서대로 따라하기만 하면 쉽게 법인을 설립할 수 있게 잘 설명되어 있었다.

부동산 법인을 설립하고 운영을 하면 정말 다양한 문제들이 있을 것이다.

그 모든 것을 다 기록할 수는 없겠지만 Part3 에서는 투자자 관점에서 참고할 수 있는 내용이, Part4 에서는 법인을 운영하는데 있어서 주의할 점에 대해서 다양한 사례를 알려줘서 내가 실제로 법인을 설립하여 운영할 때 다시 보며 참고할 수 있는 부분이라 생각한다.

별첨으로 법인 설립과 운영에 필요한 양식까지 있어서 넘 좋았다.

강의도 듣고 책을 읽으며 약간의 온도차를 느꼈다.

강의에선 거칠고, 책에선 섬세하달까?

개인적으론 책에서의 지성님 모습이 더 마음에 든다.

나의 경우 당장 수익은 발생할 수 없는데 비용만 매달 나가는 상황이 생길 듯 하여 지금 바로 법인을 만들 예정은 아니다.

하지만 책을 읽으며 자금 계획을 다시 세워 언제 법인을 만들고 어떤 물건들을 어떻게 처리해야지 하는 즐거운 상상을 하였다.

세무사에게 가더라도 내가 제대로 모르면 질문도 제대로 못하니 실제 법인을 만들고 운영한다 생각하고 여러번 복습을 해야 겠다.

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지성의 돈되는 부동산 1인법인 ll**rkhose | 2019-03-14 | 추천: 0 |

법인이라는 말에 조금 이질감이 느껴지는 것은 사실이다. 하지만 투자자 입장에 있어 장점이 보인다면?? 투자를 얼마나 할까 라는 생각에.. 에이~ 법인까지 필요할까 라고 의문을 가진다면.. 이 책을 추천한다. 장점이 보통 많은 것이 아니다. 정말 진정한 투자자에 절세까지 가능한.. 그리고 대출까지도 혜택을 본다면. 왜 그동안 법인을 하지 않았을까? 라는 생각을 갖게 된다. ... 더보기

법인이라는 말에 조금 이질감이 느껴지는 것은 사실이다.

하지만 투자자 입장에 있어 장점이 보인다면?? 투자를 얼마나 할까 라는 생각에..

에이~ 법인까지 필요할까 라고 의문을 가진다면.. 이 책을 추천한다.

장점이 보통 많은 것이 아니다. 정말 진정한 투자자에 절세까지 가능한.. 그리고 대출까지도 혜택을 본다면.

왜 그동안 법인을 하지 않았을까? 라는 생각을 갖게 된다.

그 1장은 초보일 수록 법인으로 시작하라??

부동산도 잘 알지 못하는데, 법인까지?? 이게 무슨 이야기냐...

그 서론을 말하자면.. 수익이 적으면 법인은 큰 의미가 없다라는 것이.. 내 생각인데?? 이거는.;;

저자랑 이야기 하고 있는 기분이 잠시.. ㅎㅎ 하여튼..

어느 정도 안정적인 수익이 잡히면 그 때 법인을 만들어야지 라는 것이 나의 생각이었다.

하지만... 1인 법인이라면?? 내 혼자 결정하고 나 혼자 시작하는 거죠!! 투자 관점에 있어 달라진 것은 없습니다.

한가지 확실한 것은 합법적으로 절세를 할 수 있다는 기회입니다.

이 부분에 대해 간단히 예를 들자면... 법인은 중과세에 있어서 개인 보다 훨씬 자유롭다는 점이다.

그 이야기를 쓰자고 하니 책을 그대로 옮겨놔야 할 것 같다!! ^^:::

그 뿐만 아니라 개인으로써 활동비(투자를 함에 있어 지출한 돈)를 인정받기 힘든 부분이 많은 것은 사실이다.

하지만 법인은 그 활동비를 세금에서 공제를 받을 수 있다. 이것이 바로 합법적으로 세금을 절약 하는 ㅂ방법이다.

또 하나의 장점은 바로 명의 부분에 있어 활용이다. 그에 있어서 명의는 공투?? 아님 부부 공동 명의??

이 정도 생각할 수 있지만.. 법인은 말 그대로.. 법인 명의 하나 내 명의 하나.. 한 사람이 2개의 명의를 활용할 수 있

다는 장점이 있습니다. 이 부분도 이해가 가지 않을 거라 생각하지만.. 아주 간단히..

법인 : 명의 1. 개인 :

명의 2 => 1인당 명의 2개 활용. 끝;;;

이처럼 간단할 수가 없다.

그리고 법인은 그 외적으로 각 종 세금에 있어서 개인과 비교를 한다면.. 아주 큰 차이를 보일 것이다.

그 중에서 가장 큰 것이 양도소득세, 각 종 활동비를 청구하게 된다면.. 법인으로 인한 소득 차이를 크게 보았을 때.

더욱 빛을 발할 것이다. ^^

이 부분 역시 책을 그대로 옮겨놓고 싶은?? ㅎㅎ

이제는 법인 설립이다!! ㅎㅎ 정말.. 책처럼 간단할까? 라는 의구심이 가득찬 상태로..

그런데... 살고 있는 집을 사무실로 꾸며서 설립이 가능하다고?? 헐~ 대애박!!

그러면... 따로 월세를 주지 않고도 가능하다는

말이다.. 하지만 실사가 나올지도 모르니..

정말 사무실처럼 꾸며놓는 스킬은 필요하겠따 ㅎㅎㅎ

그 이후에는 법무사 없이 셀프로 설립을.. 하아~ 이거는 솔직히 이해가 100% 되지 않는다.

하지만 책을 2~3번 반복하다보면 왠지 할 수 있을 것 같은 느낌이 팍팍!!!

이렇게 그 외적으로 법인으로써의 대출, 임대 등과 같이 부동산 투자에 있어 개인 과는 차원이 다른 관점으로

접근을 할 수 있다. 하지만 법인이 무조건 다 좋으냐?? 라고 물어본다면..

그건 개인의 생각이기 때문에... 뭐라 답을 할 수는 없지만.. 길고 오래..

그리고 제대로 된 투자를 한다면.. 법인은 선택이 아닌 필수 조건이다 ^^

이렇게 책 한권으로 법인 설립부터 시작해서 장점과 투자법까지.. 다양하게 담아놓은 팔방미인 같은 도서이다.

하지만.. 이 책으로 인해 별도로 공부해야 할 것이 분명 있다. 그러니 책을 바탕으로 하여 법인 설립의 꿈을

가진 다면.. 더 깊은 공부도 조금은 필요하다..

지금 나의 위치에서 법인이 웬말이냐 라고 말하지만.. 책을 덮는 순간... 나도 법인이라는 생각이 머리 속에

가득차기 시작했다. 당장의 실행이 될지는 모르겠지만.. 나는 다시 한번 책을 펴고자 한다.

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지성의 돈 되는 부동산 1인 법인 리뷰 jh**e8379 | 2019-01-31 | 추천: 0 |

예전에는 책을 무조건 사고 봤었으나 요즘에는 일단 도서관을 통해서 책을 빌려보고 이거 두고두고 읽어도 좋겠다고 생각이 드는 책은 구매해서 소장해서 보곤 합니다. € 이 책은 법인을 생각하고 있다면 정말 소장가치가 충분하다고 생각이 드는 책이였습니다. € 주변에 부동산 법인을 내신분도 있긴한데 막상 법인을 왜 만들어야하고 어떤 장/단점이 있는지 현재 나에게 필요한 것인지 등을 속시원히 알려줄 만한 정보는 찾기가 어려운 와중에 이 책은 정말 시원하게 궁금하던걸 포함해서 법인에 대해서 A부터 Z... 더보기

예전에는 책을 무조건 사고 봤었으나 요즘에는 일단 도서관을 통해서 책을 빌려보고 이거 두고두고 읽어도 좋겠다고 생각이 드는 책은 구매해서 소장해서 보곤 합니다.
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이 책은 법인을 생각하고 있다면 정말 소장가치가 충분하다고 생각이 드는 책이였습니다.
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주변에 부동산 법인을 내신분도 있긴한데 막상 법인을 왜 만들어야하고 어떤 장/단점이 있는지 현재 나에게 필요한 것인지 등을 속시원히 알려줄 만한 정보는 찾기가 어려운 와중에 이 책은 정말 시원하게 궁금하던걸 포함해서 법인에 대해서 A부터 Z까지 상세히 설명해주는 매뉴얼 같은 책인거 같습니다.
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아래는 책 내용을 그대로 나타낸 것도 있고 제 나름 요약 정리한 것도 있음을 참고해주시기 바랍니다
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법인은 왜 좋다고 하는 것일까?
1. 명의 활용의 제약이 적습니다.
2. 절세 효과가 큽니다.
3. 투자 관련 비용을 세금에서 공제받을 수 있습니다.
4. 건강보험(의료보험)부담이 줄어듭니다.
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Part 1. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까?
요즘 같은 상황에서 정부는 다주택자들, 투자자들에게 엄청나 제제를 가하고 있습니다. 대출을 규제한다던지 조정대상지역 내의 주택을 팔려고 할 경우 양도소득세 중과세라던지.. 이러한 상황에서 임대사업자 등록을 하면 각종 세제 혜택을 준다하여 많은 사람들이 임대주택으로 등록을 하였지만 여기에는 약 8년~10년간 매도가 어렵고 임대료도 연 5%상한 제약이 있습니다. 그러다 보니 법인으로 눈을 돌리는 사람들이 늘어났습니다.
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법인에 대한 많은 오해가 있는 데 그 중에 수익이 적으면 법인을 만들 필요가 없다는 생각인데 오히려 처음 투자를 시작하는 사람일수록 법인을 만들어야 한다. 1주택자에게는 많은 혜택이 주어지는데 만약 첫 투자를 애물단지 같은 물건으로 시작을 해버리면 팔고 싶어도 팔지도 못하고 이래저래 안타까운 상황을 직면하기 쉽습니다.
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법인을 통해서는 합법적으로 절세를 할 수가 있습니다. 관리가 번거롭다는 단점이 있지만 이러한 것은 기꺼이 감수할 만큼 법인의 절세 효과는 큽니다.

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p37

보유 기간 1년 미만의 단기투자를 할 때는 법인이 압도적으로 유리합니다. 개인은 1년 미만 보유하고 팔 경우 양도소득세가 44%(지방세포함)이지만 법인은 이러한 규제가 없고 만약 개인이 아파트를 1년 미만 보유하고 팔아서 5천만원 양도차익을 얻었다면 양도소득세로 2천만원(40%)을 내야 하지만 법인은 법인추가과세 500만원(10%)을 내고 추후에 법인세만 내면 됩니다. 물론 이때도 법인이 지출한 필요경비가 많다면 법인세는 그만큼 줄어들거나 아예 없을 수도 있습니다.
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지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p40

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p42

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p49

각종 비용 절감에 있어서 법인이 월등합니다. 개인으로 주택을 구매하는데 있어서 들어가는 임장을 갈때 식비, 교통비, 도배/장판 같은 인테리어 비 등은 추후 매도시 공제 대상이 아니지만 법인일 경우 이 모든 것들이 비용처리가 된다니 너무나 매력적인 요소입니다.
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법인이라는 친구와 명의를 나누어서 분산하는 것을 생각해봅시다. 법인과 명의를 잘 분산해서 관리하면 주택이 아무리 많아도 무주택자 or 1주택자로서의 혜택을 누릴 수 있습니다. (특히나 요즘같은 정책에서 무주택과 1주택자는 엄청한 혜택을 누릴 수 있다고 생각합니다)
부동산을 한 두채 정도로 끝낼 것이 아니라면 애초에 목표를 크게 세우고 세금적인 측면을 고려해봐도 법인의 장점이 눈에 보일 것입니다.
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개인이 다주택을 보유할 경우에는 대출에 있어서 상단한 제약을 받습니다. 하지만 법인은 이에 반해 개인보다 좀 대출에 있이서 제약을 적게 받습니다. 법인의 대출에서 중요한 것은 담보물건입니다. 담보만 확실하다면 대출을 받는데는 큰 문제가 없습니다. 대부분 신규법인은 대출에 있어서 불리하다고 생각하는데 재무제표가 아예 없기 때문에 유리한 경우도 있습니다. 은행의 규모보다는 법인 대출상품을 많이 취급하는지를 보고 고르는 게 좋고, 그중에서도 특판 상품이 있다면 가장 좋습니다.
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법인은 그 자체로 개인보다 대출에 유리할 수도 있지만, 법인 대표가 법인과 별개로 개인적 대출을 받을 때에도 도움이 될 수 있습니다. 법인을 설립해서 대표로서 월급을 받으면 개인에게는 그것이 곧 소득증빙이 되기 때문입니다.
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리스크를 줄이는 가장 기본적인 방법은 분산입니다. 여러 채의 물건이 모두다 한 사람의 명의라면 하나에 문제가 발생했을 때 다른 곳에도 영향을 미칩니다. 하지만 법인을 설립해서 명의를 나눠 놓는다면 그 리스크를 최소화 할 수 있습니다.
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명의 뿐만 아니라 납세시기 분산도 가능합니다. 재산세, 종합부동산세 과세기준일은 6월1일이고 양도 소득세에 대한 기준일은 1월 1일 부터 12월 31일까지입니다. 그렇기에 한번에 많은 세금을 부과하거나 양도세를 고려해서 다음 해로 매도일을 넘기거나 하는 경우가 발생할 수 있는데 법인의 경우에는 상대적으로 이보다 유리 합니다. 법인은 법인세 납부 결산일을 따로 정할 수 있습니다. 정관에 별도로 명시하지 않으면 보통 당해년도 1월 1일 부터 12월 31일까지 발생한 모든 소득을 결산한 뒤 다음 해 3월에 납부하게 되지만 부동산이 많다면 법인을 여러개로 나누어 관리하게 될 경우 각 법인의 결산일을 3월 ,6월, 9월로 정하는 방법도 가능해 집니다.
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지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p79

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p82

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p84

법인이 불리한 점도 분명히 있습니다. 대표적인 것이 장기보유특별공제가 안 된다는 겁니다. 개인은 부동산 물건을 보유하는 기간이 길면 길수록 양도소득세 금액을 공제해 주지만 법인은 보유 기간이 길다고 해서 별다른 혜택을 받지 못합니다.

그리고 부가가치세(부가세 또는 VAT)라는 것이 있습니다. 이것은 상품이나 서비스를 공급할 때 생긴 매출에 따라붙는 세금입니다. 개인의 부동산은 상품으로 보지 않지만 법인의 부동산은 상품, 즉 사업용 자산으로 보기 때문에 부가가치세가 매겨집니다. 단, 토지에는 부과되지 않고 건물에 대해서만 거래가격의 10%가 부과됩니다. 단, 국민 주택 규모인 전용면적 85m2이하(수도권 외의 읍·면 지역은 100m2이하)에 해당하는 물건은 부가가치세가 면제입니다.

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p89

Part 2. 부동산 법인 설립하는 방법

인터넷 등기소에 가면 위와 같이 법인 상호검색이 가능하니 확인해보고 법인 상호는 겹치지 않게 정하도록 합시다.

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p98

법인 설립은 과밀억제권역을 피해서 하는게 좋습니다. 그 이유는 취득세 때문인데 법인의 주소지가 과밀억제권역 내에 있고, 이 법인이 과밀억제권역 내의 물건을 매수할 경우 취득세가 중과되는데 중과율을 약 세배입니다. 다만 설립한 지 5년이 지난 법인은 취득세 중과를 적용받지 않습니다. 요즘은 비상주 소호사무실 같은 것도 있으니 이를 이용하면 좋을 거 같습니다.
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현재 살고 있느 집을 사업장 주소지로 등록해도 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 다만 집 안에 독립된 사업공간이 있어야 합니다.
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법인을 설립하기 위해서는 정관과 이사회 회의록 등의 서류를 작성해야 합니다. 여기에 들어가는 항목 중 하나가 사업목적입니다. 당연히 부동산 투자를 통해서 수익을 올리는 것이 목적이겠지만 최대한 다양한 사업목적을 포함하는것이 좋습니다. 매매, 임대, 상가 분양, 건축, 컨설팅, 인테리어 등 부동산과 관련된 것은 전부 넣는 것입니다. 웬만하면 처음 부터 부동산과 관련된 사업목적은 전부 등록하는 것이 좋습니다. 나중에 지출이 발생할 경우 사업목적과 관련된 업무 활동에 의한 것이라면 비용을 처리할 수 있기 때문입니다. 추후에 정관에 사업목적을 추가할 수도 있지만 정관을 수정하는 거 자체가 별도의 절차와 비용이 필요합니다.
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주주가 대표 한 사람뿐인 1인법인도 얼마든지 설립할 수 있지만 그래도 자본금과 지분관 관련된 내용은 기본적으로 숙지해야 할 사항입니다. 처음 자본금은 1000만원이여도 되고 100만원만 있어도 상관없습니다. 자본금이 적으면 대출이 되지 않을까 걱정을 하는 사람도 있는데 자본금과는 큰 상관이 없고 담보물의 가치가 중요합니다. 간혹 대출받으러 간 은행에서 자본금이 적으니 출자를 더하라고 요구하는 경우도 있긴한데 출자를 할 경우 생각지 못한 지출이 발생할 수 있습니다. 출자금을 증자할 때마다 등록면허세를 내야 하기 때문입니다. 법적으로는 출자할 의무가 없지만 만약 은행이 원해서 따라야 한다면 추가 출자가 아닌 가수금 형태로 자금을 일단 투입하고 대출을 받은 후 정리하는 것이 낫습니다. (가수금이란 법인이 대표이사에게 돈을 빌리는 형태로, 나중에 다시 대표이사에게 갚아야 하는 돈)
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지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p127

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Part 3. 법인의 투자법은 어떻게 다를까
개인 명의로 계약을 하였다가 법인으로 전환을 하고 싶은 상황에 대처하기 위해서는 계약서에 항상 특약을 포함하는 것이 좋습니다. 매매 계약서 특약에 '잔금 납부시 특정인의 명의로 변경할 수 있다'라는 문구를 한줄 넣는 것이 좋습니다. 이는 꼭 법인 뿐만 아니라 사정이 생겨서 매매를 취소하고 싶을 때 계약금은 이미 지불했으니 회수할 수는 없는 상황에서 다른 매수자를 찾아서 바꾼다거나 등의 행위를 가능하게 해줍니다.
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매매사업자로 등록한 적도 없는데 과세당국이 부가가치세를 납부하라고 통보하기도 합니다. 이런 경우가 바로 간주매매사업자에 해당합니다. 정식으로 매매사업자로 등록을 하지 않았지만 실질적으로 매매사업을 하고 있다고 판단을 한것인데 간주매매사업자로 분류되면 정식 사업자 등록을 하지 않았어도 부가가치세를 내야 합니다. 법적으로 간주매매사업자가 되기위한 정확한 기준은 없지만 통상적으로 1과세기간(6개월) 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매한 사람은 간주매매사업자로 본다고 얘기합니다. 그냥 양도소득세만 내면 될 줄 알고 있다가 낭패를 볼 수 있으니 이러한 게 있는 건 알고 있는게 좋습니다. 이를 회피할 방법은 있는데 85m2이하의 주택은 부가가치세 대사이 아니기에 이런 주택만 거래하면 됩니다. 이는 법인도 마찬가지 입니다.
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보통 금융기관은 각자가 가진 자산 규모에 따라서 대출을 해줄 수 있는 금액을 정해 놓는데 인당 3억까지 해주는 곳이 있는 반면 100억으로 정해놓은 곳도 있습니다. 이러한 곳을 잘 찾으면 투자하는데 상당히 유리할 것입니다. 경험적으로 가장 저렴한 대출은 지점이 운영하는 특판 상품입니다.
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법인도 부동산을 전세도 가능하고 월세도 가능한데 다만 현실에서 세입자들이 법인 물건을 꺼리는 경향이 있습니다. 이럴 경우에는 중개사가 협조적이라면 계약이 성사될 확률이 높아집니다. "임대인은 세금 문제 때문에 법인 명의로 물건을 보유하고 있을 뿐이며, 법인으로 계약할 때와 개인으로 계약할 때에 아무러 차이가 없다"라고만 중개사가 이야기 해줘도 임차인은 안심합니다. 이런 말을 해줄 수 있는 중개사를 찾는 것이 중요 합니다.
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지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p165

지성의 돈되는 부동산 1인 법인 p172

법인세법상 이월결손근 공제를 활용하는 방법이 있습니다. 올해 법인을 운영하다가 손해가 났다면 그 손해를 후년으로 넘길 수 있다는 것입니다. 개인의 양도소득세는 차익과 차손이 반드시 같은 해에 일어나야만 공제가 가능하지만 법인은 당해 사업연도부터 10년까지 손신을 이월하는 것이 가능합니다. 다만 가장 과거의 손실부터 순서대로 공제해야 합니다. 그리고 이월결손금 공제에도 한도가 있습니다. 2019년 사업연도부터는 공제한도가 기존 70% -> 60%로 줄어들었는데 앞으로 더 떨어질 가능성도 있습니다. 닫기
나도 대표이사가 될 수 있다?! 나혼자서도 돈되는 부동산 법인 만드는 방법 여기에 있습니다! 1g**meyo | 2019-01-31 | 추천: 0 |

"내 말을 잘 들어주는 든든한 친구 법인을 만들어 두세요. 누구보다 든든한 투자 파트너가 되어 줄 것입니다." by 지성(志成) 법인을 묘사한 이 표현이 참 끌리네요~ㅎㅎ 정말 이런 친구 있을까요?! 부동산 법인 노하우에서는 따라올 사람이 없다는 소문은 익히 들어왔었는데, 지성님이 책을 출간하셨다고 하니 얼른 찾아 읽어보게 되었습니다. 부동산 규제시대, 세금·대출·명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략 는 저자의 18년 치열한 투자... 더보기

"내 말을 잘 들어주는 든든한 친구 법인을 만들어 두세요.
누구보다 든든한 투자 파트너가 되어 줄 것입니다." by 지성(志成)
법인을 묘사한 이 표현이 참 끌리네요~ㅎㅎ 정말 이런 친구 있을까요?!

부동산 법인 노하우에서는 따라올 사람이 없다는 소문은 익히 들어왔었는데, 지성님이 책을 출간하셨다고 하니 얼른 찾아 읽어보게 되었습니다.
부동산 규제시대, 세금·대출·명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략 <지성의 돈되는 부동산 1인법인>는 저자의 18년 치열한 투자 경험과 남다른 노력이 묻어나서 부동산 법인 설립과 운영 관련해서는 전무후무한 지침서가 되어줄 것 같습니다.

책의 구성은 다음과 같습니다.

▶ 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

▶ 부동산 법인 설립하는 방법

▶ 법인의 투자법은 어떻게 다를까

▶ 운영 및 관리의 실전 노하우

특히 '초보일수록 법인으로 시작하라', '법인에게는 손해보는 것도 전략이다', '법인의 돈은 꼭 가져와야 할까' 등의 내용에서는 미처 생각하지 못했던 사고의 전환이 필요한 부분이라 신선하기도 하였고, 법인 셀프 설립 방법에 대해 상세히 설명하고 있어서 이대로 따라하면 정말 '나혼자 법인 만든다'가 가능할 것 같아 기대되기도 합니다.

물론 세상에 만병통치약이 없듯 부동산 투자에도 어느 하나의 비법만 있을리는 없고 법인을 운영하는 것이 그리 만만한 일은 아닐 수 있겠으나, 여러 투자 방향에 대한 열린 시각을 가지고 본인의 목적에 맞게 활용할 수 있다면 부동산 1인법인도 새로운 해법이 될 수 있지 않을까 책을 읽고 기대와 희망을 가져봅니다.
든든한 친구(!)가 되어줄 법인의 설립과 활용을 A에서 Z까지 친절히 알려주신 노하우와 책 중간중간 부동산 실전투자경험에서 우러나는 꿀팁까지! 나도 대표이사가 될 수 있는, 나혼자서도 돈되는 부동산 법인 만드는 방법 여기에 있습니다! 2019년 새해에 만난 부동산 투자 최고의 전략이 되어 줄 수 있는 <지성의 돈되는 부동산 1인법인> 특급 칭찬합니다!!!

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