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붇옹산의 재개발 투자 스터디

강영훈 저자(글)
구루핀 · 2017년 08월 22일
9.3 (4개의 리뷰)
집중돼요 (67%의 구매자)
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책 소개

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잘 모르는 사람들은 재개발 투자를 쉽게 생각하는 경향이 있다. 그냥 노후한 주택을 사놓고 오래 기다리면 재개발이 되어 아파트가 되고, 수익도 나는 것 아닌가요? 막연히 이 정도로 접근하는 사람들이 있다. 그러나 재개발 사업은 공부해야 할 부분도 많고, 생각처럼 간단하지 않다. 물론 소 뒷걸음치듯, 혹은 센스가 좋은 사람은 타이밍을 잘 잡아서 재개발 투자에도 성공하긴 하지만 재개발 투자는 많이 아는 만큼 위험을 피해갈 수 있고, 한편으로는 기회를 잡을 수 있다.

이 책에서는 재개발 투자를 해보지 않은 초심자도 쉽게 접근할 수 있지만, 한편으로는 재개발 투자 공부를 하다 보면 드는 의문들에 대한 답을 찾을 수 있도록, 보다 심화된 내용까지도 다뤄보고자 노력했다. 지루한 법 이야기나, 어려운 숫자 계산 이야기도 어쩔 수 없이 해야겠지만, 한편으로는 재개발 현장의 모습도 사진이나, 이미지 등으로 담아 최대한 재미있는 책이 될 수 있을 것이다.

작가정보

목차

  • Chapter1 재개발투자 현장속으로ㆍ17
    01 재개발 무엇을 공부해야할까? ㆍ18
    02 재건축에 대한 관심 그 다음은 재개발 투자? ㆍ22
    03 재개발 구역들을 둘러본다 ㆍ25
    04 재개발 구역 현장을 직접 걸어서 돌아보는 이유 ㆍ28
    05 재개발 구역 내 부동산중개업자들의 스타일들 ㆍ30
    06 재개발 구역, 전월세 거래를 많이 하는 공인중개사를 찾는 이유 ㆍ33
    07 재개발 구역 내 주택형태를 살펴보는 이유 ㆍ35
    08 재개발구역의 사업추진현황과 개략적인 정비계획을 생각해보다 ㆍ37
    Tip. 초기단계의 재개발구역, 건축세대수 예측하기 ㆍ39

    10 재개발구역에 대해 의문점이 생긴다면? ㆍ43
    11 중개업소에서 제대로된 매물을 추천받으려면? ㆍ44
    12 초기단계 재개발구역의 매물을 살펴보자 ㆍ46
    13 재개발 매물 투자분석의 함정 ㆍ49
    14 조합원분양가격의 상승은 조합원들에게 손실을 가져왔나? ㆍ51
    15 대지지분당 매매가격이 높은 다세대주택 vs 낮은 단독주택ㆍ53
    16 단독주택 매물도 살펴본다ㆍ55
    17 어떤 매물이 더 나은 매물일까ㆍ57
    Before & After 신당7구역 청구 e편한세상ㆍ59

    Chapter2 재개발 조합원 입주권 투자ㆍ62
    01 재개발 조합원 입주권 투자란? ㆍ64
    02 재개발 구역의 조합원 입주권을 구입한다면? ㆍ66
    03 동호수, 감정가액, 분양기준가액 ㆍ70
    04 조합원 분양가 ㆍ73
    05 추가부담금(청산금) ㆍ75
    06 프리미엄, 총매매가, 종전자산거래가 ㆍ77
    07 추가부담금 중 현금납부금 ㆍ79
    08 무이자이주비, 유이자이주비 ㆍ82
    09 초기투자금 ㆍ85
    Before & After 가재울뉴타운3구역 DMC래미안e편한세상ㆍ89

    Chapter3 재개발 투자 매물을 분석하는 법ㆍ93
    01 도로부지 매물이 나왔어요 ㆍ94
    02 재개발 매물을 분석해보자 ㆍ96
    03 사업성분석을 통해 평균권리가액 따져보기 ㆍ98
    04 분양자격, 조합원 지위 확인 ㆍ100
    05 분양자격, 서울시 조례를 살펴본다 ㆍ103
    06 그 재개발 구역에 적용되는 시도 조례 찾기 ㆍ107
    07 시도조례를 통해 분양자격을 확인해본다 ㆍ110
    08 사업성분석, 나만의 감정평가 지도를 만들자 ㆍ115
    09 사업성분석 결과가 반영된 감정평가금액을 예측해본다 ㆍ119
    Tip. 재개발 구역 내의 위치별 지가수준을 확인하는 방법 ㆍ124
    11 다가구주택 매물도 분석해보자 ㆍ129
    12 매물에 대한 투자가치 평가 ㆍ133
    13 사업성을 반영한 투자가치 평가 ㆍ136
    14 다가구주택 매물의 총투자금액 및 수익률 예측 ㆍ139
    Tip. 임대수익을 바탕으로 한 재개발투자의 반전 ㆍ142
    Before & After 신계구역 용산e편한세상 ㆍ146

    Chapter4 재개발 어떤 매물을 선택해야 할까ㆍ150
    01 재개발, 어떤 매물을 사야할까? ㆍ152
    02 사업성이 좋지 않은 재개발구역은 투자하면 안될까? ㆍ155
    03 사업성이 나쁜 재개발구역은 사면 될까요? 안될까요? ㆍ158
    04 사업성이 좋은 재개발구역 찾기 ㆍ162
    05 일반분양가격을 높게 책정할 수 있는 구역이 사업성이 좋다 ㆍ164
    06 조합원 비율이 낮다고 해서 사업성이 좋은 것만은 아니다 ㆍ166
    07 어떤 매물을 사야할까? ㆍ169
    08 다세대 주택 물건들도 비교해본다 ㆍ173
    09 매물간의 프리미엄을 비교해보자 ㆍ178
    10 다세대주택 매물들간의 프리미엄 비교 ㆍ180
    11 오래된 연립주택에 대한 투자가치 판단 ㆍ182
    Tip. 부동산 종합공부 활용하기 ㆍ184
    Tip. 도시환경정비사업에서의 시장 투자 사례 ㆍ194

    Chapter5 재개발 사업 어떻게 진행되나ㆍ208
    00 재개발 사업이란? 다시 정리해보자 ㆍ210
    01 재개발 언제사서 언제팔면 좋을까? ㆍ212
    02 그래도 10년 후에는 재개발이 되지 않을까요? ㆍ214
    03 생각보다 어려운 재개발 정비구역 지정 ㆍ217
    04 정비구역지정, 재개발 사업의 윤곽이 드러난다 ㆍ227
    05 쉽지 않은 75%, 조합설립 단계 ㆍ231
    06 아파트를 어떻게 지을 것인가? 사업시행인가 ㆍ237
    07 재개발 조합은 왜 시공사를 일찍 선정하고 싶어할까? ㆍ242
    08 조합원이 왕처럼 대우받는 시공사 수주전 ㆍ245
    09 개략적인 추정분담금을 알 수 있는 분양신청 단계 ㆍ247
    10 재개발 성적표를 받아보는 단계, 관리처분계획 ㆍ252
    11 관리처분계획, 조합원의 아파트 평형배정은 어떻게? ㆍ258
    12 상가 등 부대복리시설의 분양 ㆍ264
    13 아파트 2채를 받을 수 있어요 ㆍ272
    14 관리처분계획 인가를 통해 변하는 것 -세금 ㆍ275
    15 주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례 ㆍ278
    16 주택재개발사업과 대체주택 ㆍ280
    17 이주와 철거 ㆍ282
    18 이주단계에서 주의할 점 ㆍ285
    19 생각보다 쏠쏠한 조합원 입주권 투자 ㆍ287
    20 재개발 아파트 입주단계에서의 거래시 유의점 ㆍ291
    21 8.2부동산대책에 따른 재개발 투자시 유의사항.294
    Tip. 사소한 실수로 분양자격이 날아가서 물딱지가 된 사례 ㆍ300
    Before & After 흑석4구역 흑석한강푸르지오 ㆍ304

    Chapter6 재개발사업과 비례율ㆍ309
    01 비례율과 무상지분율 ㆍ310
    02 지분제 사업과 도급제 사업의 가장 큰 차이점? ㆍ313
    03 비례율을 이해해보자 ㆍ315
    04 비례율을 반영해줘야 하는 이유 ㆍ319
    05 이익일까? 손해일까? ㆍ322
    06 비례율을 계산하는 이유 ㆍ325
    07 수익은 어떻게 나누면 될까? ㆍ328
    08 손해가 발생했을 때 손해를 분배하는 방법 ㆍ332
    Before & After 흑석6구역 흑석한강센트레빌2 ㆍ335

    Chapter7 재개발 사업성 분석ㆍ339
    01 관리처분계획과 비례율의 관계 ㆍ340
    02 재개발 사업에 참여한 조합원들의 종전자산 ㆍ342
    03 재개발 조합의 총 수입 예상치 ㆍ344
    04 재개발 사업에 소요되는 총지출, 정비사업비 ㆍ347
    05 수입과 지출, 종전자산 그리고 비례율 ㆍ351
    06 개발이익을 통해 확인하는 평균권리가액 ㆍ355
    07 평균권리가액을 추정하여 투자금액을 예측해보자 ㆍ358
    08 재개발 사업의 개발이익을 예측해보자 ㆍ363
    09 총수입은 어떻게 예측할 것인가? ㆍ367
    10 정비사업비는 어떻게 예측할 것인가? ㆍ372
    11 평균권리가액을 구해 매물의 투자성을 검토해보자 ㆍ379
    12 평균권리가액을 개별 물건에 대입해 추정해보는 방법 ㆍ385
    13 변경된 정비구역지정안에 따른 사업성분석 ㆍ395
    14 전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적의 이해 ㆍ397
    15 정비사업비 산정을 위한 사업연면적의 예상치를 구해본다 ㆍ400
    16 다시 평균권리가액을 구해본다 ㆍ403
    Tip. 무허가건물, 뚜껑에 대해서 알아보자 ㆍ409
    Before & After 아현3구역 마포래미안푸르지오 ㆍ415

    Chapter8 비례율 심화학습ㆍ418
    01 관리처분계획 수립시 추정한 비례율은 변할 수 있는 것 ㆍ420
    02 비례율이 올라갔던 사례 ㆍ427
    03 비례율의 변화에 선제적으로 대응하라 ㆍ430
    04 종전자산평가에 대한 오해 ㆍ433
    05 재개발 사업에서 청산자가 생기면? ㆍ435
    06 조합원의 종전자산에 대한 감정평가를 높게 해달라! ㆍ439
    07 감정평가가 낮으면 추가부담금이 많아지지 않나요? ㆍ443
    08 감정평가금액과 비례율의 관계 ㆍ447
    09 조합원분양가를 낮추면 누가 유리할까? ㆍ449
    Tip. 재개발 조합원 입주권 거래계약과 의무부담의 문제 ㆍ456
    Before & After 왕십리뉴타운 텐즈힐, 센트라스 ㆍ464

    Chapter9 재개발 분양자격의 이해ㆍ469
    01 재개발 분양자격 어떻게 확인할 것인가? ㆍ470
    02 조합원의 지위 ㆍ472
    03 재개발 구역마다 적용되는 시도조례가 다르다 ㆍ476
    04 서울시 구조례 -주택을 소유한 경우의 분양자격 ㆍ480
    05 서울시 구조례 -토지를 소유한 경우의 분양자격 ㆍ494
    06 서울시 구조례 -권리가액에 따른 분양자격 ㆍ500
    07 서울시 구조례 -재개발사업의 사업방식이 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지
    를 지정받은 자 ㆍ502
    08 서울시 구조례 -도시재정비촉진을위한특별법에 따라 기반시설을 설치하게 되
    는 경우로서 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자 ㆍ504
    09 서울시 구조례 -지분쪼개기 금지규정 ㆍ505
    10 권리산정기준일 ㆍ512
    11 2010년 7월 15일 신조례에서 달라진점 ㆍ518
    12 주택재개발 사업의 분양대상자, 서울 이외의 지역은? ㆍ520
    Before & After 북아현뉴타운 1-2구역 1-3구역, 아현역 푸르지오 e편한세상 신촌 ㆍ521

    Chapter10 실패하지 않는 재개발 투자를 위한 제언ㆍ525
    01 실패하지 않는 재개발 투자지역 선택방법은? ㆍ526
    02 쉽지만은 않은 재개발 투자 ㆍ530
    03 재개발 투자는 사업에 하는 투자 ㆍ532

기본정보

상품정보
ISBN 9791195217571
발행(출시)일자 2017년 08월 22일
쪽수 534쪽
크기
170 * 226 * 32 mm / 1067 g
총권수 1권

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  • 음반/DVD 상품은 바로드림 주문 후 수령점 변경이 불가합니다. 주문 전 수령점을 꼭 확인해 주세요.
  • 사은품(포스터,엽서 등)은 증정되지 않습니다.
  • 커버이미지 랜덤발매 음반은 버전 선택이 불가합니다.
  • 광화문점,강남점,대구점,영등포점,잠실점은 [직접 찾아 바로드림존 가기], [바로드림존에서 받기] 로 주문시 음반 코너에서 수령확인이 가능합니다
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  • 바로드림은 전국 교보문고 매장 및 교내서점에서 이용 가능합니다.
  • 잡지 및 일부 도서는 바로드림 이용이 불가합니다.
  • 각 매장 운영시간에 따라 바로드림 이용 시간이 달라질 수 있습니다.

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  • 안내되는 재고수량은 서비스 운영 목적에 따라 상이할 수 있으므로 해당 매장에 문의해주시기 바랍니다.
  • 바로드림 주문 후 재고가 실시간 변동되어, 수령 예상시간에 수령이 어려울 수 있습니다.

취소/교환/반품 안내

  • 주문 후 7일간 찾아가지 않으시면, 자동으로 결제가 취소됩니다.
  • 취소된 금액은 결제수단의 승인취소 및 예치금으로 전환됩니다.
  • 교환/반품은 수령하신 매장에서만 가능합니다.

사은품 관련 안내

  • 바로드림 서비스는 일부 1+1 도서, 경품, 사은품 등이 포함되지 않습니다.

음반/DVD 바로드림시 유의사항

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  1. STEP 01
    픽업박스에서 찾기 주문
  2. STEP 02
    도서준비완료 후 휴대폰으로 인증번호 전송
  3. STEP 03
    매장 방문하여 픽업박스에서 인증번호 입력 후 도서 픽업
  • 바로드림은 전국 교보문고 매장 및 교내서점에서 이용 가능합니다.
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  • 각 매장 운영시간에 따라 바로드림 이용 시간이 달라질 수 있습니다.

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도서 소득공제 안내

  • 도서 소득공제란?

    • 2018년 7월 1일 부터 근로소득자가 신용카드 등으로 도서구입 및 공연을 관람하기 위해 사용한 금액이 추가 공제됩니다. (추가 공제한도 100만원까지 인정)
      • 총 급여 7,000만 원 이하 근로소득자 중 신용카드, 직불카드 등 사용액이 총급여의 25%가 넘는 사람에게 적용
      • 현재 ‘신용카드 등 사용금액’의 소득 공제한도는 300만 원이고 신용카드사용액의 공제율은 15%이지만, 도서·공연 사용분은 추가로 100만 원의 소득 공제한도가 인정되고 공제율은 30%로 적용
      • 시행시기 이후 도서·공연 사용액에 대해서는 “2018년 귀속 근로소득 연말 정산”시기(19.1.15~)에 국세청 홈택스 연말정산간소화 서비스 제공
  • 도서 소득공제 대상

    • 도서(내서,외서,해외주문도서), eBook(구매)
    • 도서 소득공제 대상 상품에 수반되는 국내 배송비 (해외 배송비 제외)
      • 제외상품 : 잡지 등 정기 간행물, 음반, DVD, 기프트, eBook(대여,학술논문), 사은품, 선물포장, 책 그리고 꽃
      • 상품정보의 “소득공제” 표기를 참고하시기 바랍니다.
  • 도서 소득공제 가능 결제수단

    • 카드결제 : 신용카드(개인카드에 한함)
    • 현금결제 : 예치금, 교보e캐시(충전에한함), 해피머니상품권, 컬쳐캐쉬, 기프트 카드, 실시간계좌이체, 온라인입금
    • 간편결제 : 교보페이, 네이버페이, 삼성페이, 카카오페이, PAYCO, 토스, CHAI
      • 현금결제는 현금영수증을 개인소득공제용으로 신청 시에만 도서 소득공제 됩니다.
      • 교보e캐시 도서 소득공제 금액은 교보eBook > e캐시 > 충전/사용내역에서 확인 가능합니다.
      • SKpay, 휴대폰 결제, 교보캐시는 도서 소득공제 불가
  • 부분 취소 안내

    • 대상상품+제외상품을 주문하여 신용카드 "2회 결제하기"를 선택 한 경우, 부분취소/반품 시 예치금으로 환원됩니다.

      신용카드 결제 후 예치금으로 환원 된 경우 승인취소 되지 않습니다.

  • 도서 소득공제 불가 안내

    • 법인카드로 결제 한 경우
    • 현금영수증을 사업자증빙용으로 신청 한 경우
    • 분철신청시 발생되는 분철비용

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8.2 부동산 대책 반영!
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