저렴할 때 사서 비쌀 때 팔기 위해 나는 최대한 많은 데이터를 수집해 지금 시점에서 판단할 수 있는 ‘집을 사고팔 타이밍’을 찾아냈다. 서울 부동산의 중장기 전망을 분석하면서 고점을 예측하고 서울 이후 찾아올 유망한 지역도 다양한 분석 도구로 찾았는데, 특히 향후 5년은 부동산 시장 참여자들에게 매우 중요한 변곡점이 될 시기라고 보았다. 물론 앞으로의 시장을 예측하는 데 완벽한 전망이란 있을 수 없다. 사람의 영역이 아니라고 생각해서 또는 데이터가 너무 어려워서 전망을 포기하는 사람들도 있을 수 있다. 그러나 집을 사는 건 인생에 있어 아주 중요한 결정 중 하나다. 심지어 그 어떤 선택보다 많은 돈이 들어가는 결정이다. 이 책에서 근거로 삼는 각종 데이터는 전망의 정확도를 높여줄 뿐만 아니라 우리가 합리적인 결정을 내릴 수 있도록 도와줄 것이다. (10~11쪽)

서울로의 쏠림 현상은 이미 오래전부터 시작되었다. 인기리에 방영되었던 〈응답하라 1988〉 드라마에서 극중 배우가 아들이 받은 바둑대회 우승 상금으로 은마아파트를 살지 말지 고민하는 장면이 있다. 1998년 말 은마아파트 30평대 시세는 1억 9,000만 원 수준이었다. 그리고 비슷한 시기 광장 극동아파트가 1억 9,000만 원, 분당 삼성한신 아파트가 2억 원, 과천 주공10단지가 3억 2,000만 원 수준이었다. 그런데 지금 가격은 어떻게 되었을까? 2020년 10월 KB부동산 기준으로 은마는 23억 원, 광장 극동은 13억 8,000만 원, 분당 삼성한신은 12억 2,000만 원, 과천 주공10단지가 17억 5,000만 원이다. 22년 만에 은마, 극동, 삼성한신, 과천 주공10단지의 가격은 이렇게나 크게 달라졌다. 1998년에 비슷한 가격이었던 은마와 극동은 20년이 넘게 지난 현재 9억 2,000만 원 정도 차이가 난다. (17~18쪽)

그렇다. 신도시 조성은 서울 집값이 급등세를 보이면 이를 진정시키기 위해 발표되는데 이후 토지보상금이 지급돼 서울 집값은 오히려 더 상승한다. 정상적인 상승세를 보이던 서울 부동산에 유동성(토지보상금)이 유입돼 더 큰 버블이 생기고 신도시 완성 및 입주 시작으로 그 버블이 붕괴되면서 경착륙을 하게 되는 것이 서울 부동산의 역사였다.
2014년부터 2020년까지 무려 7년간 상승한 서울 부동산은 ‘3기 신도시 토지보상금’이라는 마지막 상승 동력을 남겨두고 있다. 그리고 3기 신도시 토지보상금으로 더 커질 버블은 3기 신도시 입주, GTX·신안산선 개통과 맞물리는 시점에서 서울 부동산의 경착륙을 예고하고 있다. (58쪽)

2021년 서울 부동산은 급등을 거듭할 것이다. 그런데도 무주택자들에게 지금 서울 아파트를 사도 된다는 말을 선뜻 하기 어려운 이유가 있다. 서울 부동산이 2023~2024년경 정점을 찍고 중장기 하락장에 돌입할 가능성이 크기 때문이다. 2014년부터 서울 부동산을 상승시킨 원동력 중 상당 부분이 2023년 이후 부터 힘을 잃기 시작한다. 게다가 2026년에 주택임대사업자 등록 물량의 매물 출회와 3기 신도시 입주 개시가 맞물리면서 하락의 폭은 더욱 깊어질 것이다.
그렇다면 2021년에 집을 사서 중장기 정점으로 예상되는 2023~2024년경 집을 팔면 되지 않느냐고? 그러나 보유 기간(실거주 포함)이 짧아서 양도세를 많이 내는 것은 감안해야 한다. 물론 유주택자가 됨으로써 갖는 심리적 안정감은 무시할 수 없으나 투자자 또는 과도한 부채를 끌어 써야 하는 사람들에게는 신중한 접근이 필요하다. (66쪽)

아직 서울 부동산을 매수하지 못해 불안한 수요자들이 정말 많다. “서울 불패”라는 말은 이러한 초조함을 더욱 증폭시킨다. 그러나 나는 서울이 2023~2024년을 전후로 중장기 하락장에 빠질 가능성이 크며 왜 그렇게 보는지 그 이유에 대해서도 자세히 언급했다. 따라서 당장 서울 진입이 어렵다면 또는 서울 진입을 위해서 지나치게 무리해야 한다면 다음 기회를 노리는 것도 방법이다. 그렇다면 그 기회라는 건 도대체 언제 올까? 과연 그런 때가 오긴 올까? 이제 서울에 집 사기는 영영 글렀다는 의견도 있지만, 다음 기회는 분명 있다. 우리는 주어진 선택지에서 최선의 답을 찾기 위해 노력해야 한다. 나는 그 기회가 2028~2029년 전후에 올 것으로 본다. (110쪽)

나는 수요 증가, 공급 감소, 유동성 강화의 3박자가 맞아떨어지면서 2021년 상승을 전망했고 중장기 정점을 2023~2024년 전후로 예상했다. 2023~2024년 이후에는 수요 감소, 공급 증가로 인해 중장기 하락장에 접어들 것으로 보았다. 그렇다면 서울의 중장기 하락장 기간 동안 어디에 투자해야 할까? 바로 부산이 유망하다고 보았다. 5년 이상 하락한 적이 없는 서울 부동산의 특성상 다시 시작될 재건축 및 1기 신도시 멸실에 따른 주택 부족을 이유로 2028년 전후를 중장기 저점으로 추정했다. 이런 방식으로 시장이 흘러간다면 우리가 택해야 할 길은 명확하다. 유주택자는 2023~2024년경까지 서울 아파트를 팔고, 부산으로 갈아타는 것을 고민해야 한다. 무주택자는 ① 지금 서울 아파트를 사서 2023~2024년경까지 팔거나 ② 2028년 전후로 추정되는 저점까지 기다리는 것이다.
(239쪽)