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부동산 경매 이렇게 하는 거야 실전 경매의 고수 최원장이 알려주는

최준식 지음 | 채움과 사람들 | 2020년 10월 05일 출간
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상품상세정보
ISBN 9791188541249(1188541242)
쪽수 488쪽
크기 167 * 235 * 28 mm /786g 판형알림

책소개

이 책이 속한 분야

남들이 못하는 경매로 부족한 연봉 채워라!
경매 기초부터 특수물건까지 알기 쉽게 기술한 책!
이 책은 경매 기초부터 특수물건까지 알기 쉽게 기술했다!
시중에 경매에 관한 책들은 많다. 그 종류 또한 다양하게 편집되어 판매되고 있다. 그래서 필자는 자서전 같은 소설 이야기보다는 현실적인 경매 투자를 위해 꼭 알아야 되는 기본적인 이론을 책에 담아 두었다.
이 책은 경매에 처음 입문하는 분들을 위해서 또는 경매를 체계적으로 배우기를 희망하는 분들을 위해서, PART 1에서 PART 18까지는 경매의 기본적인 이론부터 실전투자 방법을 체계적으로 기술했다.
후반부의 PART 19부터 PART 29까지는 집합건물에서 대지권미등기와 토지별도등기, 법정지상권 성립여부 실전투자 비법, 유치권 완전정복, 지분경매 실전투자 비법, 재개발과 재건축, 수도권 광역철도망 등에 투자하는 방법을 알려준다. 이 책은 기초부터 특수물건까지 한 권에 정리해 놓았다.

목차

머리말

PART 1 실패하지 않는 투자와 성공적인 투자

01 실패하지 않는 부동산 투자
◈ 투자란?
◈ 부동산 투자의 성공과 실패
02 부동산 시장에서 성공적인 투자 비법!
◈ 주거용 부동산 투자
◈ 토지 투자
◈ 수익형 부동산
◈ 부동산 투자로 성공하려면!
◈ 경매 시장은 이렇게 투자해야 성공할 수 있다!

PART 2 초보자가 경매를 시작하는 방법

01 경매 물건 검색방법
◈ 유료 경매 정보사이트
◈ 경매 물건 찾기
02 경매를 이렇게 시작해라!
◈ 경매 물건 검색을 많이 하자!
◈ 현장 조사는 기본이다!
◈ 입찰에 참여해 봐라!
◈ 분석은 철저하게 해라!
03 경매의 투자 방법은?
◈ 가격이 오를 수 있는 부동산에 입찰해라
◈ 반값경매 물건에 관심을 가져라!
◈ 경매물건을 낙찰 받아 보자!

PART 3 경매 진행절차와 입찰해서 명도하는 과정

01 경매란 무엇인가?
02 경매의 종류
◈ 임의경매
◈ 강제경매
◈ 임의경매와 강제경매의 차이
03 경매 진행 절차
◈ 채권자의 경매신청
◈ 경매개시결정등기
◈ 경매 준비 절차
◈ 매각기일의 공고 및 통지
◈ 매각의 실시
◈ 입찰의 종결
◈ 매각기일 및 매각 허가/불허가 결정
◈ 매각 허가결정 및 즉시 항고
◈ 매각대금의 납부
◈ 매각대금 미지급에 대한 법원의 조치
◈ 매각대금 납부 및 소유권이전등기
◈ 인도명령 신청
◈ 강제집행 신청
◈ 배당절차
◈ 채권계산서의 제출
◈ 배당표의 작성과 확정 및 배당 실시
04 낙찰 받고 쉽게 명도하는 방법
◈ 인도명령 신청 방법
◈ 낙찰 받고, 인도명령으로 강제집행 신청 및 집행하는 방법

PART 4 부동산 온비드 공매

01 부동산 온비드 공매란?
02 매각대상 재산의 종류
◈ 압류재산
◈ 유입재산
◈ 수탁재산
◈ 국유재산
◈ 기타일반재산
03 공매절차는 어떻게 진행되나?
◈ 공매의 접수
◈ 공매공고 등기기입 및 공매 준비
◈ 공매의 배분요구 종기일
◈ 공매일의 입찰실시(입찰, 개찰)
◈ 매각결정
◈ 매각대금 납부 최고
◈ 배분계산서 작성과 배분 방법
◈ 소유권 이전등기
◈ 부동산의 인도 및 사용
04 공매 시작하기
◈ 회원가입
◈ 공인인증서 발급
◈ 공인인증서 등록
◈ 온비드 물건 검색방법
◈ 물건 검색 페이지
◈ 공매 입찰정보
◈ 공매재산 명세서
◈ 입찰하는 방법
◈ 입찰화면에서 입찰서 작성하는 방법
◈ 입찰서 제출
◈ 입찰서 확인
◈ 입찰결과 확인
◈ 낙찰 후 절차안내
◈ 매각통지서 및 잔대금 납부 영수증 출력
05 경매와 공매의 차이

PART 5 물권과 채권, 등기부에서 권리를 분석하는 방법

01 물권과 채권에 대해서 알아보는 시간
◈ 물권이란?
◈ 채권이란?
02 등기부 구성과 등기부에서 권리를 분석하는 방법
◈ 부동산 등기사항증명서
◈ 부동산 등기의 구성
◈ 부동산 등기부의 권리 순위
◈ 임차인과 등기권리자의 권리순서 정하기
◈ 물권과 채권은 어떻게 배당 되나?

PART 6 경매의 시작

01 부동산 경매는 어떻게 시작하나?
02 경매로 인수되는 권리와 소멸되는 권리
◈ 인수하는 권리
◈ 소멸되는 권리
03 인수권리와 소멸권리는 어떻게 결정되는가?
04 말소기준권리
05 말소기준권리의 종류
◈ 근저당
◈ 가압류
◈ 압류
◈ 담보가등기
◈ 경매개시결정기입등기
◈ 전세권등기
06 말소기준권리 찾기
07 다양한 사례에서 권리 분석 방법
◈ 낙찰자 인수사례
◈ 인수되지 않는 사례

PART 7 주택임대차 보호법

01 주택임대차 보호법
02 주택임대차 보호법의 적용대상
03 주택임차인의 권리 취득
◈ 대항력이 발생하는 시기
◈ 대항력의 의미
◈ 임차인의 대항요건은?
◈ 대항력의 존속시기
◈ 대항력이 발생하지 않는 유형
04 확정일자제도
◈ 주택임차인의 확정일자 제도
◈ 우선변제권의 행사 요건
◈ 확정일자 제도
05 전입과 확정일자의 효력발생 시기
◈ 주택임대차보호법 주요내용(개정 포함)
◈ 임차인 계약갱신 요구(주택임대차보호법 제6조의3)
◈ 차임의 증감 청구권(주택임대차보호법 제7조)
◈ 묵시적 갱신의 계약 해지
06 임차인이 배당 받으려면
◈ 임차인의 배당 요건
◈ 임차인의 배당 예시
07 가장 임차인
◈ 가장 임차인
◈ 가장 임차인의 유형
◈ 가장 임차인 선별 요령
08 사례로 보는 권리분석
◈ 대항력 있는 임차인 배당사례
◈ 대항력 있는 임차인 인수사례
◈ 인수하지 않는 사례1
◈ 인수하지 않는 사례2

PART 8 경매 배당 및 배당 순위

01 부동산 경매의 배당
◈ 배당기일의 통지
◈ 배당 받을 채권자의 범위
◈ 배당표의 확정
◈ 배당표에 대한 의의
02 부동산 경매배당 순위
03 부동산 경매배당 연습
◈ 물권과 채권
◈ 당해세와 일반세금
◈ 경매기입등기 이후의 권리자
◈ 임차인의 배당

PART 9 주택임대차 소액임차인

01 소액임차인 최우선변제금
◈ 최우선변제금 지급조건
◈ 최우선변제금 지급내용
02 최우선변제금 지급 기준
03 최우선변제금 지급 예시

PART 10 주택임차인 경매 배당 사례

01 대항력 임차인의 배당
02 확정일자가 늦은 선순위임차인
03 소액임차인 배당
04 선순위 전세권 배당

PART 11 상가건물 경매 투자 비법

01 상가건물에 투자는 이렇게 해라!
◈ 상권은 계속해서 변하고 있다!
◈ 우량한 상가건물을 고르는 방법
◈ 상가건물의 장 · 단점
◈ 상가건물 투자시 주의할 점
02 부동산 상가건물 경매
◈ 상가건물 임대차보호법 적용
◈ 상임법 적용 대상
◈ 환산보증금 산정 방법
◈ 대항력 발생 시기
◈ 확정일자
◈ 상가 임차인의 배당
◈ 소액임차인의 최우선변제금
03 상가건물임대차보호법 적용 대상 및 최우선변제 지급기준
04 상가건물 임대차 보호법 주요 내용
◈ 상가건물 임차인의 계약 갱신요구권
◈ 임대인의 계약갱신 거부
◈ 상가건물 임차인의 묵시적 계약갱신
◈ 상가건물 임차인의 권리금 보호 규정
05 부동산 상가건물 경매 실전사례
◈ 대항력 임차인 배당
◈ 대항력 없는 임차인 배당사례
◈ 대항력 없는 임차인 배당사례2

PART 12 소유권 취득이전 허가대상 부동산

01 경매로 농지를 취득한 경우
◈ 무엇을 농지라 하나?
◈ 농지를 소유하려면
◈ 경매로 농지를 낙찰 받으면
◈ 농지취득자격증명 제도 개요
◈ 농지 취득시 주의 사항
◈ 농지취득자격증명원 신청
◈ 전자 민원 신청방법
02 사회복지법인의 재산 취득
◈ 사회복지법인
◈ 사회복지법인 재산 취득시 유의사항
◈ 기본재산의 처분 제한
03 학교법인의 기본재산 취득
◈ 학교법인
◈ 학교법인의 재산
04 전통사찰의 기본재산 취득
◈ 전통사찰
◈ 전통사찰의 처분 제한

PART 13 경매로 진행되는 불법 건축물

01 불법 건축물이란?
◈ 형식적 불법 건축물
◈ 실질적 불법 건축물
02 경매에 나오는 불법 건축물 확인 방법
◈ 건축물 대장에 위반 건축물로 표기되는 경우
◈ 건축물 대장에 위반 건축물로 표기되지 않는 위반 건축물

PART 14 등기된 임차권(임차권등기와 임대차등기)

01 등기된 임차권의 효력과 종류
◈ 임차권등기의 효과
◈ 등기된 임차권의 종류
02 임차권등기권자가 경매신청한 사례
◈ 임차권등기자 경매를 신청한 물건 정보내역과 분석

PART 15 부동산 가처분

01 가처분의 목적
02 가처분의 유형
◈ 다툼의 대상이 되는 가처분
◈ 선순위 가처분은 인수한다
◈ 후순위 가처분은 소멸한다
◈ 예외적으로 인수하는 후순위 가처분
03 부동산 가처분 경매 사례
◈ 인수하지 않는 선순위 가처분
◈ 선순위 가처분사례

PART 16 부동산 가등기

01 부동산 가등기란?
02 가등기의 유형
◈ 담보가등기
◈ 소유권보전가등기
03 가등기 구별하기
◈ 선순위 가등기
◈ 인수하는 선순위 가등기
◈ 인수하지 않는 선순위 가등기
◈ 후순위 가등기
04 가처분과 가등기의 차이점
◈ 선순위 가등기와 가처분
◈ 후순위 가등기와 가처분
05 선순위 가등기 경매사례
◈ 인수되는 가등기 경매 사례

PART 17 부동산 채권가압류

01 부동산 채권가압류 목적
02 채권가압류 신청
03 채권가압류의 명령
04 가압류 채권자에게 배당 방법
◈ 가압류 -〉 근저당
◈ 가압류 -〉 근저당 -〉 가압류
◈ 가압류 -〉 근저당 -〉 가압류 -〉 근저당
05 전소유자의 가압류
◈ 전소유자의 가압류 배당 1사례
◈ 전소유자의 가압류 배당 2사례

PART 18 부동산 전세권

01 등기된 전세권
◈ 전세권자의 계약갱신
◈ 전세권의 존속기간
◈ 전세권자의 권리
◈ 전세권자의 처분 및 임대차
◈ 전세권과 확정일자의 차이
◈ 전세권의 말소기준 요건
◈ 선순위 전세권과 선순위 임차권
02 전세권 경매 사례
◈ 전세권 소멸과 보증금 인수 사례
◈ 전세권 인수 사례

PART 19 집합건물에서 대지권미등기

01 집합건물 대지권미등기란?
02 구분소유자의 대지권은?
03 대지권미등기가 발생하는 사유
04 대지권이 없는 경우
◈ 어느 때 대지 지분이 없나?
◈ 대지권이 없는 물건 처리 방법
05 대지권미등기 경매 권리분석 방법
◈ 대지권미등기이나 감정 가격에 평가된 물건
◈ 대지권이 없는 물건
◈ 대지권미등기 대처 방법
06 대지권미등기 경매 사례
◈ 대지권이 감정평가 가격에 포함된 경우
◈ 대지권이 없는 건물 매각

PART 20 집합건물에서 토지별도등기가 있는 경우

01 집합건물의 토지별도등기
02 토지별도등기가 있는 아파트 경매 사례
◈ 인수하지 않는 토지별도등기
◈ 인수하는 토지별도등기

PART 21 경매에서 제시외 물건이 있는 경우 대응 방법

01 경매에서 제시외 물건이란?
02 경매물건의 부합물은?
03 주물과 종물은 어떠한 관계인가?
04 경매물건의 종물은?
◈ 종물의 특징

PART 22 법정지상권 성립 여부와 실전투자 비법

01 지상권의 권리
◈ 지상권 존속기간
◈ 지상권의 취득
◈ 지상권 계약 갱신
◈ 지상권이 성립하면
◈ 지상권이 성립하지 않으면
◈ 지료의 지급
02 지상권과 토지임대차 계약의 종류
◈ 약정지상권
◈ 담보지상권
◈ 구분지상권
◈ 법정지상권
◈ 토지임대차계약
03 법정지상권의 성립 여부에 대한 분석
◈ 법정지상권 성립요건
◈ 법정지상권이 인정이유
◈ 법정지상권의 성립과 성립하지 않는 예시
◈ 법정지상권 성립시기
◈ 법정지상권이 인정되는 범위
◈ 법정지상권 성립 후 건물의 소유권 양도
04 토지 또는 건물만 매각되면 법정지상권을 분석해라!
◈ 토지만 매각 사례
◈ 건물만 매각 사례
05 관습법상 법정지상권의 성립
◈ 관습법상 법정지상권 성립 요건
◈ 관습법상 법정지상권 성립과 성립하지 않는 경우
◈ 법정지상권과 관습법상 법정지상권의 비교
06 관습법상 법정지상권 경매 사례
◈ 관습법상 법정지상권 성립 사례
◈ 관습법상 법정지상권 성립하지 않는 사례

PART 23 임야 투자 시 분묘기지권은?

01 분묘기지권은 무엇인가?
02 분묘기지권 성립요건은?
03 분묘기지권의 존속기간
04 분묘기지권 효력의 범위는?
05 장사 등에 대한 법률 개정 내용
06 분묘도 공시해야 된다
07 분묘기지권의 소멸
08 무연고 묘면 이장이 가능하다
09 분묘기지권 성립을 확인하자!
10 분묘가 있는 토지인지 확인하고 입찰하자!

PART 24 유치권이 있는 경매물건 실전투자 비법

01 유치권이란?
02 유치권의 종류
◈ 동산 유치권
◈ 부동산 유치권
03 유치권의 특성
04 유치권이 성립하려면
05 유치권자의 권리와 의무
◈ 유치권자의 권리
◈ 유치권자의 의무
06 유치권 소송 및 인도명령
◈ 원칙 - 인도소송
◈ 예외 - 인도명령
07 유치권의 유형
◈ 공사대금
◈ 토지공사
◈ 하수급인의 공사대금채권
◈ 필요비, 유익비의 유치권
◈ 상가점포
08 유치권 성립하지 않는 경우
◈ 건물 신축을 위한 사전 공사 대금
◈ 자재대금, 설계, 감리, 용역대금채권
◈ 건물자체로부터 발생한 채권이 아닌 경우
◈ 유치권 시효 소멸
◈ 압류 효력 발생 후 점유
09 유치권 확인 방법
10 유치권 경매 사례
◈ 허위 유치권
◈ 성립 안되는 유치권

PART 25 공유물의 지분경매와 법정지상권

01 무엇을 지분이라 하나?
02 지분을 피하는 이유는?
03 지분의 문제를 해결할 수 있어야만 투자할 수 있다!
04 공유자 우선매수 제도
05 공유지분 취득 후 사후 처리 방법
◈ 현물분할
◈ 가액분할
◈ 소송
06 공유물의 취득 관리
◈ 공유물의 사용 수익
◈ 공유물의 처분 변경
◈ 공유물의 관리 행위
07 공유지분의 법정지상권
◈ 공유관계 법정지상권이 성립하는 경우
◈ 공유관계 법정지상권이 성립하지 않는 경우
08 부동산 지분경매 입찰 사례
◈ 아파트 10분의 1 지분경매 입찰물건
◈ 대지 2분의 1 지분경매 입찰물건

PART 26 재개발과 재건축사업구역내 실전투자 비법

01 정비구역과 지구단위계획구역
◈ 정비구역
◈ 지구단위계획구역
02 주택 재개발사업
◈ 재개발 지정 요건
03 주택 재개발사업 진행 절차
04 재개발사업구역 내에 투자하는 방법
◈ 재개발 물건 고르는 법
◈ 간단한 재개발 투자 수익 계산법
05 재개발사업에서 조합원 자격을 취득하려면
◈ 재개발지역 조합 자격
◈ 주택의 구분 등기시 분양대상 조합원 자격(서울시 조례기준)
◈ 재개발사업의 특수한 사례에서 분양자격 유무
06 가로주택정비사업
◈ 사업대상지의 조건
◈ 사업시행 범위
◈ 사업비 지원
◈ 가로주택정비 활성화에 따른 제도 개선(1999년12월)
◈ 소규모 주택정비사업보완(2020년5월)
◈ 역세권 민간 주택사업 활성화
07 재건축사업이란?
◈ 개발 지정 요건
◈ 재건축사업의 투자
◈ 재건축사업 투자에서 주의할 점
◈ 재건축사업 진행 절차
◈ 재건축사업에서 조합원 자격
◈ 재건축사업에서 분양권
◈ 재건축과 초과이익 환수제 및 부과대상
◈ 재건축 초과이익 환수 방법
◈ 간단한 재건축 수익계산법
08 재개발, 재건축사업구역 내에서 경매투자 사례
◈ 토지만 공매로 매각된 사례
◈ 재개발사업구역 내에서 주택이 경매로 매각된 사례
◈ 앞으로 재개발과 재건축사업의 전망

PART 27 수도권 교통망 추진 계획

01 수도권 광역철도망 GTX
◈ 수도권 GTX
◈ GTX 영향이 부동산에 미치는 효과
02 GTX A 노선
◈ 운정역
◈ 킨텍스역
◈ JDS지구(장항, 대화, 송포)
◈ 대곡역
◈ 대곡 역세권 개발
◈ 연신내역
◈ 서울역
◈ 삼성역
◈ 영동대로 복합 환승센터
◈ 수서역
◈ 수서역세권 개발
◈ 성남역
◈ 용인역
◈ 용인 플랫폼시티
◈ 동탄역
03 GTX B 노선
◈ 송도역
◈ 인천시청역
◈ 부평역
◈ 부천종합운동장역
◈ 신도림역
◈ 여의도역
◈ 용산역
◈ 용산국제업무도시
◈ 서울역
◈ 청량리역
◈ 망우역
◈ 별내역
◈ 왕숙신도시
◈ 평내호평역
◈ 마석역
04 GTX C 노선
◈ 수원역
◈ 금정역
◈ 과천역
◈ 양재역
◈ 삼성역
◈ 청량리역
◈ 광운대역
◈ 광운역세권 개발
◈ 장위 뉴타운
◈ 창동역
◈ 창동역 복합 환승센터
◈ 의정부역
◈ 동부간선도로 지하화
◈ 덕정역
◈ 양주 택지개발 지구

PART 28 수도권 2030 광역철도 계획

01 2030 광역철도 추진 배경
02 광역철도 추진 계획
03 동북권 철도계획
◈ 별내선
◈ 진접선(4호선 연장)
◈ 7호선 연장
04 동남권 철도 계획
◈ 하남선 5호선 연장
◈ 동탄인덕원선
◈ 위례신사선
◈ 과천위례선
◈ 3호선 연장(오금~덕풍)
◈ 9호선 연장(하남미사)
◈ 신분당선 연장(강남~신사)
◈ 성남 1호선
◈ 성남 2호선
◈ 화성시 트램
05 서남권 철도계획
◈ 신안산선
◈ 월판선
◈ 수인선
◈ 원종 홍대선
◈ 인천 2호선
◈ 7호선 연장(인천 청라지구)
◈ 제2경인선
06 서북권 철도계획
◈ 인천 1호선(검단연장)
◈ 인천 2호선(검단, 일산 연장)
◈ 김포한강선 예상노선
◈ 3호선 연장 예상노선(파주운정)
◈ 고양선 예상노선(새절~고양시청)
◈ 대곡소사선
07 대도심권 2030 철도계획
◈ 부산, 울산권
◈ 대구권
◈ 광주권
◈ 대전권

PART 29 경매 입찰 시 주의 사항과 입찰서를 제출하는 방법

01 입찰하는 방법
02 입찰할 때 필요한 서류
◈ 본인 입찰 시
◈ 대리인이 입찰 시
03 입찰서 작성 시 주의 사항
04 입찰서를 작성하는 방법
◈ 본인이 입찰할 경우(본인란 기재사항 마킹부분 기재)
◈ 대리인이 입찰할 경우
05 매수보증금 및 입찰 봉투 작성
◈ 매수신청 보증금 봉투 작성
◈ 입찰봉투 작성
06 공동입찰신고서를 작성하는 방법
◈ 공동입찰자 입찰 법정에 참석 시
◈ 공동입찰자 중 갑돌이 대리 입찰 시

출판사 서평

경매를 시작한지 벌써 15년, 이젠 경매원장으로 강의를 하고 있다!
15년 전, 회사를 퇴사한 후 제2의 인생이라 생각하고 경매 공부를 시작했던 때가 생각이 난다. 어떤 일을 할까 고민하다가 지인과 함께 경매를 시작했다고 한다.
개인적으로 가지고 있는 돈이 적다 보니 소액투자가 가능한 물건만 찾았기 때문이다. 그것도 최저금액만 써서 높은 수익을 기대하다보니 입찰에서 계속 실패를 맛보게 되었다. 아마 10번 정도 떨어지고 나서 깨달았던 것 같다. 소액투자가 가능한 물건에서 기대수익금을 낮추는 방법을 말이다.
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