신방수 세무사의 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라! 초보자도 알기 쉬운 부동산 법인 세무문제 가이드

신방수 지음 | 매일경제신문사 | 2020년 04월 25일 출간

총 4 중

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ISBN	9791164841141(1164841149)
쪽수	312쪽
크기	153 * 226 * 22 mm /531g 판형알림

책소개

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1인 부동산 법인 대충 했다가는 날벼락 맞는다!

최근 1인 부동산 법인 설립이 유행이다. 그 이유는 개인에 대한 세제강화와 관련성이 높다. 1세대가 3주택 이상 보유한 상태에서 주택을 추가로 취득하면 1~3%의 세율이 4%로 올라가지만, 법인은 주택가격만으로 1~3%의 세율로 취득세를 부과한다. 종부세는 개인별로 합산과세가 되는데, 법인과 분산 소유하면 전체적으로 종부세가 줄어든다. 임대소득세의 경우도 연간 2천만 원을 초과한 경우에는 법인이 유리하다. 개인의 종합소득세율은 6~42%가 되고, 법인세는 10~25%가 적용되기 때문이다. 또한 양도세도 법인으로 주택을 일부 소유하게 되면 개인은 실수요자가 되어 양도세 비과세 혜택을 누릴 수가 있다.

하지만 문제는 법인을 둘러싼 세무는 법인세법, 상속세 및 증여세법 등이 복잡하게 얽혀 있어 이를 전체적으로 다루지 못하면 문제가 발생할 수밖에 없다. 법인은 생각보다 규제의 강도가 세기 때문에 투명하게 세무회계관리를 해야 하고, 주주 등과 거래 시에는 법인세법상 부당 행위계산의 부인제도와 상증법상 증여의제제도 등에 주의해야 한다. 또한 1인 부동산 법인에 대한 규제가 언제든지 들어올 가능성이 높기 때문에 그에 대한 효과를 분석해야 하고, 법인세 추가과세 30%가 적용되는 안이 도입되면 사실상 법인으로의 운영실익이 거의 없어지기 때문에 법인 청산 등도 고려해야 한다. 이 책은 1인 부동산 법인을 설립할 예정에 있는 분들, 또한 이미 운영 중에 있는 법인, 부동산 중개업이나 세무업계 등에 종사하는 분들도 반드시 알아야 할 내용들이 가득 담겨 있다.

머리말 …… 4
| 일러두기 | …… 12

제1장 1인 부동산 법인의 허와 실
01 왜 법인에 열광하는가? …… 15
02 개인들이 부동산 세제 때문에 고민이 깊은 까닭은? …… 17
03 법인으로 운영하면 개인에게 적용되는 세제들은 어떻게 달라지는가? …… 20
04 최근 법인에 대한 규제 이야기가 많이 등장하고 있다. 그 이유는 무엇인가? …… 25
05 1인 부동산 법인에 대한 정부의 세제정책은 어떻게 바뀔까? …… 29
06 추가 법인세 정책이 바뀌면 부동산 법인의 운명은 어떻게 될까? …… 32
|심층분석| 1인 부동산 법인의 나아갈 방향 …… 36

제2장 현금출자로 법인을 설립하는 방법
01 법인은 무엇을 의미하는가? …… 43
02 법인 설립 전에 결정할 사항들은? …… 46
03 법인 설립 절차는 어떻게 될까? …… 50
04 본점과 지점, 사업장 등은 어떻게 구분이 되는가? …… 54
05 지점설치등기는 반드시 해야 할까? …… 59
06 부동산 법인의 사업자등록 신청과 세무회계 일정은? …… 63
|심층분석| 이사회 의사록 등 …… 68

제3장 현물출자로 법인을 설립하는 방법
01 현물출자란 무엇을 의미할까? …… 73
02 현물출자가액은 어떻게 평가하는가? …… 75
03 현물출자에 의해 발생한 세금을 줄이는 방법은? …… 80
04 현물출자에 따른 업무절차는? …… 86
|심층분석| 현물출자에 의한 법인 설립 관련 Q & A …… 90

제4장 1인 부동산 법인의 자금관리법
01 1인 부동산 법인의 자금조달은 어떻게 해야 할까? …… 95
02 법인 설립 시에 만들어야 하는 재무제표는? …… 100
03 가수금은 어떻게 관리해야 할까? …… 104
04 잔금을 장기 미지급하면 문제가 없을까? …… 111
05 가지급금이 발생하면 어떤 불이익이 있을까? …… 113
06 자금 인출 시 계정과목명과 영수증의 계가 맞아야 문제가 없는 이유는? …… 117
07 기타 법인 자금과 관련해서 궁금한 사항들은? …… 119
|심층분석 ①| 1인 부동산 법인의 증빙수취법 …… 122
|심층분석 ②| 원천징수제도의 모든 것 …… 125

제5장 법인이 부동산 거래 시 발생하는 이슈들
01 법인의 목적사업과 과세·면세여부를 먼저 확인해야 하는 이유는? …… 131
02 부동산 법인이 부동산 취득 시 알아둬야 할 것들은? …… 135
03 부동산 법인이 부동산 보유 시 알아둬야 할 것들은? …… 142
04 부동산 법인이 부동산 임대 시 알아둬야 할 것들은? …… 147
05 부동산 법인이 부동산 재고자산 양도 시 알아둬야 할 것들은? …… 154
|심층분석| 부동산을 법인이 증여받을 때 알아둬야 할 것들 …… 160

제6장 1인 부동산 법인의 비용 처리법
01 비용 처리를 하면 어떤 효과가 발생할까? …… 165
02 법인이 비용을 안전하게 처리하는 기준은? …… 167
03 소소한 비용을 법인의 경비로 인정받는 방법은? …… 172
04 가족에게 인건비를 지급할 때 알아야 할 것들은? …… 175
05 임원에게 인건비를 지급할 때 반드시 갖춰 놓아야 할 것들은? …… 178
06 복리후생비를 많이 계상하려면 어떻게 해야 하는가? …… 183
07 1인 부동산 법인도 접대비를 처리할 수 있을까? …… 186
08 1인 부동산 법인이 업무용 승용차비용을 제대로 처리하는 방법은? …… 190
09 부동산 임대 법인에게만 적용되는 비용 처리의 한계는? …… 195
|심층분석 ①| 법인이 자금을 인출할 때 주의할 점들 …… 198
|심층분석 ②| 법인이 사규로 갖춰둬야 할 규정들 …… 201

제7장 1인 부동산 법인의 이익계산과 법인세 신고법
01 법인의 이익은 어떻게 계산할까? …… 207
02 추가이익은 어떻게 계산하는가? …… 211
03 수선비 지출이 자본적 지출에 해당하는지의 여부가 중요한 이유는? …… 217
04 이익이 많을 때 취해야 하는 조치들은? …… 219
05 결손금은 어떻게 관리해야 할까? …… 222
06 법인세는 어떻게 계산하고 신고하는가? …… 226
07 1인 부동산 법인의 법인세 절세법은? …… 230
08 법인의 잉여금은 꼭 배당해야 하는가? …… 232
|심층분석| 셀프로 장부 관리하는 방법 …… 237

제8장 부동산 투자 형태의 결정(개인과 법인의 선택)
01 개인과 법인의 차이점은? …… 243
02 부동산 법인의 장점과 단점은? …… 248
03 부동산 법인을 하면 안 되는 경우와 하면 좋은 경우는? …… 253
04 양도세 비과세를 받기 위해 법인을 설립하면 진짜 효과가 있을까? …… 258
05 양도세가 중과세되는 상황에서 법인으로 양도하는 것이 더 유리할까? …… 262
06 부동산을 사업적으로 매매하면 개인보다 법인이 유리할까? …… 265
07 주택임대업은 개인보다 법인이 유리할까? …… 270
|심층분석| 주택 수별로 법인을 설립하는 방법 …… 273

제9장 부록(Appendix)
01 1인 부동산 법인의 종합적인 세무관리법 …… 277
02 법인세법상 부당행위계산의 부인제도 …… 282
03 부동산의 저가 양도 시의 실무적용 사례 …… 289
04 주식 이동 시 점검해야 할 것들 …… 295
05 법인 청산 시 발생하는 세무위험 관리법 …… 299

책 속으로

▷ 현물출자로 법인을 설립하더라도 그 자체는 문제가 없다. 현금이든, 현물이든 둘 다 금전적 가치를 가지기 때문이다. 그런데 현금의 경우에는 현금등가액이 재무제표에 표시되므로 아무런 문제가 없지만, 현물출자의 경우 이의 가액을 어떤 식으로 정할 것인지는 상당히 중요하다. 정확히 평가되지 않으면 향후 주주나 채권자들에게 영향을 주게 되고, 과세 또한 제대로 일어나지 않을 가능성이 높기 때문이다. 따라서 현물출자로 법인을 설립할 때에는 이 문제에 가장 신경을 쓸 필요가 있다.
-p. 75

▷ 법인이 좋은 점 중 하나는 법인이 벌어들인 이익 중 일부를 가족 에게 급여로 지급할 수 있다는 점이다. 그런데 문제는 가족이 실제 업무에 종사하지 않는 경우가 있다는 것이다. 이 경우에도 세법은 비용으로 인정할까? 아니다. 이를 용납하면 법인세가 줄어들기 때문에 깐깐하게 굴 수밖에 없다.
-p. 175

▷ 추가이익은 법인이 주택이나 비사업용 토지를 양도해 추가 법인세를 과세할 때 필요한 소득을 말한다. 따라서 이에 해당하는 소득에 대해서는 10%(미등기의 경우에는 40%)가 추가로 과세된다. 이러한 제도는 법인의 투자 수익률을 떨어뜨리므로 1인 부동산 법인은 추가이익의 계산방법을 잘 알고 있어야 한다.
-p. 211

▷ 법인은 설립등기로 태어나서 청산등기를 함으로써 사라진다. 따라서 법인이 존속하는 기간에 사업을 진행하는 형태가 된다. 물론 여기서 사업이라는 것은 계속적, 반복적으로 영리활동을 하는 것을 말한다. 하지만 이 과정에서 법에서 주어진 의무를 이행하고 있는지 다양한 법률에 의해 늘 감시를 받게 된다. 그래서 섣불리 법인을 하겠다고 하면 안 된다는 것이다.
-p. 253 닫기

출판사 서평

1인 부동산 법인이 살아남는 비법

법인은 세금이 저렴하고, 개인비용을 법인비용으로 처리할 수 있으며, 자녀 등에게 부를 대물림하기 좋다고들 한다. 하지만 이 말이 꼭 맞는 말일까? 정부의 규제가 더해지면 다양한 형태로 세무상 쟁점들이 발생할 수 있고, 개인의 입장에서 경험하지 못한 다양한 세무위험에 직면할 수 있다. 이 책은 법인 운영자나 설립 예정자의 입장에서 총 9장으로 구성되어 있다. 1인 부동산 법인의 허와 실, 현금출자, 현물출자로 법인을 설립하는 방법, 1인 부동산 법인의 자금관리법, 법인이 부동산 거래 시 발생하는... 더보기

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