땅 투자 가치분석의 정석
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이 책은 땅 투자와 관련한 법령과 행정규칙 등을 수록하고 이것이 부동산 가치에 미치는 영향을 분석함으로써 가치 있는 부동산을 보는 안목을 기르는 데 도움을 준다.
간혹 부동산 투자 전문가를 사칭하는 사람들은 인간의 탐욕을 자극해 투자와 투기를 조장하고, 일평생 저축하거나 신용으로 얻은 돈을 잃게 만든다. 모르면 속게 되는 것이 세상사 이치인 만큼 땅에 투자하기로 마음먹었다면 가치 있게 투자할 수 있는 방법을 공부해야 한다.
땅이나 부동산이 처한 환경은 매우 다양해서 하나의 법령을 안다고 해서 문제가 해결되지 않는 경우가 많다. 이 책은 국토교통부, 농림축산식품부, 교육부, 국방부, 환경부, 문화재청 등의 행위 제한 법률을 12장에 걸쳐 망라해 놓아 땅 투자와 관련한 다양한 정보와 법률 지식을 한 권으로 해결할 수 있도록 했다. 부동산을 공부하는 사람이나 땅 투자에 관심을 가진 사람들에게 유용한 도서가 될 것이다.
공인중개사 수험생이나, 이미 공인중개사로 활동하며 땅 투자의 분석 능력을 높이고자 하는 분, 또는 개인적으로 땅 투자에 관심을 지닌 분들에게 이 책을 권한다.
작가정보
저자(글) 정상운
국회에서 만들어진 법률을 근거로 국가와 지방자치단체에서 인허가 등의 행위 제한으로 부동산 본연의 가치가 결정되는 세부 법률을 열거하고, 이것이 부동산에 주는 영향을 면밀히 분석해 독자들이 부동산과 관련해 투자·투기 전문가나 부동산 사기꾼에게 속지 않도록 지식을 전수해 주고자 한다.
저서
『조상 땅 찾기』(비움과 채움 2021)
저자(글) 정현석
국회에서 만들어진 법률을 근거로 국가와 지방자치단체에서 인허가 등의 행위 제한으로 부동산 본연의 가치가 결정되는 세부 법률을 열거하고, 이것이 부동산에 주는 영향을 면밀히 분석해 독자들이 부동산과 관련해 투자·투기 전문가나 부동산 사기꾼에게 속지 않도록 지식을 전수해 주고자 한다.
저서
『조상 땅 찾기』(비움과 채움 2021)
목차
- 서언
제1장 국토교통부 행위 제한 법률
01 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
02 건축법
03 도로법
04 사도법
05 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법
06 주차장법
07 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법
08 개발이익 환수에 관한 법률
09 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률
10 주택임대차보호법
11 상가건물 임대차보호법
12 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률
13 공유토지분할에 관한 특례법 시행령
14 지적재조사에 관한 특별법
15 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률
16 토지이용규제 기본법
17 토지이용 인허가 절차 간소화를 위한 특별법
18 특정건축물 정리에 관한 특별조치
19 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
20 공인중개사법
21 부동산 거래신고 등에 관한 법률
제2장 농림축산식품부 행위 제한 법률
22 농지법
23 농어촌정비법
24 농업 농촌 및 식품산업기본법
제3장 교육부 행위 제한 법률
25 교육환경보호에 관한 법률
26 폐교재산의 활용촉진을 위한 특별법
제4장 국방부 행위 제한 법률
27 군사기지 및 군사시설보호법
제5장 보건복지부 행위 제한 법률
28 장사 등에 관한 법률
29 공중위생관리법
제6장 환경부 행위 제한 법률
30 하천법
31 지하수법
32 하수도법
33 수도법
34 자연공원법
35 폐기물관리법
제7장 문화체육관광부 행위 제한 법률
36 관광진흥법
37 체육시설의 설치 이용에 관한 법률
제8장 법무부 행위 제한 법률
38 민법(점유권 및 유치권
39 부동산등기 특별조치법
40 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법
41 실화책임에 관한 법률
42 입목에 관한 법률
제9장 산림청 행위 제한 법률
43 산지관리법
44 산림문화·휴양에 관한 법률
제10장 문화재청 행위 제한 법률
45 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률
제11장 행정안전부 행위 제한 법률
46 지방세법
47 지방세특례제한법
48 소하천정비법
49 공유재산 및 물품관리법
제12장 기획재정부 행위 제한 법률
50 국세기본법
51 소득세법
52 소득세특례제한법
53 국유재산법
결어
책 속으로
일반적으로 소수의 투자ㆍ투기 전문가나 부동산 사기꾼은 “누가 그렇다더라.”라고 정성적으로 말해서 인간이 가지고 있는 탐욕을 끌어내어 투자와 투기를 조장해 일평생 저축하거나 신용(빚)으로 얻은 소중한 돈을 잃게 만들고 있다.
필자는 국회에서 만들어진 법률을 근거로 국가와 지방자치단체에서 인허가 등의 행위 제한으로 부동산 본연의 가치가 결정되는 세부 법률을 열거하고, 이것이 부동산에 주는 영향을 면밀히 분석해 독자들이 부동산과 관련해 투자ㆍ투기 전문가나 부동산 사기꾼에게 속지 않도록 필자 본인의 지식을 전수해 주고자 한다.
부동산이 가지고 있는 가격이 아닌 가치가 얼마인지는 부동산 업계에 수십 년 몸담고 있는 필자가 100% 정확히는 알 수 없지만, 본연의 가치에 근접해 분석할 수 있다고 스스로 자부하고 있다.
-머리말 중-
요즘 이슈로 떠오르고 있는 토지 분할은 한국국토정보공사와 지방자치단체에 의뢰하여 토지 분할이 가능한지 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이나 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’에서 분할을 하려면 부득이한 경우를 제외하고 건축행위 준공필증을 제시해야 가능하다.
필자가 당부하고 싶은 것은 반드시 부동산의 매수 목적이 확실해야 하고 본인이 감당할 수 있는 자금 계획 내에서 부동산을 매수해야 한다. 부동산 취득 시 ‘지방세법’에 의한 취득세, 보유 시 재산세, 양도 시 ‘소득세법’에 의한 양도소득세와 관리 비용 등의 매몰 비용 때문에 곤경을 겪을 수 있기 때문이다.
-국토의 계획 및 이용에 관한 법률 중에서-
공공사업 시행이나 자연재해 등의 사유로 토지나 주택이 수용되거나 주택이 유실된 경우에 인근 개발제한구역에 건축허가를 받아 주택이나 근린 생활 시설을 건축할 수 있는 권리를 이축권이라 하는데, 일명 ‘용마루 딱지’라고도 한다.
이축권은 원소유자 명의로 건축허가를 득한 후 1회에 한해 매매가 가능하며 개발제한구역 지정 당시부터의 소유자냐 그 이후의 소유자냐에 따라 건축허가 기준이 다르므로 지역 측량설계사무소와 건축사무소에 의뢰한 후 이축권의 매수를 검토해야 한다.
개발제한구역의 토지는 보통 개발제한구역 해제 시 지가 상승에 따른 차액을 얻으려 토지를 매수하고 있다. 그런데 이것에는 엄청난 위험 부담이 따르고 있다.
부동산 취득 시 ‘지방세법’에 의한 취득세, 보유 시 재산세, 양도 시 ‘소득세법’에 의한 양도소득세와 관리 비용 등의 매몰 비용 때문에 곤경을 겪을 수 있기 때문이다.
-개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 중에서
부동산에서 점유권과 유치권은 불가분의 양립성이 있다. 합법적이든 불법적이든 문제가 되지 않는다.
사회 문제가 되는 것은 불법 점유자에 대한 문제이다. 불법 점유로 인한 유치권자를 퇴치하기 위해서는 점유의 견련성을 증명하면 된다. 요즘 인터넷에는 돈을 받고 유치권자의 점유 견련성을 대행해주는 업체도 등장했다.
불법 점유자나 유치권자를 퇴치할 때 가장 중요한 것은 이들과 절대 상종해서는 안 된다, 변호사를 선임해서 처리해야 한다.
불법 점유자의 이름과 전화번호만으로도 법원에 점유이전금지가처분 신청을 할 수 있으며 이때 법원에서 불법 점유자의 주민등록번호를 확인할 수 있어 통장이나 재산을 압류할 수 있다.
-민법(점유권 및 유치권) 중에서
경기도 및 강원도 등의 일부 지방자치단체에서 비거주 외지인이 소유한 건축물을 별장이라 판정하고 4%의 고율의 재산세를 부과하여 사회 문제화되고 있다. 비거주 외지인이 해당 지방의 부동산 매수를 꺼려 부동산 거래가 실종되었고 보유하고 있던 건축물을 매물로 내놓아 부동산 가격을 폭락시키고 있다.
21세기 뉴노멀 시대가 도래한 만큼 지방자치단체의 농촌과 산촌에 도시민들의 주말 휴식 공간을 마련함은 물론 가진 재산은 부동산밖에 없는 농촌·산촌 사람들의 부동산 거래와 관광 사업 활성화를 위해 ‘지방세’의 별장세 조항은 없애는 것이 타당하다고 본다.
-지방세법 중에서-
부동산, 특히 땅의 가치는 산업의 대변혁으로 인해 40년마다 음지가 양지 되고 양지가 음지가 된다. 부동산은 길게 보고 매수한 후 열심히 가꾸고 아끼어 자손에게 물려주면 보배가 되는 것이다.
부동산에 관련된 명언이 있는데, “초롱꽃과에 속한 여러해살이풀인 도라지가 10년이면 인삼이 되고 20년이면 산삼이 된다.”는 말이 있다.
재벌 건설사, 시행사에서는 부동산, 특히 우리들의 주거 공간인 아파트를 필요량의 2배 이상을 고분양가로 판매하여 단군 이래 가장 큰 이익을 거두었다.
-결어 중에서-
출판사 서평
국가는 경기 상황에 따라 보통 10년 주기로 법령과 행정 규칙을 개정하여 부동산 정책이나 조세 정책을 시행한다고 한다. 부동산은 한 번 사두면 보유 기간이 긴 만큼 변화된 법령을 제대로 알고 있어야 재테크에 도움이 되는 방향으로 활용할 수 있다. 부동산의 매도ㆍ매수 타이밍을 정확히 예측해 투자에 성공하기 위해서는 국가에서 실시간으로 보내주는 뉴스레터와 연구 기관이나 금융 기관 등에서 작성한 연구 보고서를 수시로 확인해야 하며 부동산 전문 지식은 물론 경제 흐름도 파악하고 있어야 한다.
일반적으로 규격화된 아파트나 그와 비슷한 건축물은 플랫폼 사업 환경의 영향을 받게 되겠지만 토지의 경우는 상황이 다르다. 토지는 법규의 복잡성, 변동성, 불규칙한 형상, 인접 토지와의 연관성 등으로 플랫폼으로 거래하기 힘들다. 토지 전문 공인중개사의 경우는 법령과 행정 규칙에 대한 해박한 지식과 지역의 특수성, 유연한 대인관계 능력을 가지고 있어야 살아남을 수 있다. 그만큼 전문성이 요구되는 토지 거래에서 자칫 재산 증식에 대한 기대감으로 무모하게 투자한다면 두고두고 후회할 일을 만들 수 있다.
저자는 땅 투자의 특수성을 감안해 땅 투자에 관한 다양한 법령을 모아 필요할 때마다 펼쳐볼 수 있게 했다. 급변하는 국내외 정세로 부동산 정책과 가치도 달라질 수 있는 만큼 다양한 공부를 통해 기회를 포착하는 능력을 길러야 한다. 좋은 부동산을 매수해 자산 가치를 불려 든든하게 노후를 준비하고 싶은 것이 많은 사람의 바람일 것이다. 이 책은 부동산 관련 모든 법령을 모아 놓아 가치 있는 부동산을 고르는 안목을 기르고 부동산 문제로 어려움에 처한 많은 사람에게 큰 도움을 줄 것이다.
기본정보
ISBN | 9791156226048 |
---|---|
발행(출시)일자 | 2021년 05월 28일 |
쪽수 | 490쪽 |
크기 |
153 * 226
* 26
mm
/ 713 g
|
총권수 | 1권 |
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