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생생 경매 성공기 2.0 왕초보도 쉽게 이해하는 경매 입문서 | 푼돈으로 큰돈을 만드는 확실한 비결

개정증보판
안정일(설마) , 김민주 지음 | 지상사 | 2020년 02월 28일 출간
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상품상세정보
ISBN 9788965022916(8965022916)
쪽수 404쪽
크기 154 * 225 * 29 mm /746g 판형알림

책소개

이 책이 속한 분야

세입자는 현대판 노예(?)
건물주의 꿈? 결코 멀리 있는 건 아니다!
왕초보도 쉽게 이해하는 경매 입문서
푼돈으로 큰돈을 만드는 설마의 비결

세입자는 집주인보다 더 기여를 하면서도 그 집에 관한 모든 권리와 수익은 집주인이 독식한다. 분당 수내동에 오피스텔을 하나 산 적이 있다. 그때 매입가는 8,700만 원이었고, 사서 전세 8,000만 원에 세를 놨다. 결국 그 오피스텔을 사는 데 들어간 총 비용 8,700만 원(취득세와 등록세 등 등기비용 포함) 중에 8,000만 원은 세입자가 부담하고 실제로 부담한 금액은 1,000만 원 남짓이다. 총 비용 중 85%에 해당하는 금액을 세입자가 대신 부담한 셈이다. 저자는 겨우 15% 만 부담했다. 그런데 더 가관인 것은 매년 전세 만기가 돌아올 때마다 전세금이 500만 원씩 올라갔다. 2년 만에 전세금은 9,000만 원이 됐고, 결국 투자금은 제로(0)가 되어버렸다. 매입 2년 반이 지나서 팔았는데 매가는 1억 2,500만 원이었다. 투자금 제로(0)인 상태에서 잔금을 받고, 전세금이랑 양도세를 제하니까 3,000만 원이란 돈이 남았다. 도대체가 투자 수익률을 계산할 수가 없다.
부동산 투자자의 꿈은 건물주다. 임대인이 되는 것이다. 원룸(또는 투룸) 10가구쯤 있는 건물을 가지고 건물에서 나오는 월세가 200~300 정도가 되면 회사를 당장 그만둘 수 있다. 모든 직장인들의 꿈 아닌가. 퇴사하기! 그런데 건물 살 돈을 모은다는 게 쉽지가 않다. 건물은 나를 기다려주지 않는다. 돈을 모으면, 어느새 저만큼 도망가 있다. 건물주의 꿈은 영원히 이룰 수 없는 신기루인가?
저자가 처음 건물을 낙찰 받은 것은 경매를 시작하고 3년 만이다. 부동산 투자자들 궁극의 꿈인 건물주, 임대인인 셈인데, 경매 투자 3년 만에 그 꿈을 이뤘다. 당시에 낙찰 받은 건물은 경기도 시흥시에 있는 9가구짜리 건물이었는데, 주변에 시화공단이 있었다. 공단 지대가 흔히 그렇듯, 건물 세가 잘 나왔던 동네다. 당시 시세로 방 2개짜리 전세가 4,000만 원, 월세는 보증금 1,000만 원에 월세 40정도 했다. 그 건물을 3억 1,500만 원에 낙찰을 받았다. 9가구를 몽땅 월세를 놓으면, 보증금 9,000만 원에 매월 360만 원 정도 월세가 들어오는 물건이었다.
간단히 계산해 보자!
ㆍ낙찰가: 3억 1,500만 원
ㆍ비용: 2,500만 원
ㆍ총 투자금 : 3억 4,000만 원
ㆍ보증금 9,000만 원 / 월세 360만 원
즉, 2억 5,000만 원 투자하고 매월 360만 원을 받는 것이다. 1년이면 4,320만 원이고, 수익률(이자율)로 환산하면 17.3%라는 놀라운 수익률이 나온다. 그런데 문제는 수중에 2억 5,000만 원이라는 돈이 있어야 한다는 것이다. 지금으로부터 13년 전인 당시 물가로 생각해 보면 2억 5,000만 원은 만만찮은 돈이다. 회사를 그만두기 직전이었는데, 연봉이 3,000만 원 정도였던 걸로 기억한다. 2억 5,000만 원이란 돈을 모으려면, 8년은 걸린다. 한 푼도 안 쓴다는 전제하에 말이다. 그렇게 돈을 모으면, 몇 년이란 세월이 흐르는 동안 건물 가격이 그대로 있을까? 모은 돈보다 더 크게 올라 있을 것이다. 실제로 낙찰 받은 그 건물은 3~4년 만에 시세가 5억 원을 넘어섰다. 이처럼 작은 돈으로 경매를 통한 건물주의 꿈을 이루는 방법들을 이 책은 생생하게 전한다.
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상세이미지

생생 경매 성공기 2.0(개정증보판) 도서 상세이미지

저자소개

저자 : 안정일(설마)

설마(雪馬) 안정일
ㆍ고려대학교 정보공학과 졸업
ㆍ군대 제대 후 집이 경매로 날아가고 전 가족 뿔뿔이 흩어짐
ㆍ졸업 후 7년 동안 여러 IT업체에서 근무
ㆍ한두 군데 빼고는 근무했던 대부분의 회사가 망함

ㆍ2002년 : 결혼(전 재산 전세보증금 3,000만 원)
ㆍ2002~04년 : 월화수목금금금 12시 퇴근 고단한 종자돈 모으기 시작
ㆍ2004년 : 종자돈 3,000만 원 들고 경매 세계에 투신
ㆍ2006년 : 최초의 내 집 마련(2억짜리 분당에 25평 아파트)
ㆍ2007년 : 집 22채 보유, 종부세 1,000만 원 납세자 등극
ㆍ2008년 : 6억 원대 38평형 아파트 장만
ㆍ2008년 : home336 카페 개설
ㆍ2010년 : KBS VJ특공대, MBC 경제매거진 출연
ㆍ2016년 : 채널A 서민갑부 출연
ㆍ2017년 : SBS 뉴스토리 출연
ㆍ2018년 : 유튜브 채널 (설마안정일경매강의) 개설

》현재《
ㆍ네이버 카페 〈3천만원으로 시작하는 내집 마련〉
ㆍ유튜브 채널 〈설마안정일경매강의〉 운영

》저서《
ㆍ《3000만 원으로 22채 만든 생생 경매 성공기》
ㆍ《설마와 함께 경매에 빠진 사람들》

저자 : 김민주

레이디김 김민주
ㆍ경향신문사 ‘레이디경향’에서 취재 기자로 근무
ㆍ동아일보사 ‘주간동아’, ‘여성동아’, ‘신동아’ 등에서 프리랜서 취재 기자로 활동
ㆍ《설마와 함께 경매에 빠진 사람들》 지상사 공저
ㆍ사람들과 소통하는 것을 즐기고, 더 나은 삶을 살고 싶어 하는 어느덧 마흔 중반의 여자

목차

1부 프롤로그_종자돈 3,000만 원
1부 생생
1 무일푼에서 22채 보유까지
집 한 채는 있어야
전세를 살면서 큰일을 저질러야
세입자는 현대판 노예( )
무일푼 25년 전 이야기
눈물을 훔치시던 아버지|차근차근 실패를 향해서
조강지처와의 만남
결핵에 걸리고
대기업에서 내 미래를 보니
독하게 시작된 종자돈 모으기
아버지 눈물로 보내드리고
경매 공부 시작
[TIP] 나만의 방식으로 용어 정리①/경매란
마법이 시작되고
지금 온 가족이 단칸방 신세
종부세 납세자
전 7년 후 7년

2 경매 재테크 시작
경매 법정 첫 경험기
입찰용지를 꺼내서 다시 확인|공부할수록 모르겠는 것
첫 경매 법정 에피소드 4가지
에피소드 하나|에피소드 둘|에피소드 셋|에피소드 넷
경매 법정 가기 전까지
책 읽기|선한 부자에 가입|대법원 사이트 검색|권리분석|유료 경매정보 사이트 가입|
물건 선정|보증금 마련|법정 가기 전날
두 번째 경매 법정 가기에 앞서
두 번째로 경매 법정 다녀와서
법정 안은 사람들로 꽉꽉
두 번째 경매 법정 에피소드 5가지
에피소드 하나 : 대리인 입찰|에피소드 둘 : 공유자우선매수권|에피소드 셋 : 취소된 물건|
에피소드 넷 : 보증금을 깜빡|에피소드 다섯 : 밥 먹고 합시다
두 번째 경매 법정 뒷이야기
이야기 하나 : 동사무소 세대열람|이야기 둘 : 공유자우선매수청구권
조사 다 해놓고 응찰 포기한 물건
지금 집주인 연락두절 상태
토지별도등기에 도전
내가 최고가인가
장수빌라 진행 상황
들어가고 싶었던 물건 3개
첫 번째 물건|두 번째 물건|세 번째 물건
현장답사의 중요성
첫 번째 이야기|두 번째 이야기|세 번째 이야기
경매 법정 체험기 하나 더
고수의 실력을 직접 목격
경매 작전 빌라
1,000원 더
대단한 세입자
[TIP] 나만의 방식으로 용어 정리②/전세권등기와 확정일자
공매로 낙찰 받은 집을 원소유자에게 되팔고
잘 나가지 않는 빌라의 처분
첫 번째 물건|두 번째 물건|세 번째 물건|네 번째, 다섯 번째 물건|복비를 빵빵하게|낮은 가격에 낙찰|
느긋해야|시세 파악을 정확히

3 경매 노하우
히말라야 은둔고수의 돈 버는 가르침 : BLSH
12가지 재주 가진 놈이 저녁거리 간 데 없다
[TIP] 나만의 방식으로 용어 정리③/말소기준권리란
부동산 사장님과 친하게 지내기
돈이 되는 물건이 보인다
우리 동네는 내가 전문가(동네 전문가)
알짜배기를 낚아챈다
시세를 너무 잘 아는 것의 맹점
위장(선순위)임차인 경매 물건
[TIP] 나만의 방식으로 용어 정리④/선순위임차인이란
팔지도 않고 원금 회수하기
대표적인 성공사례 3가지
실패사례 3가지
버블 세븐지역 버블이 꺼지고
경매에도 상도가 있다
다가구주택 단독 낙찰 후 취하|첫 번째 만남|두 번째 만남|세 번째 만남
경락잔금 마련 Know How
무소의 뿔처럼 혼자서 가면 힘들다
초보자의 명도
이제부터 모든 법적 권리는 당신에게|가능하면 2명 이상 동행|얘기는 들어주되, 말려들지 말 것
가족을 위해 실력 발휘
명도의 상반된 사례 2가지
첫 번째 사례|두 번째 사례
[TIP] 나만의 방식으로 용어정리⑤/대항력이란
우선변제권의 재사용 : 특이사례
[TIP] 나만의 방식으로 용어정리⑥/우선변제권의 재사용 불가란
낙찰 후 처분 사례
도림동 빌라|인천 만수동 빌라
미아, 화곡, 신림, 광명, 성남, 평택
차라리 쉬는 것도 투자

4 경매에 임하는 투자 마인드
경매의 목적은 ‘낙찰’이 아닌 ‘수익’
놓치고 후회하는 편이 묶이는 것보다 100번 낫다
20번 입찰에 1번 낙찰
수료하고 나서|수료 후 첫 경매 법정 출전|수료 후 3개월|나도 한 번 낙찰 받아 보자|결국 꾸준한 입찰만이 살 길
낙찰 받기 전엔 정주지 말아야
소액투자 다(多)보유 전략
1부 에필로그

2부 경매
2부 프롤로그
5 경매는 기회다!
시작하는 사람들
설마의 투자 팁|‘서울에서 1억 이하 내 집 마련하기’
설마라는 닉네임
처음부터 싸게 사는 투자법|1년 이내에 매도하는 것을 기본|카페 회원 최전무님의 수익 사례|
경매하기 좋은 시장이란 돌고 돈다|카페 회원 마리나님의 수익 사례|경매에는 퇴직이 없다
경매를 하는 이유
‘나도 낙찰 받아야지’
경매의 단점
쉽게 낙찰 받지 못할 것입니다!
무조건 낙찰 받는 비법 세 가지
① 입찰서를 쓸 때 0을 하나 더 쓰면 무조건 낙찰이 됩니다|② 두 번째 방법은 낙찰 확률을 높이는 것입니다|
③ 세 번째 방법은 ‘꾸준히 입찰하는 것’입니다|안정일 씨의 성공적인 낙찰 비법 공개!

6 경매의 원리
경매는 도대체 법원에 왜 나오는 걸까
권리분석의 핵심
권리분석이란 !
권리분석 사례|입찰가 산정 공식|권리분석 실패사례①|법원에서 목격한 사건을 기록한 카페 후기|권리분석 실패 사례②
경매 정보는 어디에서 얻을 수 있을까
경매수업 초보 수강생들 티타임 1탄

7 부동산 시장 흐름
요즘 부동산 시장은
시장 이야기
2004년부터 설마가 직접 겪은 이야기| ① 2004~06년 침체기(경매 물량 증가) : 단타 (낙찰 받고 바로 팔기)|
② 2006~08년 상승기(경매 물량 감소) : 급매 작업 / 갭 투자|③ 2008년 서브프라임 투자 암흑기|
④ 2009~13년 침체기(경매 물량 증가) 단타(낙찰 받고 바로 팔기)|⑤ 2013~18년 상승기(경매 물량 감소) : 급매 작업 / 갭 투자

8 갭 투자란 무엇인가
갭 투자 혹은 무피 투자란 무엇인가
캡 투자 사례
2006년과 최근(2015년 이후)의 갭 투자가 다른 점
캡 투자 조심해야 할 시기가 왔다!
안정일 씨가 직접 말하는 갭 투자 희생양 임차인
전세보증금 사기당하지 않으려면 !
① 집주인이 주의할 점| ② 임차인이 주의할 점
임차인이 보증금을 지킬 수 있는 5가지 방법
① 대출 있는 집에 들어가지 마라| ② 보증금을 받기 전에는 주소를 빼지 말아야 한다|③ 이사하기 전날 미리 전입신고를 하라|
④ 대출 상환 조건이면, 대출 갚는 걸 내 눈으로 확인하라|⑤ 다가구 원룸 건물에 전세 들어가지 마라
원숭이도 나무에서 떨어진다!
설마도~! 경매로 손해를 봤던 사례①|설마도~! 경매로 손해를 봤던 사례②|안정일 씨가 직접 말하는 ‘사기에 대처하는 우리의 자세’
2006~08년 부동산 상승기 투자법
호재를 대하는 우리의 자세

9 복리의 마법
복리가 왜 중요할까 !
① 경매의 필수품은 마이너스 통장 !|② 입찰보증금은 하루살이 인생|③ 만들 수 있을 때 만들어 놓자
복리의 마법 : 72 법칙
①72법칙이란… (복리 계산하기)|② 목표 수익률 잡기|설마가 추천하는 복리 투자 방법
복리의 마법 : 눈덩이 굴리기

10 투자 마인드를 정하자!

목적에 따라 다르게 투자를 하자
사례① 땅이 목적이었던 경매 투자|사례②월세가 목적이었던 경매 투자
건물이 달아나지 못하게 발목을 잡자
건물주의 꿈 결코 멀리 있는 건 아니다!
건물 투자의 전 단계
투자하는 방법 어디서 배우나
경매수업 초보 수강생들 티타임 2탄

2부 에필로그_책을 마무리 하며…

책 속으로

학창 시절의 꿈이 담겨 있는 내 방이며, 시험공부하다 엎드려 자던 내 책상이며, 대학교 때 아르바이트해서 모은 돈으로 산 내 컴퓨터가 모두 사라졌습니다. 그렇게 남의 건물 4층 그 비좁은 방구석에 아버지와 어머니만 덩그러니 남겨놓고 저는 서울에 있는 친구 하숙집으로 달아났습니다. 그러면서도 마지막 뇌리에 남아있던 기억은 ‘우리집은 없어졌는데 어떻게 저 사람 집은 멀쩡하게 남아 있는가?’였습니다. 그 의문은 그 후로 오랜 시간이 흐른 뒤에야 깨닫게 됐습니다. 바로 ‘자본주의 사회에서 멍청하게 굴면 당하는구나. 내가 당하지 않으려면 배... 더보기

출판사 서평

결혼은 가정을 책임져야 합니다.
그래서 독하게 종잣돈 모으기를 했습니다.

다시 대박을 꿈꾸며 이번에는 IT벤처업체로 자리를 옮겼습니다. 결과는 역시나 벤처 거품은 꺼져버리고 제 꿈도 함께 꺼졌습니다. 그동안 조금이나마 모아뒀던 저축도 같이 사라졌습니다. ‘월급 나오는 회사를 다니라’는 와이프의 명령에 다시 증권사 HTS 개발업계로 돌아오고, 그때부터 꾸준히 월급을 모으기 시작했습니다. 몇 번에 걸친 무모한 도전과 계속되는 실패, 무모하게 도전했으니 실패는 당연한 결과였죠. 자본주의 사회에서 자본을 무시하고 내 몸 하나만 가지... 더보기

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