임대주택시장의 이해
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이러한 현상은 임대주택시장이 바른 정보를 적시에 취득할 수 없는 불확실한 시장에 기인한다. 이를 극복하기 위하여 우리나라는 임대사업자 등록제도를 운영하고 있다. 그러나 이 제도를 시행한지 상당한 기간이 지나지만 임대사업자로 등록하여 임대주택을 공급하는 공급자는 많지 않다. 임대주택 공급자는 등록으로 받는 손해는 많은데 이에 상응하는 이익은 적다고 판단하기 때문이다. 정부도 임대사업자 등록을 중요하게 여기지 않아서인지 적극적으로 임대사업자 등록을 유인하는 정책을 펼치지 않았다.
그러나 임대주택시장이 많이 변하고 있다. 임대사업자 등록의 중요성을 정부는 물론이고 시장참여자들도 인식하기 시작하였다. 이러한 결과로 임대사업자 등록실적은 과거와는 다르게 뚜렷하고 긍정적인 모습을 나타내고 있다.
하지만 현재 수준으로는 부족하다. 최소한 전체 임대주택 공급자의 과반수 이상과 전체 임대주택의 과반수 이상이 등록하고 있어야 임대주택시장은 효율적시장으로 나아갈 수 있는 기반을 확립할 수 있다. 효율적 임대주택시장으로 접근할수록 임대주택 수요자는 물론 공급자도 시장기능을 이용하여 임대주택 거래활동과 이용활동을 적절하게 할 수 있기 때문이다.
저자는 지난 10여년 동안 임대주택시장에서 가장 중요한 것은 임대사업자 등록이라고 끊임없이 주장해 왔다. 또한 임대사업자 등록을 확대할 수 있는 방법도 제시해 왔다. 여러모로 부족한 부분이 많이 있지만 조금이라도 이를 실천하기 위하여 이 책을 발간함은 물론 시장참여자들에게 찾아가 직접 강의하고 컨설팅하였으며 신문에 칼럼을 기고하는 등 다양한 활동을 통하여 임대사업자 등록의 필요성을 전달해 왔다.
그 효과가 조금씩 나타나는 것 같아 큰 보람을 느낀다. 앞으로 더 많은 임대주택 공급자들이 임대사업자로 등록하고 임대주택도 등록하여 임대주택시장이 공급자와 수요자 모두의 만족도가 높아질 수 있기를 기대한다.
새로운 정부가 들어서면서 임대사업자 등록제도가 많이 변하고 있다. 본 제3판에서는 개정된 제도를 가능한 빠짐없이 기술하도록 노력하였다. 그리고 앞으로 시행이 예정된 내용도 학인 가능한 범위 내에서 대부분 기술하였다. 아무쪼록 이 책이 임대주택 공급자들에게 임대사업자로 등록하고 주택임대사업을 하는데 조금이라도 도움이 되기를 바라는 마음이다.
목차
- 제 1 부
주택임대사업자
I. 주택임대사업 실무
1. 들어가며
2. 주택임대사업 개념
3. 주택임대사업 절차
4. 임대사업자 등록
1) 등록대상자
2) 등록방법
3) 등록신청 시 제출서류
4) 임대사업자 등록 변경
5) 임대사업자 등록의 말소
6) 종전의 준공공임대주택
5. 사업자 등록 신청
6. 임대 운영
1) 표준임대차계약서
2) 임대차계약 신고(임대조건 신고)
3) 임대차계약 변경 신고
4) 준주택 임차인 현황 신고
5) 주택임대 신고
6) 세무 신고
7. 임대주택 양도
1) 의무임대기간 경과 후 양도
2) 임대사업자 간 임대주택 양도
3) 임대주택 양도제한의 예외
8. 공급자 보호제도
II. 주택임대사업 세제
1. 임대주택 관련 세제
1) 취득세
2) 재산세
3) 지역자원시설세
4) 종합부동산세
5) 양도소득세
6) 임대소득세
2. 임대사업자 세제혜택
1) 취득세 감면
2) 재산세와 지역자원시설세 감면
3) 종합부동산세 합산배제
4) 양도소득세 감면
5) 소형주택 임대소득세 감면
III. 주택임대차 보호법
1. 주택임대차 보호법
1) 주택임대차보호법 개요
2) 임대차계약
3) 임차인의 대항력과 우선변제권
4) 확정일자 관련 정보 요청
5) 임차권등기
2. 임대차보호법 외 임차인 보호제도
IV. 주택임대관리업
1. 임대주택관리
2. 주택임대관리업이란?
3. 주택임대관리업 형태
1) 자기관리형
2) 위탁관리형
4. 주택임대관리업 등록
1) 등록 대상
2) 등록 기준
5. 주택임대관리업자 업무
1) 수행 업무
2) 권리와 의무
제 2 부
임대주택시장 구조
V. 가구구조 및 주택점유
1. 인구 및 가구 구조
1) 인구 동향
2) 소득수준 및 주택가격
3) 가구의 구조 및 변화
2. 주택점유 현황
1) 일반가구 주택점유 현황
2) 1인가구의 주택점유 실태
3) 외국의 주택점유 실태
VI. 임대주택 수요와 공급
1. 임대주택 수요
1) 비자발적 임차가구
2) 자발적 임차가구
2. 임대주택 공급 및 재고
1) 제도권 임대주택 공급 및 재고 실태
2) 공공임대주택 실태 및 공급한계
3) 비제도권 임대주택 재고실태
제 3 부
공급자 행태
VII. 공급자 심리
1. 임대사업자와 다주택자
2. 임대주택 공급자 심리
1) 민간임대주택 공급자 선택
2) 전망이론과 가치함수
3. 임대사업자 등록 심리
VIII. 공급자의 시장참여 행태
1. 공급자의 임대사업자 등록
1) 임대사업자 등록 실태
2) 다주택자와 전ㆍ월세주택 추정
2. 시장참여 행태 모형
3. 공급자의 사업성 인식
4. 임대사업자 등록 행태
1) 임대사업자 등록의 공공성 인식
2) 등록 의사
5. 등록 저해요인 인식
1) 등록 기피요인
2) 행정절차
제 4부
임대주택과 임대주택시장
IX. 임대주택의 이해
1. 부동산으로서의 특성
2. 주거권의 대상
3. 임대주택 개념
1) 개념에 따른 임대주택 분류
2) 제도권 편입 여부에 따른 분류
3) 공급주체에 따른 분류
4) 법령에 따른 임대주택 분류
5) 취득방법에 따른 임대주택 분류
6) 투자수익원에 따른 임대주택 분류
7) 임대방식에 따른 분류
X. 임대주택 시장
1. 임대주택시장이란?
2. 임대주택시장의 특성
1) 시장의 지역성
2) 거래의 비공개성
3) 상품의 비표준화성
4) 시장의 비조직성
5) 수급조절의 곤란성
3. 임대주택시장의 기능
1) 공간과 자원 배분
2) 교환
3) 가격의 창조
4. 임대주택시장 수익구조
제 5부
임대주택시장 논의
XI. 임대주택시장의 공공성
1. 시장참여자 기본권
1) 임차가구 주거권
2) 공급자 재산권
2. 임대주택 공공성
1) 임대주택의 공공성
2) 임대주택시장의 공공성
3. 임대사업자 공공성
1) 임대사업자 등록
2) 임대사업자 등록의 공공성
3) 비제도권 임대주택시장 역기능 보완
XII. 임대주택시장의 소비행태
1. 소비행태 및 주거선택
1) 사회학적 분석
2) 심리학적 분석
3) 경제학적 분석
2. 주택서비스 소비량
XIII. 임대주택시장 거래비용
1. 임대주택시장에서 거래비용 발생원인
2. 거래비용과 정부개입
3. 임대주택시장 거래비용
제 6부
임대주택시장 발전 방향
XIII. 임대주택 정책
1. 임대주택정책 균형
2. 임대주택정책의 변천
3. 민간임대주택 정책
1) 민간임대주택에 대한 정책적 함의
2) 임대사업자 등록 및 임대주택 신고
3) 다주택자에 대한 비판적 논의
4) 규제의 타당성
4. 임대사업자 등록 유인
1) 등록 유인정책
2) 등록 유인정책의 변화
3) 등록 및 임대요건 변화
XIV. 임대주택시장의 함의
1. 공급자의 행태 논의
1) 시장의 미래
2) 사업지속과 등록 전망
3) 미등록 요인
2. 임대주택시장의 발전적 함의
1) 임대사업자 등록 확대
2) 주거권 제고
3) 발전적 함의
3. 임대차시장 정부개입 및 평가
1) 임대차시장 정부개입
2) 정부개입 평가
◆부 록
◇참고문헌
◇찾아보기
책 속으로
2. 주택임대사업 개념
주택임대사업은 주택을 임대하여 수익을 창출하는 사업이다. 주택을 보유하고 있는 임대인(공급자)이 일정한 임대료를 받고 임차인에게 임대하는 제반 부동산활동이다. 이러한 활동을 위하여 공급자는 임대주택을 제도권에 등록하기도 하고 등록하지 않기도 한다. 제도권에 등록한 후 임대하는 것을 ‘제도권 주택임대사업’이라 할 수 있고, 이를 간단하게 ‘주택임대사업’이라 할 수 있다.
주택임대사업을 하려면 ?민간임대주택에 관한 특별법?에 따라 공급자는 임대사업자로 등록하고 본인이 공급하는 임대주택도 등록해야 한다. 또한 등록한 임대주택을 취득하고 처분하는 행위는 물론 운영하는 제반 사항을 해당 관청에 신고하고 다양한 규제도 받는다. 이러한 대가로 임대사업자는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등을 면제 또는 감면받는 세제지원을 받는다. 이와 같이 임대사업자로 등록하고 임대주택도 등록하여 임대하는 부동산활동을 주택임대사업이라 한다.
한편, 등록하지 않고도 주택을 임대하는 부동산활동인 비제도권 주택임대사업을 ‘주택임대업’으로 정의할 수 있다. 주택임대업은 일반적으로 여분의 주택을 보유한 사람들이 주택을 임대하는 부동산활동이다. 다주택자들이 이러한 활동을 한다. 이들은 ?민간임대주택에 관한 특별법?에서 정하는 규제를 받지 않으며 임대주택을 취득?보유?처분할 때 세제지원을 받을 수도 없다.
주택임대업은 공급자 자신과 임대주택을 등록하지 않고 임대주택 운영상황을 신고하지 아니하여 시장정보의 불확성을 높이므로 과도한 거래비용을 유발하고 임대주택시장이 안정적인 균형시장을 이루는데 저해요인으로 작용한다. 우리나라 임대주택시장은 주택임대업이 시장을 지배하고 있어서 불안한 상태가 지속되고 있다. 이러한 주택임대업을 주택임대사업으로 유인하는 것은 반드시 해결해야 할 과제라 할 수 있다.
<표 1-1> 주택임대사업과 주택임대업
구 분
주택임대사업
주택임대업
공급자 등록(시?군?구청장)
임대사업자로 등록
등록하지 않음
임대주택 등록
등록해야 함
등록하지 않음
사업자 등록(세무서장)
등록해야 함
등록함이 원칙이나
대부분 등록하지 않음
공급자
임대사업자
다주택자
수요자
모든 임차인
모든 임차인
의무임대기간
4년 이상
2년 이상
계약서 양식
표준임대차계약서 사용
양식 제한 없음
임대내역 신고
신고해야 함
신고하지 않음
세제 혜택
세제혜택 있음
세제혜택 없음
3. 주택임대사업 절차
우리나라에서는 원칙적으로 민간이 주택을 임대하는 사업을 할 때 특별히 갖추어야 하는 요건은 없다. 오직 주택을 임대할 때 ?주택임대차보호법?에서 정한 2년의 임대기간을 보장해 주면 된다. 그러나 주택임대사업을 하면서 임대사업자에게 주는 여러 가지 지원을 받으려면 이들은 임대사업자로 등록하고 임대주택도 등록하여 법령에서 정한 규정을 지키면서 일정한 기간 이상을 임대해야 한다.
행정관청에 등록?신고하는 행정절차는 업무에 따라 거주지와 임대주택 소재지 관공서를 구분하여 시행하고 있다. 기본적으로 임대사업자 등록과 임대주택 등록업무는 거주지 시?군?구청장에게 신청한다. 사업자 등록은 임대주택 소재지 세무서장에게 등록하는 것이 원칙이나 거주지 세무서장에게 등록하는 것도 가능하다. 한편 구 준공공임대주택과 구 기업형임대주택(이하 ‘구 준공공임대주택등’)은 초기에는 거주지 시?군?구청장에게 등록함은 물론 임대주택 소재지(물건지) 시?군?구청장에게 추가로 등록을 신청하도록 하였으나, 지금은 거주지 시?군?구청장에게만 임대주택을 등록하면 된다.
<그림 1-1> 주택임대사업 처리 절차도
임대조건 신고와 변경신고는 임대주택 소재지 시?군?구청장에게 신고함이 원칙이다. 거주지 시?군?구청장에게 신고할 수 있으나 시일이 많이 걸리고 처리상태를 확인하기도 쉽지 않기 때문에 가능한 임대주택 소재지 시?군?구청장에게 신고할 것을 추천한다. 취득세 등 지방세 감면신청은 임대주택 소재지 시?군?구청장에게 신청하고 양도소득세 등 국세 감면신청은 거주지 세무서장에게 신청한다.
주택임대사업 처리절차, 주요 내용, 그리고 제출하는 서류는 〈그림 1-1〉과 같다. 제출하는 서류 중 일부는 제출하는 대신에 시?군?구청장이 해당 정보를 확인할 수 있도록 동의해 주는 것으로 대신할 수 있다.
본 서책의 주택임대사업 실무에서는 매입하여 임대하는 민간매입임대주택, 그리고 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 위주로 서술하였다. 다만 필요한 경우에는 건설하여 임대하는 민간건설임대주택과 공공지원민간임대주택에 대해서도 서술하였다.
4. 임대사업자 등록
1) 등록대상자
주택임대사업을 수해하기 위해서는 제일 먼저 임대사업자 등록을 한다. 민간이 임대사업자로 등록하기 위해서는 임대를 목적으로 하는 주택을 1호 이상 보유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결하면 된다. 또한 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위하여 건축법에 따라 1호 이상 건축허가를 받은 경우에도 등록이 가능하다. 2인 이상이 공동으로 주택을 매입 또는 소유하기 위하여 계약하거나 건설하는 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.
그러나 등록신청일로부터 과거 5년 이내에 주택임대사업에서 부도를 발생한 사실이 있는 자는 임대사업자로 등록할 수 없다. i)부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 ii)부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인도 부도를 발생한 사실이 있는 자로 간주하여 임대사업자로 등록할 수 없다.
다만 부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 주택임대사업을 정상화시킨 경우는 부도의 범위에서 예외로 구분하여 임대사업자 등록을 허용하고 있다.
2) 등록방법
임대사업자로 등록하려는 자는 임대사업자 등록신청서를 주소지 관할 시?군?구청장에게 등록을 신청하면 된다. 법인인 신청자는 주된 사무소의 소재지, 재외국민이나 외국인은 임대주택 소재지를 관할하는 시?군?구청장에게 제출하면 된다. 등록을 할 때에는 임대사업자와 임대주택을 다음의 각 사항에 따라 구분해야 한다.
① 개인사업자 및 법인사업자
② 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
③ 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 시?군?구청에 등록한 자를 말한다. 임대사업자 등록신청을 접수한 시?군?구청장은 등록 기준에 적합한지를 확인한 후에 적합하면 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여 준다. 일반적으로 등록신청 후 5일이면 임대사업자 등록증을 교부받을 수 있다. 임대사업자 등록증은 임대사업자로서 각종 신고?신청 등의 행정절차에 첨부해야 하는 중요한 서류이므로 관리에 주의를 기울여야 한다.
임대주택은 취득하는 방법에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하여 등록한다. 민간건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대주택이다. 또한 주택건설사업자가 분양을 목적으로 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 임대주택도 민간건설임대주택이다. 민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 임대주택이다.
임대주택은 취득하는 방법뿐만 아니라 공공의 지원 여부와 임대기간 등의 임대방법에 따라 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 그리고 단기민간임대주택으로 구분하여 등록한다. 공공지원민간임대주택은 공공으로부터 주택도시기금, 토지조달, 용적률 완화, 용도지역 변경 등의 지원을 받고 8년 이상 임대할 목적으로 임대하는 임대주택이다. 장기일반민간임대주택은 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택이며, 단기민간임대주택은 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택이다.
3) 등록가능 임대주택
정상적인 법 절차에 따라 건설하거나 취득한 후에 임대 목적으로 제공하는 주택은 임대주택으로 등록할 수 있다. 토지를 임차하여 건설된 주택도 가능하다. 오피스텔은 일정한 요건을 갖추면 임대주택으로 등록할 수 있다. 그 요건은 다음과 같다. 첫째는 전용면적이 85m2 이하이어야 한다. 둘째는 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖추고 있어야 한다.
다가구주택도 등록할 수 있다, 다가구주택 전체를 임대주택으로 등록할 수 있고, 임대사업자 본인이 거주하는 부분을 제외한 나머지 부분을 임대주택으로 등록할 수도 있다.
임대주택으로 등록하는 이유는 세제혜택을 받기 위해서이다. 하지만 임대주택이 국민주택규모(전용면적 85m2 이하)를 초과하면 세제혜택에서 배제되거나 혜택이 줄어드는 경우가 많으므로 가능한 국민주택규모 이하의 주택을 임대주택으로 등록하여 주택임대사업을 수행함이 경제적인 측면에서는 여러모로 유리한 측면이 있다.
출판사 서평
임대주택시장은 구조적으로 비효율적 시장이다. 시장기능을 존중하여 자율권을 높이면 가격이 폭등하거나 폭락하는 시장실패가 발생하고, 이를 치유하기 위한 정부개입은 적절하지 못한 모습으로 시장에 나타나곤 했다.
이러한 현상은 임대주택시장이 바른 정보를 적시에 취득할 수 없는 불확실한 시장에 기인한다. 이를 극복하기 위하여 우리나라는 임대사업자 등록제도를 운영하고 있다. 그러나 이 제도를 시행한지 상당한 기간이 지나지만 임대사업자로 등록하여 임대주택을 공급하는 공급자는 많지 않다. 임대주택 공급자는 등록으로 받는 손해는 많은데 이에 상응하는 이익은 적다고 판단하기 때문이다. 정부도 임대사업자 등록을 중요하게 여기지 않아서인지 적극적으로 임대사업자 등록을 유인하는 정책을 펼치지 않았다.
기본정보
ISBN | 9788955573985 | ||
---|---|---|---|
발행(출시)일자 | 2018년 09월 05일 | ||
쪽수 | 432쪽 | ||
크기 |
188 * 259
* 23
mm
/ 928 g
|
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총권수 | 1권 | ||
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